Podczas podejmowania decyzji w dużych wspólnotach poważnym problemem jest dotarcie do właścicieli oraz uzyskanie wymaganej liczby głosów. Problem ten potęguje się dodatkowo, gdy mamy do czynienia z wielostanowiskową halą garażową o charakterze współwłasności – tu trzeba nie tylko dotrzeć do wszystkich właścicieli, ale i uzyskać ich jednomyślność.

W opinii wielu zarządców ustawa o własności lokali, która powstała kilkanaście lat temu głównie z myślą o zasobach komunalnych, nie bardzo odpowiada realiom XXI wieku, gdy większość wspólnot mieszkaniowych w Polsce powstaje z zasobów deweloperskich. Jednym z problemów, których ustawodawca nie przewidział, jest kwestia hal garażowych.

Gdy hala garażowa powstaje jako wyodrębniony lokal użytkowy, nierzadko ma ogromny udział w powierzchni wspólnej (do 40 proc.). Ponieważ mamy tu do czynienia ze współwłasnością, zastosowanie w zarządzaniu halą mają przepisy kodeksu cywilnego, który wyraźnie mówi, że do podejmowania jakichkolwiek decyzji w jej sprawie konieczna jest jednomyślność współwłaścicieli. Podziemny garaż ma nierzadko kilkaset stanowisk, więc możliwość dotarcia do wszystkich właścicieli jest w praktyce niewielka, a możliwość uzyskania jednomyślności – zerowa. Co za tym idzie, podjęcie jakiejkolwiek uchwały w sprawie tej nieruchomości staje się po prostu niemożliwe.

Co o tym sądzą zarządcy i jak radzą sobie z problemem? Publikujemy dwie opinie na ten temat, a Czytelników zachęcamy do wyrażenia swojego zdania.

Sławomir Kamecki, prezydent Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości:

– Zgodnie z prawem, należałoby z każdym takim problemem iść do sądu, ale nawet jeśli sprawy tego typu są rozpatrywane w trybie nieprocesowym, zarządca nie wychodziłby z sali sądowej. Poza tym wniosek do sądu trzeba jakoś uzasadnić, choćby powołując się na poparcie ponad połowy współwłaścicieli, a jeśli jest ich np. trzystu, to zebranie ponad 150 akceptacji również może być niewykonalne. Co z tym zrobić? Uważam, że tylko gruntowna zmiana ustawy o własności lokali może pomóc. Sytuacja jest groźna nie tylko dla wspólnot, ale i dla zarządców – mówię to jako członek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, do której trafiają skargi na zarządców. Na takim głosowaniu może polec najlepszy i najbardziej rzetelny zarządca, działający w najlepszej wierze i świetnie znający prawo.

Marcin Celiński, dyrektor zarządzający Lux-Dom:

– Zacznijmy do tego, z czego wzięło się traktowanie hal garażowych jako lokali użytkowych – z różnej stawki VAT za lokale mieszkalne i użytkowe. Parę lat temu, gdy miejsce garażowe było sprzedawane jako powierzchnia przynależna do lokalu, obejmował je niższy VAT. W takiej sytuacji powierzchnia wynikająca z garażu była zaliczana do udziału w nieruchomości i zwiększała siłę głosu właściciela posiadającego miejsce postojowe. To nacisk fiskusa spowodował, że hale garażowe zaczęły być traktowane jako lokale użytkowe, za które podatek był wyższy. Wyjścia widzę tu dwa: administracyjne i prawodawcze. Pierwsze z nich mogłoby polegać na tym, że minister finansów wydaje interpretację podatkową nakazującą sprzedaż miejsc postojowych z VAT-em jak za mieszkanie. Wtedy garaże nie musiałyby być odrębnymi lokalami. Ale szczerze mówiąc, trudno mi uwierzyć, że fiskus zdecydowałby się na taki gest. Także drugie rozwiązanie jest mało prawdopodobne, bo wymagałoby gruntownej reorganizacji całego prawa związanego ze współwłasnością i stworzenia z garaży zupełnie odrębnej kategorii w prawie cywilnym z uregulowaniem sposobu podejmowania decyzji współwłaścielskich (większościowym zamiast jednomyślnego). Dopiero ta zmiana stosunków cywilnych umożliwiłaby nowelizację ustawy o własności lokali, co byłoby już stosunkowo proste.

Opr. TC

Daje się zaobserwować zwiększone zapotrzebowanie na biegłych sądowych z zakresu zarządzania nieruchomościami, szczególnie tych znających specyfikę wspólnot mieszkaniowych.

W sądach pojawia się coraz więcej spraw dotyczących gospodarowania (zarządzania) nieruchomościami zarówno w spółdzielniach, jak i wspólnotach mieszkaniowych. Dotychczas sądy rozpatrywały sprawy dotyczące spółdzielni mieszkaniowych i stosunkowo dobrze opanowały obowiązujące w tej kwestii przepisy, często jednak zapisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stosowano i nadal stosuje się również przy rozpatrywaniu spraw dotyczących wspólnot mieszkaniowych. Choć od wejścia w życie ustawy o własności lokali minęło ponad 16 lat, nadal dominuje „spółdzielczy” sposób myślenia, używana jest nawet niepoprawna terminologia. Sytuacja ta powoduje, że istnieje duże zapotrzebowanie na biegłych sądowych w zakresie zarządzania nieruchomościami, ze szczególnym uwzględnieniem specyfiki zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.

Kto może zostać biegłym?

Biegłych sądowych w sprawie, na podstawie § 1 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 26 stycznia 2005 r. (DzU nr 15, poz. 133), ustanawia prezes sądu okręgowego. Biegłych ustanawia się na okres 5 lat. Zgodnie z par. 12. 1. tego rozporządzenia, biegłym sądowym może zostać ustanowiona osoba, która:

1. korzysta z pełni praw cywilnych i obywatelskich;

2. ukończyła 25. rok życia;

3. posiada teoretyczne i praktyczne wiadomości specjalistyczne w danej gałęzi nauki, techniki, sztuki, rzemiosła, a także innej umiejętności, dla której ma być ustanowiona;

4. daje rękojmię należytego wykonywania obowiązków biegłego;

5. wyrazi zgodę na ustanowienie jej biegłym.

W ust. 2 § 12 wymaga się wykazania przez osobę ubiegającą się posiadania wiadomości specjalnych poprzez złożenie dokumentów lub przedstawienie innych dowodów. Ocena, czy posiadane wiadomości specjalne zostały dostatecznie wykazane, należy do prezesa sądu okręgowego.

Ryszard Niedźwiecki