Podczas okresowej kontroli instalacji wentylacyjnej lub kominowej zarządca nierzadko stwierdza, że w lokalu dokonano nielegalnej przeróbki instalacji. Jak powinien w takim przypadku postąpić?

Zarządcy nieruchomości bardzo często spotykają się z sytuacją, w której samowolna przeróbka instalacji nie dość, że stanowi potencjalne zagrożenie dla użytkownika lokalu, to jeszcze uniemożliwia korzystanie z wentylacji innym mieszkańcom. Zarządca ma jednak instrumenty do dyscyplinowania właściciela, by ten sam przywrócił instalację do stanu, który nie zagraża życiu i zdrowiu użytkowników budynku.

Dlaczego nie wolno?

Instalacja wentylacyjna stanowi integralną część budynku i mieści się w pojęciu nieruchomości wspólnej, czyli należącej w odpowiedniej liczbie udziałów do każdego z właścicieli nieruchomości. Istotnym zapisem, na który warto się tutaj powołać, jest art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (uwl): „Właściciel lokalu na prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z przeznaczeniem”, a jednocześnie (zgodnie z art. 13 ust. 1 uwl) ma obowiązek korzystać z nieruchomości wspólnej „w sposób nieutrudniający korzystania [z tej nieruchomości] przez innych współwłaścicieli”. Na podstawie powyższych przepisów można stwierdzić, że jakakolwiek ingerencja w instalację wentylacyjną w budynku, która uniemożliwia prawidłowe korzystanie z niej innym właścicielom, jest niezgodna z uwl oraz z normami prawa cywilnego i nie powinna mieć miejsca. Kwestię, czy właściciel lokalu korzysta z tej instalacji zgodnie z przeznaczeniem, czy też nie, należy rozważyć opierając się na przepisach budowlanych, a w szczególności na rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75, poz. 690 ze zm.).

Piotr Kuligowski