Gdy spółdzielnia mieszkaniowa pozostaje współwłaścicielem lokali a zarząd nieruchomością wspólną nie został powierzony (na mocy umowy) osobie fizycznej lub prawnej, spółdzielnia nadal jest uprawniona do wykonywaniu zarządu tą nieruchomością.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje istotne różnice w sytuacji prawnej lokali położonych w tym samym budynku, o ile spółdzielnia pozostaje jego współwłaścicielem. W szczególności lokale mogą być przedmiotem praw spółdzielczych lub przedmiotem odrębnej własności przysługującej spółdzielni, albo podmiotom będącym lub nie będącym jej członkami. Ten dość złożony stan rzeczy stwarza konieczność rozstrzygnięcia, jakie zasady zarządu nieruchomością wspólną obowiązują w razie przysługiwania odrębnej własności lokali podmiotom będącym lub nie będącym członkami spółdzielni, a w pozostałym zakresie – przysługiwania praw do lokali niewyodrębnionych spółdzielni mieszkaniowej.

Problem ustawowy

W takich sytuacjach dochodzi do kolizji dwóch kluczowych aktów prawnych: ustawy o własności lokali (dalej: uwl) oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: usm). W spółdzielniach mieszkaniowych w zasadzie nie mają zastosowania te przepisy ustawy o własności lokali, które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną, w tym te, które regulują funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej powołanej głównie po to, by właściciele lokali mogli sprawnie zarządzać nieruchomością wspólną. Wyłączenie stosowania tych przepisów ustawy o własności lokali jest w spółdzielniach mieszkaniowych zrozumiałe, jako że w innym przypadku dochodziłoby do stosowania dwóch procedur zarządzania tą samą nieruchomością – zasad właściwych dla spółdzielni oraz tych obowiązujących wspólnoty mieszkaniowe.

Dorota Bąbiak-Kowalska