O blaskach i cieniach inwestowania przez wspólnotę, o możliwych źródłach przychodów i roli zarządcy w procesie inwestycyjnym rozmawiali eksperci „Wspólnoty Mieszkaniowej”, znani Państwu z dyżurów telefonicznych i konferencji: Michał Czapliński, Jerzy Lubomirski i Waldemar Wasik.

T. Cudowski: - Zacznijmy od abecadła, czyli od przypomnienia sobie, jakie wymogi formalne muszą zostać spełnione, żeby wspólnota mogła rozpocząć inwestycję?

W. Wasik: - Przede wszystkim trzeba podjąć decyzję, czyli – w przypadku wspólnoty – podjąć uchwałę o rozpoczęciu inwestycji, bez względu na jej rodzaj – czy to będzie remont, czy przedsięwzięcie mające w przyszłości wygenerować przychód. Już na etapie uchwały powinny zostać określone cele inwestycji, czyli w jakim kierunku zmierzamy, co chcemy osiągnąć i jakimi środkami. Należy też odpowiednio upoważnić osobę (lub osoby), która będzie prowadzić prace od strony merytorycznej i organizacyjnej. Może to być członek zarządu wspólnoty, ale rzadko ma on odpowiednią wiedzę, więc dobrze byłoby, gdyby do takich działań został upoważniony także zarządca nieruchomości.

J. Lubomirski: - W praktyce to pełnomocnictwo jest najczęściej udzielane zarządowi, jednak wiadomo, że np. dokumentację musi przygotować administrator czy zarządca, a zarząd występuje tu jako reprezentacja wspólnoty, podejmująca i zatwierdzająca ostateczne decyzje, a także reprezentująca wspólnotę np. w banku.

T. Cudowski: - Ale jeszcze wcześniej wspólnotę trzeba do inwestycji przekonać. Jak?

J. Lubomirski: - Na pewno trzeba wytłumaczyć, że – głównie w przypadku remontów – nie ma innego wyjścia. Mamy nieruchomość, która wymaga odnowienia, i nie można tego uniknąć ani się z tego wycofać. Należy mówić językiem korzyści: każde poprawienie stanu technicznego budynku, choćby bardzo kosztowne, prowadzi do obniżenia kosztów jego eksploatacji. Najlepiej przemawiają liczby. Liczby i przykłady – wystarczy popatrzeć jak wyglądały budynki w naszych miastach 10 lat temu, a jak wyglądają dziś. Widać już efekty działań wspólnot, więc kolejni mieszkańcy mogą obejrzeć odnowione domy sąsiadów i dowiedzieć się o płynących z tych inwestycji korzyściach, więc łatwiej im podjąć decyzję o zaangażowaniu się w remont. Najtrudniej było przekonać tych pierwszych, że trzeba ponieść dodatkowe wydatki – zwiększyć fundusz remontowy, wziąć kredyt itp. – teraz zarządcom jest dużo łatwiej.

W. Wasik: - Jeśli chodzi o termomodernizację, to tutaj również powinny przemówić liczby, czyli wyniki techniczne i finansowe audytu. Dopiero po jego sporządzeniu wspólnota powinna zdecydować, czy warto wchodzić w remont i na jaką skalę.

J. Lubomirski: - Jeśli to możliwe, warto robić remont kompleksowy, czyli przy okazji „jednego bałaganu” wykonać maksymalnie dużo prac, których budynek wymaga, a nie rozpisywać tego procesu na lata. Skuteczny bywa argument o wzroście cen: „remontujcie teraz, bo za rok będzie drożej”. Dość wspomnieć, że jeśli 4-5 lat temu ocieplenie przykładowego budynku kosztowało 60 tys. zł, to dziś koszt ten wynosi 120 tys.

M. Czapliński: - Mówimy tu o budynkach starszych, których remont odczuwalnie poprawi warunki życia mieszkańców i obniży koszt eksploatacji, wiec stosunkowo łatwo jest ich przekonać do wydatku. Problem występuje jednak w przypadku budynków jeszcze stosunkowo nowych, nie starszych niż 10 lat, powstałych podczas budowlanego boomu. Tutaj np. wymiany wymagają często ocynkowane przewody poziomego rozprowadzenia wody, które korodują, przez co mieszkańcom leci w kranach żółta woda. A w przypadku dużego bloku koszt wymiany tego rozprowadzenia poziomego wynosi ok. 250 tys. zł. I tu pojawia się problem, bo jak mieszkańcom wytłumaczyć, że budynku nie obejmuje już gwarancja wykonawcy i każdy z właścicieli powinien wyłożyć po 20 zł za mkw. swojego mieszkania na wymianę prawie nowej sieci? No i nie będzie efektu w postaci oszczędności.

T. Cudowski: - Wspominaliśmy o funduszu remontowym i kredytach… Skąd jeszcze wspólnota może wziąć środki na inwestycję?

J. Lubomirski: - To oczywiście zależy od lokalizacji budynku i warunków technicznych, ale zarobić można sporo na wynajmie powierzchni reklamowych i pod stacje bazowe operatorów telefonii komórkowej czy internetu. Znam wspólnoty, które w ogóle nie mają funduszu remontowego, bo ich przychody z wynajmu tych powierzchni są tak duże, że pokrywają wszelkie bieżące potrzeby.

T. Cudowski: - No ale dochód z anten bywa sprawą kłopotliwą – nie wszyscy mieszkańcy sobie ich życzą.

M. Czapliński: - Akurat na bloku, w którym mieszkam, są dwie anteny, bo sąsiedzi nie chcieli, wskutek czego ¼ budżetu naszej wspólnoty to pożytki z tego tytułu. Odmienny przykład: moja firma zarządza budynkami na osiedlu, na którym funkcjonuje 8 wspólnot i na którym nie ma zasięgu żadnej telefonii komórkowej. Operatorzy bardzo chcą tu wejść ze swoimi antenami, ale wszystkie wspólnoty po kolei odrzuciły ich oferty. Myślę, że istotną rolę odgrywa tu wielkość i zamożność wspólnoty. Standardowa opłata za udostępnienie miejsca na stację bazową w Warszawie wynosi ok. 3 tys. zł. miesięcznie, więc dla wspólnoty z rocznym budżetem 100-200 tys. zł jest to kwota atrakcyjna. Ale zarządy wspólnot liczących po 200-300 lokali, dysponujące kilkumilionowymi budżetami, nie mają specjalnie ochoty, by dla tego – proporcjonalnie niewielkiego – przychodu wywoływać konflikt ze swoimi właścicielami. Wolą mieć święty spokój.

W. Wasik: - Ten święty spokój może być zburzony także np. przez warunki pogodowe. Stacje bazowe czy billboardy to wielkie konstrukcje, które muszą zostać posadowione zgodnie ze sztuką budowlaną i konserwowane, a – nie daj Boże – zdarzy się wichura, która zerwie czy przewróci tę konstrukcję. W określonych sytuacjach może pojawić się także inny problem – w jednej z zarządzanych przez mnie wspólnot nie było najmniejszego kłopotu ze zgodą właścicieli, bo w grę wchodził przychód ok. 60 tys. rocznie za posadowienie anteny i billboardu, ale bardzo dużym problemem okazały się warunki stawiane przez konserwatora zabytków.

M. Czapliński: - A czy wasze wspólnoty zarabiają na parkingach? Bo to potrafią być potężne pożytki, zwłaszcza gdy chodzi o osiedla zamknięte. Jeśli tylko uda się przekonać mieszkańców, żeby ogrodzić teren osiedla, wydzielone miejsca parkingowe przynoszą spory przychód.

J. Lubomirski: - Zgadza się. Nawet jeżeli deweloper, maksymalizując zysk, nie pomyślał o miejscach parkingowych, to rozsądna wspólnota może to naprawić z korzyścią dla siebie. Znam sytuację, w której został oddany do użytku budynek z garażem podziemnym dla mieszkańców, ale bez żadnych miejsc parkingowych na powierzchni, nawet przy znajdujących się na parterze lokalach usługowych. Jednak wspólnota sama wygospodarowała sporo dogodnych miejsc do parkowania – część z nich wynajmuje w formie miesięcznego abonamentu, a część, dla przygodnych kierowców, nawet na dni czy godziny.

T. Cudowski: - Czego najbardziej obawiają się mieszkańcy, których trzeba przekonać do inwestycji? Bałaganu? Hałasu? Kosztów?

J. Lubomirski: - Na pewno kredytów. Jeszcze kilka lat temu, gdy wspólnota chciała wziąć kredyt w banku, banki wymagały zabezpieczenia w postaci wpisu do hipotek lokali wszystkich właścicieli! Teraz realia się bardzo zmieniły, banki zaczęły ufać wspólnotom i wystarczającym zabezpieczeniem są wpływy na fundusz remontowy, ale ludzie boją się banków. Do dziś mam wspólnoty, które za nic nie wezmą kredytu – wolą długo, mozolnie zbierać pieniądze na fundusz remontowy.

M. Czapliński: - Obawa przed inwestycją często wynika z niewiedzy i nieświadomości, ile funkcjonuje w budynku urządzeń i instalacji, wymagających kosztownego konserwowania czy wymiany. Tymczasem w budynku jest mnóstwo instalacji, które okresowo, nieregularnie doglądane po prostu się psują. Klasycznym przykładem jest tu wentylacja mechaniczna z indywidualnymi wyciągami. Mieliśmy kiedyś przejąć taki budynek w zarządzanie, weszliśmy na dach, a tu las kominów wentylacyjnych, ze 40 sztuk. Gdy wyliczyliśmy standardowy koszt ich okresowych przeglądów i czyszczenia, stawka za konserwację instalacji budynku przekroczyła 2 zł/mkw.! Ale zaprzestanie konserwacji spowodowałoby, że za parę lat ta instalacja przestałaby działać, a wtedy koszt jej odtworzenia byłby kolosalny.

T. Cudowski: - Ale na taki „szok remontowy” – w sensie psychologicznym i finansowym – można wspólnotę wcześniej przygotować.

K. Lubomirski: - Oczywiście, dlatego fundusz remontowy powinien być zakładany nie tylko w starych budynkach, ale także w nowych, by powoli, metodycznie i w sposób nieobciążający kieszeni właścicieli gromadzić środki na niezbędne remonty, które na pewno za kilka lat trzeba będzie wykonać i wtedy będziemy mieli już jakiś wkład własny.

M. Czapliński: - W naszym zasobie staramy się, by zakładać fundusz najpóźniej w trzecim roku życia budynku, choć w wielu przypadkach powstaje on już w pierwszym roku. Niełatwo jest przekonać właścicieli, że w nowym obiekcie taki fundusz jest też potrzebny.

W. Wasik: - Zresztą niekoniecznie musi się on nazywać „remontowy”, można określić go mianem „funduszu rezerwowego”, który i tak zostanie przeznaczony na prace odtworzeniowe.

T. Cudowski: - Poruszaliśmy już ten temat, ale na koniec rozmowy zrekapitulujmy: jaka jest rola zarządcy w procesie inwestycyjnym wspólnoty? Jakie miejsce zajmuje on pomiędzy wspólnotą, inwestorem i wykonawcą?

J. Lubomirski: - Należy zacząć od tego, że w każdym przypadku dobra współpraca między tymi osobami po prostu każdemu się opłaca. Jeśli na terenie mojej wspólnoty prowadzona jest nadbudowa, to z jej sprawnego przebiegu wszyscy będą mieli korzyść – do kasy wspólnoty wpłynie więcej środków z zaliczek, wykonawca zarobi na zleceniu, inwestor będzie miał mieszkanie, a zarządca więcej powierzchni do zarządzania.

W. Wasik: - To musi być pełna współpraca, bo cel jest wspólny – szybko i sprawnie przeprowadzić proces remontowy, żeby ludzie nie mieszkali miesiącami „na placu budowy”. Miałem taką sytuację: wspólnota ogłosiła przetarg na nadbudowę, zwycięski inwestor dwukrotnie przebił rynkową stawkę, ale w ostatniej chwili przed podpisaniem umowy z inwestycji się wycofał. Pozostali oferenci stracili już zainteresowanie przetargiem, sprawa utknęła, należałoby powtórzyć przetarg, a sezon remontowy mijał. Dopiero gdy w sprawę włączyli się zarząd i zarządca, udało się znaleźć nowego inwestora i proces uruchomić, wskutek czego inwestycja jest już w toku. Ale do tego wymagana była pełna współpraca wszystkich, bez rzucania sobie kłód pod nogi.

M. Czapliński: - Podstawą są poprawne relacje na linii zarząd – zarządca. W tych stosunkach zawsze występuje pewna naturalna doza sceptycyzmu, zazwyczaj tym mniejsza, im mniejsza jest wspólnota. Natomiast jeśli ten zdrowy sceptycyzm przeradza się w obojętność albo nieufność, nic z tej współpracy nie będzie. Podobnie, gdy zarząd nie potrafi obronić swoich decyzji i zmienia je pod naciskiem grup właścicieli.

J. Lubomirski: - Mogę tylko potwierdzić: silny zarząd to połowa sukcesu w pracy zarządcy. Jeżeli pracuje się ze zdecydowanymi ludźmi, to na zebranie roczne można iść spokojnie.

T. Cudowski: - A ponieważ zebrania roczne za pasem, tego spokoju Panom życzę. Dziękuję za spotkanie.