W przypadku prawie każdego podmiotu prawnego, który nie jest osobą prawną, pojawia się problem sposobu i zakresu reprezentacji organu. Wadliwe określenie sposobu reprezentacji może spowodować zakwestionowanie całej czynności prawnej podjętej przez ten podmiot.

Podstawowym organem wspólnoty mieszkaniowej zajmującym się również sprawami związanymi z reprezentacją, zgodnie z art. 21 ustawy o własności lokali (dalej: uwl), jest zarząd. Organ ten jest obligatoryjny w dużych wspólnotach mieszkaniowych, czyli takich, gdzie liczba wyodrębnionych lokali przekracza siedem (i którym poświęcony jest niniejszy artykuł). Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie, by zarząd został powołany (także w formie uchwały właścicieli) w małej wspólnocie. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, który ma prawo reprezentować wspólnotę przed sądami, może kierować pozwy bądź też odpowiadać na nie – jako strona bierna procesu. Odpowiednio – każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej może występować na zewnątrz jedynie w obronie własnego interesu prawnego (postanowienie NSA z 2 czerwca 2005 r., OSK 1637/04). Nie jest ważne w tym kontekście, czy członek wspólnoty występuje do sądu samodzielnie, czy też wspólnie z innymi członkami; nawet jeśli cel ich wystąpienia jest wspólny, nie zmienia on zasad reprezentacji wspólnoty. Zasadą określoną w art. 21.2 ustawy jest reprezentacja łączna wspólnoty przez członków zarządu. Jeżeli zarząd liczy więc co najmniej dwie osoby – zawsze w imieniu wspólnoty dwie osoby muszą wystąpić. Rygory te odnoszą się na przykład do przygotowania pozwu bądź innych pism procesowych, a także udzielania pełnomocnictwa.

Maciej J. Nowak