Podczas drugiej redakcyjnej debaty rozmawialiśmy m.in. o tym, czy licencje zarządców są potrzebne, dlaczego młodzi ludzie chcą je zdobywać, jak radzą sobie na wolnym rynku, kim jest administrator i dlaczego nadzieje na samorząd zawodowy są raczej nikłe.

W dyskusji wzięli udział: Dorota Chróścikowska – prezes firmy zarządzającej nieruchomościami D&D, Wacław Baranowski – przewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy ministrze infrastruktury, Sławomir Kamecki – prezes Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości, dr  Marek Majchrzak – wiceprezes PFZN i wykładowca SGH, a także Danuta Gąsiorowska, Michał Sierpiński i Tomasz Cudowski z redakcji „Wspólnoty Mieszkaniowej”.

T. Cudowski: – Mijają właśnie 3 lata od czasu wprowadzenia nowych zasad przyznawania licencji na zarządzanie nieruchomościami. Zmiany – przypomnijmy – polegały głównie na rezygnacji z egzaminu oraz na wprowadzeniu obowiązku posiadania wyższego wykształcenia dla osób ubiegających się o licencję. Czy możemy pokusić się o podsumowanie tego okresu? Czy zmiany te wpłynęły na sytuację środowiska zarządców?

M. Majchrzak: – Owszem, ale był to wpływ zdecydowanie negatywny. Oczywiście nowe osoby chcące zdobyć uprawnienia są zadowolone, bo mają łatwiejszą drogę do zawodu, ale musimy spojrzeć na sprawę szerzej. Obecnie [w styczniu 2011 r. – przyp. red.] mamy w Polsce nieco ponad 20 tys. zarządców z licencjami, których można podzielić na 3 grupy. Pierwsza z nich, licząca ok. 9,6 tys. osób, dostała uprawnienia – mówiąc w żargonie – „za zasługi”, jako że była to grupa wykonująca zawód zarządcy w momencie wprowadzenia certyfikowania tej profesji w 1999 r., a więc nabywała uprawnienia niejako automatycznie. Druga grupa, licząca ok. 6,4 tys. osób, w latach 2001–2008 musiała już przejść pełne postępowanie kwalifikacyjne zakończone egzaminem. Ostatnia, 4-tysięczna grupa kandydatów, która otrzymywała uprawnienia jedynie na podstawie ukończenia studium podyplomowego i odbyciu praktyki, miała już pod tym względem bardzo ułatwione zadanie. Wiadomo, że w tej branży liczy się człowiek, nie dokument, ale często spotykam się z sytuacjami, w których zleceniodawcy szukają zarządców, ale tylko tych z licencjami o numerach mniejszych niż 16 000, co zapewne dyskryminuje wielu utalentowanych zarządców, ale jest dość znaczące i wiele mówi o tej najmłodszej stażem grupie.

T. Cudowski: – Czy zmiana przepisów spowodowała też zmianę profilu osób chcących zdobyć uprawnienia zarządcy?

S. Kamecki: – Zacznę od tego, że ja też nie bardzo jestem zadowolony z faktu, że licencje zdobywa się obecnie w sposób nieco prostszy niż kiedyś, bo to przekłada się często na fachowość pracowników i jakość ich pracy. Studia podyplomowe dla zarządców coraz częściej rozpoczynają osoby młode, świeżo po studiach, czyli pokolenie dwudziestoparolatków, które wcześniej w ogóle nie miało do czynienia z zarządzaniem nieruchomościami i zaczyna naukę praktycznie od zera. Ale z drugiej strony wymóg posiadania wyższego wykształcenia powoduje, że do zawodu częściej trafiają ludzie na poziomie i z dużo większą wiedzą, np. z dziedziny nowych technologii. Można powiedzieć, że pod względem praktyki grupa, która uprawnienia dostała „za zasługi” (a więc w momencie zdobycia licencji miała już doświadczenie w branży), bije świeżo upieczonych zarządców na głowę, natomiast jeśli chodzi o otwartość czy wiedzę techniczną może być dokładnie na odwrót.

M. Majchrzak: – Studenci, którzy kiedyś musieli zdawać egzamin dla zarządców, przeważnie bardziej przykładali się do nauki, częściej zadawali pytania, starali się zdobyć maksimum dostępnej wiedzy, ponieważ wiedzieli, że na końcu czeka ich egzamin. Teraz częściej traktują studia z pozycji klientów, np. podpisują listy obecności przed wykładem i wychodzą z sali.

S. Kamecki: – Młodzi ludzie częściej wybierają zarządzanie obiektami komercyjnymi, bo uważają to za zajęcie bardziej atrakcyjne, mniej problematyczne i lepiej płatne. Faktem jest, że najbardziej skomplikowanym i niewdzięcznym obszarem do zarządzania są wspólnoty mieszkaniowe, w których zakres obowiązków i odpowiedzialności, a także liczba możliwych problemów są bodaj największe.

D. Chróścikowska: – Jako szef firmy zarządzającej nieruchomościami zatrudniam wiele osób, zarówno z licencją, jak i bez niej. W tej ostatniej grupie jest sporo młodych ludzi, którzy są na studiach podyplomowych i właśnie zamierzają uzyskać uprawnienia zarządcy, jednocześnie pracując i nabywając doświadczenie w swojej branży. Wykonują oczywiście jedynie czynności, do których są uprawnieni, pod okiem doświadczonych zarządców, ponadto zapoznają się ze specyfiką budynków i praktyczną stroną zarządzania. Dla nich, jeśli codziennie będą wykonywać rzetelnie swoje obowiązki, zdobycie licencji będzie już tylko formalnością, rozpoczęciem kolejnego etapu życia zawodowego – na wyższym poziomie i z dużym bagażem wiedzy i doświadczeń.

M. Majchrzak: – Problemem młodych zarządców jest też brak umiejętności tzw. miękkich, czyli wiedzy, jak rozmawiać z członkami wspólnot, jak w prosty sposób tłumaczyć trudne sprawy. Zaobserwowałem, że w kontaktach międzyludzkich zdecydowanie lepiej radzą sobie kobiety – potrafią lepiej słuchać i współodczuwać. Generalnie w tym zawodzie lepsze wyniki osiągają osoby może gorzej wykształcone, ale cierpliwe i umiejące postępować z ludźmi, niż wybitni specjaliści w dziedzinach technicznych, finansowych czy zarządczych, ale o konfliktowym charakterze.

T. Cudowski: – A może należałoby w jakiś sposób zmobilizować zarządców, by lepiej wywiązywali się z ustawowego obowiązku podnoszenia kwalifikacji albo nawet robili w tym kierunku więcej niż wymagają przepisy? Czy istnieje na to skuteczny sposób?

W. Baranowski: – Moim zdaniem w zupełności wystarczy, żeby wszyscy specjaliści związani z gospodarowaniem nieruchomościami rzetelnie przeznaczyli te ustawowe 24 godziny w roku na kształcenie, bo obecnie można oszacować, że z obowiązku tego wywiązuje się mniej niż połowa. Poza tym jak to wyegzekwować? Nie oszukujmy się – rozliczenie choćby części z ponad 40 tysięcy osób, które pracują w gospodarowaniu nieruchomościami, jest fikcją. Jeśli Komisja Odpowiedzialności Zawodowej złapie jakiegoś delikwenta, to raczej przez przypadek. Postępowanie administracyjne w jego sprawie będzie trwało ok. 100 dni, a zakończy się upomnieniem czy naganą.

D. Chróścikowska: – Jeśli zarządca poważnie traktuje swoje obowiązki, to zdaje sobie sprawę, że wiedzę trzeba poszerzać – poprzez szkolenia, fachowe czasopisma czy książki. Zaostrzenie kontroli czy podniesienie kar za niedopełnianie tego obowiązku nic nie da, bo ci z niefrasobliwym podejściem nadal będą lekceważyć wymóg podnoszenia kwalifikacji i liczyć, że uda im się uniknąć odpowiedzialności.

M. Majchrzak: – Z moich obserwacji wynika, że można podzielić zarządców na 3 grupy. Pierwsza z nich kompletnie omija wszelkie szkolenia, bo programowo nie chce i nie będzie się uczyć. Druga grupa to zarządcy, którzy wyszukują najtańsze albo darmowe szkolenia, nieważne na jaki temat, byle odbębnić te 24 godziny i wywiązać się z ustawowego obowiązku. Są oni zazwyczaj skazani na szkolenia organizowane w celach marketingowych przez sponsorów, którzy może i przekazują podczas tych seminariów jakąś fachową wiedzę, ale głównym ich celem jest zareklamowanie i sprzedanie swojego produktu. Na marginesie – uczestnicy tych szkoleń nie są dobrymi klientami, ponieważ przeważnie nie podejmują w swoich firmach znaczących decyzji zakupowych, a przyszli tylko dlatego, żeby dostać jakiś papier. Trzecia grupa – największa i najbardziej zróżnicowana – to ci zarządcy, którzy faktycznie rozumieją rolę kształcenia i chcą przyswoić sobie więcej wiedzy, niż wymaga tego ustawowe minimum. Wybierają takie tematy szkoleń (albo nawet pojedyncze wykłady), które ich interesują. Nawet nie odbierają zaświadczeń po seminarium, bo już dawno przekroczyli ustawowe minimum. Wszystkie te przepisy i minima programowe są ustalane dla tej drugiej grupy, dla tych „średniaków”, którzy potrzebują tego typu zmotywowania. Pierwsza grupa zlekceważy każde regulacje, a ta ostatnia żadnych nie potrzebuje.

T. Cudowski: – Jak zwiększenie dostępności zawodu zarządcy wpłynęło na konkurencyjność na rynku? Uzdrowiło, „urynkowiło” sytuację czy wręcz przeciwnie – wywołało wojnę?

W. Baranowski: – Byłem jedną z pierwszych osób, która sprzeciwiła się „rozdawaniu” licencji, bo spodziewałem się, że trafi ich na rynek po prostu za dużo. I tak się stało. Podobny problem ma środowisko pośredników w obrocie nieruchomościami, gdzie liczba licencji wzrosła jeszcze bardziej lawinowo, co poskutkowało bezwzględnym wzajemnym „wycinaniem się” z rynku. Na rynku zarządców przejawia się to choćby w drastycznym spadku opłat za zarządzanie. Ok. 2000 r. średnia stawka za mkw. zarządzanej powierzchni wynosiła ok. 1 zł, dziś w niektórych segmentach spadła nawet do 40–50 groszy. Ponadto do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej coraz częściej trafiają skargi albo od innych zarządców, albo ewidentnie przez nich inspirowane – dotyczą często błahych spraw, które szybciej i sprawniej można załatwić w inny sposób. Część skarg okazuje się oczywiście uzasadniona i jest przejawem zawodowej odpowiedzialności, ale część to po prostu efekt działania nieuczciwej konkurencji. Coraz częściej pojawiają się też skargi na działania nieetyczne, np. oczernianie konkurencji czy nieuczciwe podbieranie klientów. Środowisku szkodzi także nie do końca uregulowana sytuacja zawodu administratora, co skutkuje tym, że zarządcy wykonują wiele obowiązków związanych z administrowaniem, a nie do tego są powołani.

T. Cudowski: – O właśnie, co ze statusem zawodu administratora, który miał stanowić naturalne wsparcie dla zarządców?

W. Baranowski: – Gdy próbowano formalnie powołać do życia tę grupę zawodową, odzywały się głosy, że „potrzebujemy lekarzy, a nie felczerów”. A tymczasem to świetny pomysł na wykorzystanie wiedzy fachowców nieposiadających wyższego wykształcenia. Powinni oni również przechodzić szkolenie – może w mniejszym wymiarze niż zarządcy, np. 100 godzin – i zdobywać jakiś certyfikat. Szkoda, że ten pomysł został zarzucony.

M. Majchrzak: – Może i byłoby to korzystne, gdyby administratorzy mieli możliwość uzyskania jakiegoś zaświadczenia czy certyfikatu, ale w przypadku tego zawodu nie przeceniałbym roli tych dokumentów. Zarządcy sami szkolą administratorów, bo korzyść z takiego stosunku jest obopólna. Młody człowiek odbywa staż, zdobywa doświadczenie, zarabia co prawda niedużo, ale jednak coś, a zarządca ma coraz lepiej wykwalifikowanego pomocnika i partnera. Jeśli administrator poczuje, że sprawdza się na tym rynku i chce się z nim związać, to sam zdecyduje o dalszym kształceniu, żeby uzyskać licencję zarządcy.

T. Cudowski: – Czy nadawanie i weryfikowanie umiejętności zarządców musi odbywać się pod auspicjami ministerstwa? Może samorząd zawodowy – coś na kształt izby – mógłby przejąć te obowiązki? Czy to możliwe i Państwa zdaniem w ogóle potrzebne?

W. Baranowski: – Izba jest bardzo potrzebna. Już w 2000 r. stworzyliśmy projekt ustawy o powołaniu trzech samorządów dla zawodów związanych z gospodarowaniem nieruchomościami, ale pomysł został skrytykowany i odłożony na półkę. Zmienił się kilka razy rząd, a każdy kolejny miał inny pogląd na tę sprawę, zawsze jednak istniał bardzo silny opór przeciwko tworzeniu samorządów branżowych. Muszę powiedzieć, że także obecnie brak klimatu do zmian w tym względzie. Należy wspomnieć, że także nie wszyscy zarządcy i nie wszystkie stowarzyszenia dostrzegają potrzebę powołania samorządu, uważając, że wystarczy im to, co mają i na swoim podwórku zawsze sobie poradzą. W środowisku zarządców (a także pośredników i rzeczoznawców) ścierają się różne poglądy, działają różne frakcje i grupy interesów – istnienie samorządu każdego z tych zawodów zjednoczyłoby środowisko i stworzyło siłę, która miałaby realny wpływ na kształt i poziom branży.

S. Kamecki: – Samorząd unormowałby także kwestię szkoleń zawodowych i sam mógłby organizować takie bezpłatne szkolenia. Przynależność do izby wymagałaby – jak w innych przypadkach – opłacania składek, ale w zamian za to członkowie mieliby zagwarantowaną edukację na dobrym poziomie i w przyzwoitych warunkach. Skończyłyby się narzekania, że kursy odbywają się za daleko albo są za drogie.

D. Gąsiorowska: – A czy dopuściliby Państwo administratorów do takiej izby? Oni także nie mają swojego samorządu.

M. Majchrzak: – W tej chwili status administratorów jest taki, że są po prostu pomocnikami zarządców i formalnie nie stanowią grupy zawodowej. Mają nieuregulowaną sytuację ustawową odpowiedzialności zawodowej, nie obowiązuje ich ubezpieczenie, nie mogą podpisywać umów… Ale gdyby w jakikolwiek sposób sformalizować powstanie takiej grupy zawodowej – organizować kursy z zaświadczeniami o ukończeniu, w ograniczony sposób certyfikować ich umiejętności – to dlaczego by nie przyjąć ich do izby? Byliby wówczas formalnie określoną grupą zawodową, której interesy byłyby na pewno częściowo zbieżne z interesami zarządców.

T. Cudowski: - Podsumowując dyskusję, jak się Państwu wydaje – jaka będzie, a jaka  powinna być przyszłość licencji na zarządzanie nieruchomościami?

S. Kamecki: – Chciałbym, żeby licencje zostały utrzymane, ale by nadawał je samorząd, a nie urzędnicy ministerialni. Ale w tym ostatnim względzie jestem pesymistą. Ponadto uważam, że przydałaby się stabilizacja w przepisach odnośnie do tego zawodu, bo ostatnie 10 lat nieustannych zmian było ciężkim doświadczeniem.

D. Chróścikowska: – Zgadzam się, że licencje powinny istnieć, także dlatego że właściciele nieruchomości przyzwyczaili się do nich, doceniają ich posiadaczy i już na wstępnym etapie rozmów pytają, czy zarządca ma te uprawnienia. Licencja zarządcy daje mieszkańcom poczucie bezpieczeństwa.

W. Baranowski: – Jestem jak najbardziej za samorządem zawodowym i przeciwko wszelkim tym doświadczeniom, które władze państwowe przeprowadzają na żywym organizmie środowiska zarządców. Ministerstwo Gospodarki przygotowuje jakąś ustawę według unijnych wytycznych i przy okazji próbuje upchnąć w niej regulacje związane z zawodami nieruchomościowymi… Wprowadza tym samym nerwową atmosferę, a pojedyncze stowarzyszenia są zbyt słabe, by przeciwko tym absurdom zaprotestować.

M. Majchrzak: – Ja też uważam, że gdyby ustawę taką przygotowywała izba, efekt byłby z pewnością lepszy. A jaka będzie przyszłość zawodu? Sądzę, że nadal będzie rosła liczba osób z licencjami zawodowymi, przez co licencja będzie coraz mniej warta. Jeśli ustawodawca nie wymyśli jakiegoś sposobu na zapobieżenie deprecjacji tych uprawnień, to nasze środowisko – nawet mimo braku izby – powinno wymyślić sposób, by tego uniknąć, np. wydając dodatkowe opinie czy rekomendacje dla najlepszych fachowców.

NOTOWAŁ: TOMASZ CUDOWSKI