wtorek, 09 luty 2016 09:12

Trudne sprawy na rocznym zebraniu

Written by
Rate this item
(0 votes)
Trudne sprawy na rocznym zebraniu Elżbieta Sobólska

Zebrania roczne wspólnoty mieszkaniowej są dla zarządcy  okazją, aby podjąć próbę przezwyciężenia jej problemów, uzyskania postępu w  kłopotliwych sprawach, zwłaszcza w tych wspólnotach, które są trudne w zarządzaniu.

Zarządca obsługuje wspólnotę mieszkaniową w dwóch różnych formułach prawnych: jako ten, komu został powierzony zarząd nieruchomością wspólną w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali lub na podstawie umowy o zarządzanie (lub administrowanie) prowadzi sprawy wspólnoty reprezentowanej przez zarząd złożony z osób fizycznych, w zakresie zdefiniowanym w treści umowy.

Bądź neutralny wobec konfliktu

Druga z wymienionych powyżej formuł jest trudniejsza, bowiem w niej zarządca jest często nadmiernie identyfikowany z zarządem wspólnoty, a nie z ogółem właścicieli. Jest to trudność  związana z możliwym lub rzeczywistym konfliktem interesów. Ponieważ zarząd wspólnoty reprezentuje wspólnotę zarówno w stosunkach pomiędzy wspólnotą i właścicielami lokali, jak i na zewnątrz – dlatego zarząd reprezentuje wspólnotę wobec  zarządcy, który mocą umowy działa na rzecz wspólnoty i w jej sprawach. Jeśli grupa właścicieli lokali negatywnie ocenia działanie zarządu wspólnoty, ale nie udaje się jej doprowadzić do zmiany składu zarządu, wówczas zarządca jest postrzegany jako sprzymierzeniec zarządu, nawet jeśli czyni starania, aby być neutralnym wobec konfliktu i różnicy zdań we wspólnocie. Jeśli zastrzeżenia wobec zarządu mają uzasadnione podstawy i uprawnione jest stwierdzenie, że zarząd nie działa w interesie wspólnoty, wówczas sytuacja zarządcy jest bardzo niewygodna. Z jednej strony etyka zawodowa obliguje zarządcę do działania w interesie wspólnoty jako ogółu właścicieli lokali, a z drugiej prowadzenie spraw tej wspólnoty w ramach kontaktów z zarządcą realizuje ten zarząd, będący w opozycji do właścicieli lokali.

Zarząd wspólnoty lub zarządca, zobowiązani są zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali we wspólnocie co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku (art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali). Koniecznym celem co najmniej jednego w roku zebrania jest: 1. podsumowanie i ocena ubiegłego już zakończonego roku co do utrzymania nieruchomości wspólnej, funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej i prowadzenia spraw wspólnoty przez zarząd lub zarządcę, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną; 2. przedyskutowanie i zaplanowanie działań w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej i innych spraw z zakresu funkcjonowania wspólnoty na dany rok kalendarzowy.

Przygotowanie harmonogramów zebrań obsługiwanych wspólnot wymaga uwzględnienia preferencji dostępności czasowej właścicieli lokali,a w tych wspólnotach, gdzie zarządca współdziała z zarządem osób fizycznych, wymaga też uwzględnienia szczególnych często wymagań zarządów wspólnot. [...]

 

Autor: Piotr Marek Ochman

Pełna wersja artykułu numerze 2/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”

Liczba wyświetleń artykułu : 2595 times Last modified on wtorek, 09 luty 2016 12:46

Zapisz sie do newslettera