Jakie zjawiska zachodzą na styku spółdzielczości i wspólnot mieszkaniowych? Czy czeka nas masowe przekształcanie się spółdzielni we wspólnoty, czy też te dwa światy mają szansę się uzupełniać i harmonijnie współistnieć? W kolejnej redakcyjnej debacie „Wspólnoty Mieszkaniowej” wzięli udział zarządcy nieruchomości: wykładowcy Uczelni Łazarskiego dr Krystyna Krzekotowska i Jerzy Lubomirski oraz prezes Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości Sławomir Kamecki.

T. Cudowski: – Ile jest prawdy w obiegowym twierdzeniu, że spółdzielnie są złem, od którego należy odchodzić, a wspólnoty to wyższa forma zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi?

J. Lubomirski: – Sądzę, że forma własności – spółdzielcza czy własnościowa – ma znaczenie drugorzędne, zaś kluczową kwestią jest tutaj możliwość kontaktu mieszkańców z członkami zarządu oraz przedstawienia i rozwiązania swoich problemów. Wiele niedużych spółdzielni funkcjonuje całkiem dobrze, ku zadowoleniu członków, którzy ani myślą cokolwiek zmieniać. Z drugiej strony istnieją nawet duże, wielobudynkowe wspólnoty, których właściciele lokali mają problem ze skontaktowaniem się z zarządem lub są przez niego ignorowani.

S. Kamecki: – To faktycznie opinia pokutująca z czasów sprzed wejścia w życie ustawy o własności lokali, gdy w budownictwie wielorodzinnym funkcjonowały wyłącznie spółdzielnie. W połowie lat 90. pojawił się dla nich „konkurent”, czyli wspólnota, forma na pewno prostsza, ale czy lepsza? Uważam, że pierwotne rozwiązania oferowane przez spółdzielczość były zdecydowanie  korzystniejsze, ale zostały niepotrzebnie zmodyfikowane.

K. Krzekotowska: – Zgadzam się z krytycznymi uwagami przedmówców, ale warto dodać, że ujemne zjawiska w funkcjonowaniu spółdzielni mieszkaniowych czy wspólnot mieszkaniowych nie zawsze wiążą się wyłącznie ze skalą ich wielkości – ta skala np. w Stanach Zjednoczonych jest dwukrotnie większa niż w państwach Unii Europejskiej. Spółdzielczość w UE jest ważnym i trwałym elementem gospodarki europejskiej, a jej znaczenie ilustrują dane statystyczne, z których wynika, że państwach tzw. Starej Unii istnieje około 132 tys. spółdzielni z 83,5 mln członków i przeszło 3 milionami pracowników, zaś spółdzielnie w nowych państwach członkowskich UE mają ogółem 23 mln członków. Oznacza to, że w całej Unii Europejskiej mamy ponad 100 mln członków spółdzielni! [wg Białej Księgi o przedsiębiorstwach spółdzielczych, Bruksela 2001 r. str. 9. – przyp. red.]

T. Cudowski: – A jak porównać realny wpływ na zarządzanie nieruchomością przez członka spółdzielni i właściciela we wspólnocie?

K. Krzekotowska: – Od właścicieli lokali we wspólnocie wymaga się większej aktywności, gdyż wszystkie ważniejsze czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały właścicieli, które zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów.

J. Lubomirski: – Zarządzam zarówno budynkami wspólnot, jak i spółdzielni i uważam, że członkowie wspólnot mają większy wpływ na zarządzanie ich nieruchomością, i to nie tylko poprzez udział w zebraniach rocznych i głosowaniach. Generalnie łatwiej jest nawiązać dobry kontakt między zarządem i członkami wspólnoty, ponadto właściciele mają większy zapał do inwestowania w swoją własność. Spółdzielnia jest jednak całością i – jeśli ma więcej budynków – inwestowanie odbywa się tu z uwzględnieniem interesów wszystkich członków. Innymi słowy – prostsza struktura wspólnoty gwarantuje większą efektywność gospodarowania majątkiem.

S. Kamecki: – Zupełnie się nie zgadzam. Każdy właściciel we wspólnocie ma wpływ na część wspólną proporcjonalny do posiadanych udziałów. I nic więcej. A zarządzanie może odbywać się w formie powierzonej, z „osiemnastki”, w nowych wspólnotach deweloper ma często powyżej 50 proc. udziałów, więc ten wpływ indywidualnego właściciela na zarządzanie nieruchomością wspólną faktycznie bywa niewielki. Dochodzimy dziś do takiego modelu, że właściciele traktują swój lokal, tę swoją własność, gorzej od używanego samochodu – nie przychodzą na zebrania roczne i kompletnie nie interesują się działaniami zarządu, paraliżując tym samym zarządzanie nieruchomością choćby poprzez brak chęci udziału w głosowaniach. Absolutnie nie można powiedzieć, że wspólnota jest formą, która świetnie zdała egzamin.

J. Lubomirski: – Ale mogę wskazać dziesiątki wspólnot, które jednak ten egzamin zdają celująco. Ustawa mówi, że każdy właściciel ma prawo i obowiązek uczestniczyć w zarządzie nieruchomością wspólną i tylko od właściciela zależy, czy z tego prawa skorzysta. Ponadto jeśli właściciele nie uczestniczą w zarządzaniu i np. nie chodzą na zebrania, nie musi to oznaczać, że w nieruchomości źle się dzieje, a wręcz przeciwnie – zarządzanie może być tak sprawne, że mieszkańcy po prostu nie widzą powodu, by się wtrącać i z czystym sumieniem mogą zająć się swoimi sprawami. Najbardziej burzliwe zebrania odbywają się w tych wspólnotach, w których nic się nie dzieje, np. zarząd jest bierny, a zarządca leniwy.

T. Cudowski: – Jednak członek spółdzielni nie może do końca decydować nawet o swoim lokalu, a co dopiero o powierzchni wspólnej…

S. Kamecki: – W spółdzielczości decydowanie odbywa się po prostu w inny, ale podobny do wspólnotowego sposób. Jesteś członkiem spółdzielni – możesz decydować. Chodzisz na walne zebrania – masz prawo głosować i skarżyć podjęte uchwały. Możesz wybierać kandydatów do rady nadzorczej, która patrzy na ręce zarządowi. Na stanowiskach kierowniczych jest rotacyjność, tych funkcji nie mogą zajmować członkowie rodzin. A jeśli ktoś nie chce być członkiem spółdzielni (to częsty dziś przypadek), to nie musi być – nie musi wpłacać wpisowego, składek itp., po prostu kupuje mieszkanie spółdzielcze i mieszka w zasobach spółdzielni. Na tej samej zasadzie funkcjonuje najemca lokalu we wspólnocie – może mieszkać, ale nie może decydować.

J. Lubomirski: – We wspólnocie do podjęcia jakiejkolwiek uchwały potrzeba 51 proc. udziałów i o zebranie takiego wyniku trzeba się starać do skutku, natomiast w spółdzielczości są dwa terminy głosowania: jeśli podczas pierwszego nie ma quorum, decyzja zapada w drugim głosowaniu, nawet jeśli bierze w nim udział kilka procent uprawnionych. To z pewnością usprawnia zarządzanie nieruchomością, ale daje większą władzę mniejszej liczbie osób.

T. Cudowski: – Mimo takich zapisów panuje powszechne przekonanie, że wspólnota jest lepszym gospodarzem.

S. Kamecki: – Na pewno gospodarowanie środkami przez spółdzielnię może budzić większe niezadowolenie za sprawą – nakazanej ustawą – zasady „wspólnego worka”. Często np. dochodzi tam do sytuacji, w której ludzie wpłacają pieniądze na fundusz eksploatacyjny i remontowy, ale spółdzielnia nie remontuje. Tłumaczenie przeważnie jest to samo: część członków nie płaci regularnie czynszu, więc zaległości eksploatacyjne (dostawy ciepła, wody, wywóz śmieci itp.) są pokrywane ze środków remontowych. Prawo spółdzielcze wprowadziło bowiem taką zasadę solidaryzmu, że członek może nie płacić przez pół roku i niewiele można zrobić, by go windykować.

J. Lubomirski: – Ja uważam, że dobrze zarządzana wspólnota gospodaruje lepiej. Wystarczy popatrzeć na ich nieruchomości, jak zmieniły się nawet stare kamienice przez te ostatnie 15 lat, od kiedy funkcjonuje ustawa własności lokali.

S. Kamecki: – Ale o jakich dokładnie budynkach mówimy? Zaniedbane, zdekapitalizowane budynki były głównie w zasobie komunalnym, zatem po ich przejęciu przez wspólnoty wreszcie zyskały prawdziwego właściciela, więc faktycznie wypiękniały. Budynki spółdzielcze natomiast zawsze były utrzymywane w generalnie dobrej formie, więc w tym przypadku zmiana właściciela nie wpływa znacząco na ich kondycję. W ogóle spółdzielnie prowadzą często działalność inwestycyjną i mają w tym większe doświadczenie niż przeciętna wspólnota.

K. Krzekotowska: – Charakterystyczne jest to, że im bardziej zaawansowana jest w danym kraju gospodarka rynkowa, tym większy jest w niej udział spółdzielni, a to oznacza, że spółdzielnie przyczyniają się do owego wyższego rozwoju. Podawany jest przykład USA, gdzie ponad 100 mln osób jest członkami 47 tys. spółdzielni. Dobrze, że przy zakupie mieszkań mamy możliwość wyboru formy zarządzania – spółdzielnia czy wspólnota. Konkurencja przyczynić się może do poprawy jakości zarządzania, nie powinno się jednak – uwzględniając doświadczenia europejskie czy światowe – psuć tego, co dobrze funkcjonuje, np. poprzez nieustające interwencje ustawodawcze w prawo spółdzielcze.

S. Kamecki: – Nie jestem fanem spółdzielczości i uważam, że wielu prezesów w pełni zasłużyło sobie na tę fatalną opinię, jaką teraz mają, ale uważam też, że pod wieloma względami wspólnoty nigdy nie będą lepsze od spółdzielni. Porównajmy kilka aspektów, np. warunki lokalowe – spółdzielnia zawsze ma jakąś siedzibę, do której można pójść, żeby załatwić sprawę w cywilizowanych warunkach, zarząd wspólnoty ma najwyżej jakąś kanciapę czy kawałek garażu. Z innej beczki – każda uchwała spółdzielcza musi zostać zaparafowana przez prawnika, więc można mieć pewność, że jest zgodna z prawem. Z uchwałami wspólnoty bywa różnie, a ich zaskarżanie i uchylanie przez sąd jest na porządku dziennym – to akurat nie sprzyja sprawnemu zarządzaniu.

T. Cudowski: – No tak, ale koszty utrzymania siedziby i prawnika ponoszą członkowie spółdzielni. A jeśli chodzi o rozliczenia – kto bardziej przejrzyście gospodaruje środkami?

S. Kamecki: – To chyba oczywiste – spółdzielnia ma obowiązek prowadzenia pełnej księgowości, a wspólnota może to robić w sposób uproszczony, nie w formie bilansu, więc może tam (celowo lub niechcący) tak pokręcić, że członek wspólnoty nie dowie się, czy wszystko jest OK. Prowadzenie pełnej księgowości kosztuje oczywiście więcej, ale sami mieszkańcy muszą sobie zadać pytanie, czy warto dopłacić i mieć pełny wgląd w finanse (a także lepsze warunki do spotykania się z zarządem). Spółdzielcy mają wolny wybór, członkowie wspólnoty już nie.

K. Krzekotowska: – Tu akurat wiele się zmienia na lepsze, także w spółdzielniach, które obecnie rozliczają koszty na poszczególne nieruchomości (budynki).

J. Lubomirski: – Zarządcy wspólnot korzystają przeważnie ze specjalistycznych programów do prowadzenia ewidencji księgowej, które wymuszają zachowanie pewnych standardów księgowych i z reguły jest to pełna księgowość. Choć faktycznie zdarzają się wspólnoty, które swoje przychody i koszty nadal zapisują w zeszycie w kratkę.

T. Cudowski: – Podczas „wychodzenia” ze spółdzielni właśnie te kwestie rozliczeniowe są często punktem zapalnym i wywołującym konflikty. Spółdzielnie niechętnie rozstają się ze swoimi pieniędzmi…

S. Kamecki: – Bo często okazuje się, że żądania nowej wspólnoty są nieadekwatne w stosunku do możliwości spółdzielni i przepisów prawa. Wiadomo, że każda nieruchomość ma swój fundusz remontowy i jeśli na koncie tego odłączającego się budynku w bilansie otwarcia jest np. 200 tys. zł, to wspólnota mówi: „oddawajcie!”. A tymczasem fizycznie tych pieniędzy może po prostu nie być. Poza tym taka odłączająca się wspólnota partycypuje nie tylko w posiadanych przez spółdzielnię środkach, ale także w zobowiązaniach. Może i ten wspólnotowy budynek i grunt pod nim nie są zadłużone, ale pozostałe spółdzielcze nieruchomości mogą być, więc część tego zadłużenia przypada także na tę wspólnotę. W takim przypadku trzeba się porozumieć, a to zawsze jest trudne. Inną komplikację powoduje częsta sytuacja, w której spółdzielnia oddaje nieruchomość, ale zostawia sobie w niej udziały. Rozliczenia pożytków i kwestie podatkowe (np. spółdzielnia przeważnie płaci VAT, a wspólnota nie) nie są w takim przypadku łatwe.

K. Krzekotowska: – Tak, te sprawy ciągną się latami i nie zawsze prowadzą do osiągnięcia zamierzonego celu, jakim jest lepsza ochrona prawna i lepsze zarządzanie. Uważam, że dla Kowalskiego lepiej jest mieć własnościowe, spółdzielcze prawo do lokalu. Taki człowiek ma jednocześnie zbywalne i dziedziczne prawo, a nadto przywileje wynikające ze statusu lokatora, dlatego nigdy nie zostanie bez dachu nad głową, bo w razie wypadków losowych będzie mu przysługiwał lokal socjalny od miasta. Właściciel już tego nie ma. Dlatego się dziwię, że ludzie chcą natychmiast przekształcać własnościowe prawo spółdzielcze do lokalu we własność. Myślę, że nie zdają sobie sprawy z tego, że gdy dom przekształci się we wspólnotę, to taki właściciel lokalu może zostać zlicytowany nawet za stosunkowo niewielkie zaległości w opłatach, bo współwłaściciele – zwłaszcza w małych wspólnotach mieszkaniowych – nie są w stanie go utrzymywać i chcą jak najszybciej odzyskać pieniądze. Natomiast w większych spółdzielniach skutki wypadków losowych są bardzo długo tolerowane.

T. Cudowski: – Jak w takim razie będzie wyglądać przyszłość spółdzielczości w Polsce? Czy czeka nas proces jeszcze bardziej powszechnego powstawania wspólnot?

K. Krzekotowska: – Uważam, że spółdzielczość nie jest reliktem przeszłości, ale wręcz przeciwnie – szansą na przyszłość, zwłaszcza teraz w dobie kryzysu. Na Zachodzie spółdzielczość, która istnieje już od ponad stu lat, jest bardzo hołubiona. Także polskie spółdzielnie mieszkaniowe są często efektywnymi, odnoszącymi sukcesy przedsiębiorstwami, jednak ich osiągnięcia są, niestety, deprecjonowane przez niektórych polityków. Dowodem tego jest zaniechanie społecznych konsultacji ze środowiskiem spółdzielczości projektów ustawy o spółdzielniach (druk sejmowy nr 3493) i projektu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk sejmowy nr 3494), wniesionych przez grupę 30 posłów. Obydwa ww. projekty zawierają błędne i niespójne rozwiązania, a nawet budzą wątpliwości co do ich zgodności z Konstytucją RP! I tak zasadnicze wątpliwości budzi art. 123 projektu ustawy o spółdzielniach, ustanawiający nadzór właściwych ministrów nad działalnością spółdzielni, do czego nie posunięto się nawet pod rządem dawnego systemu nakazowo-rozdzielczego! Zastrzeżenia budzi też propozycja uzyskiwania członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej z mocy samego prawa, co jest sprzeczne z fundamentalną spółdzielczą zasadą dobrowolnej przynależności do spółdzielni. Wbrew postulatom, aby spółdzielcom dać swobodę wyboru formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, projekt zakłada przekształcenie z mocy samej ustawy wszystkich istniejących własnościowych spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność lokalu. Takie rozwiązanie narusza zasadę ochrony praw nabytych.

S. Kamecki: – Uważam, że proces wykruszania się spółdzielni jest nieunikniony, bo prawa należy przestrzegać, a ono jednoznacznie decyduje, kiedy z jego mocy powstaje wspólnota. Nawet polityczny klimat jest taki, żeby „wietrzyć” spółdzielnie, na co sobie niektórzy prezesi i członkowie rad nadzorczych zasłużyli. Z drugiej strony ludziom nie można zabraniać zrzeszania się w spółdzielnie, które mają przecież piękne, przedwojenne tradycje. Widać jednak, że niektóre wspólnoty czują swoistą tęsknotę za porządkiem spółdzielczym, choćby tworząc jakieś – niezgodne z ustawą – ciała nadrzędne na wzór rad nadzorczych, ponieważ członkowie uważają, że zarząd musi być na co dzień ściślej kontrolowany.

J. Lubomirski: – Wszystko zależy od podejścia zarządu do lokatora – właściciela czy spółdzielcy. Jeśli mieszkańcy są zadowoleni z warunków życia, forma zarządu jest rzeczą zdecydowanie drugorzędną. Dlatego uważam, że spółdzielnie i wspólnoty mogą współistnieć i współdziałać.

T. Cudowski: – Takiego harmonijnego współdziałania Państwu, jako zarządcom, życzę i dziękuję za spotkanie.

NOTOWAŁ TOMASZ CUDOWSKI