Dzisiejszym materiałem inicjujemy cykl debat miesięcznika „Wspólnota Mieszkaniowa”. Co miesiąc będziemy spotykać się w kameralnym, ale doborowym gronie, by porozmawiać o istotnych dla wspólnot mieszkaniowych sprawach. Dziś, u progu Nowego Roku, próbujemy podsumować Stary Rok w kilku obszarach.

Tomasz Cudowski, redaktor naczelny „Wspólnoty Mieszkaniowej”: – Zacznijmy od następującej kwestii: finansowanie inwestycji wspólnot – jak pod tym względem zapisze się rok 2010 w Państwa pamięci?

Paweł Ołubek, ekspert rynku finansowego: – Chciałbym rozpocząć od rzeczy najgorszych, bo i takie w ub. roku miały miejsce. A tu wspomnieć należy o poważnej wpadce operacyjnej jednego z banków komercyjnych, lidera na rynku obsługi wspólnot. Wewnętrzne zmiany właścicielskie i związana z tym reorganizacja spowodowały, że opóźniły się wypłaty kredytów i premii inwestycyjnych dla kilkuset wspólnot w całej Polsce, co z kolei przełożyło się na opóźnienia w płatnościach dla wykonawców. Problemy te zostały przez bank rozwiązane, obsługa klientów odbywa się już sprawnie, ale niesmak pozostał, a zaufanie wspólnot do instytucji bankowych na pewno na tym ucierpiało.

Drugie negatywne zjawisko, które miało miejsce to wyczerpanie się środków na premie termomodernizacyjne, a po dwóch miesiącach – także remontowe, z Banku Gospodarstwa Krajowego. Inwestorzy nie mogli nawet złożyć wniosków o przyznanie tych premii w przyszłości, gdyż umowa BGK z bankami kredytującymi przewiduje, iż w przypadku braku środków w BGK banki muszą całkowicie wstrzymać przyjmowanie wniosków. Część banków zastosowała jednak sprytny wybieg, polegający na przyjmowaniu i akceptowaniu wniosków z 6-miesięcznym terminem ważności decyzji kredytowej, jednak bez podpisywania umów kredytowych. Zostaną one zawarte dopiero w momencie, gdy do BGK wpłyną nowe środki z budżetu państwa, co pozwoli szybko dokończyć formalności i uniknąć zatorów.

Warto też odnotować, że w ubiegłym roku z rynku wypadło kilka banków, które były postrzegane jako wyspecjalizowane w obsłudze wspólnot mieszkaniowych. W ich miejsce pojawiły się nowe podmioty, zatrudniające ludzi znających wspólnotową specyfikę, którzy odeszli z tych starych banków, więc z jednej strony mamy zdrową sytuację na rynku, ale – ze strony drugiej – nowi liderzy na rynku oznaczają dla wielu wspólnot konieczność zmiany banku, co do łatwych zadań nie należy. Drobny przedsiębiorca przenosi rachunek bankowy jednym podpisem, ale dla wspólnoty jest to duże wyzwanie organizacyjne, trwające nawet do roku, zwłaszcza gdy wspólnota korzysta z indywidualnych kont dla poszczególnych członków.

Jerzy Lubomirski, zarządca nieruchomości: – Inne pozytywne zjawisko jest takie, że banki zaczęły wreszcie szanować wspólnoty jako klienta i wiedzą już cokolwiek o specyfice ich działalności. Jeszcze 2–3 lata temu poziom obsługi wołał o pomstę do nieba. Gdy wówczas próbowałem uzyskać kredyt termomodernizacyjny, dostałem z banku listę kilkudziesięciu dokumentów, które skompletowałem i złożyłem, po czym kazano mi czekać na decyzję kredytową. Gdy po kilku tygodniach nikt się nie odzywał, skontaktowałem się z bankiem, gdzie powiedziano mi, że mój wniosek w ogóle nie został rozpatrzony, bo… analitykowi brakuje jeszcze kilkunastu innych dokumentów. Procedura się powtórzyła, znów musiałem kompletować papiery i czekać, tygodnie płynęły, a sezon budowlany trwał w najlepsze. Gdy zmieniliśmy bank, okazało się, że można inaczej – przedstawiciel banku przyjeżdża do mnie, ustala listę dokumentów, niektóre sam wypełnia, podpowiada i ogólnie pomaga. Rozmawia się po prostu z fachowcami.

Andrzej Karp, zarządca nieruchomości: – Mam wrażenie, że zmiana ustawy o wspieraniu termomodernizacji i  remontów oraz ułatwienie wspólnotom dostępu do pieniędzy też wpłynęły na zmianę podejścia banków do wspólnot. Ustawa w poprzednim brzmieniu miała dwa ograniczenia, które niektórym wspólnotom uniemożliwiały korzystanie z premii – wymagany udział własny oraz maksymalny okres kredytowania. Jeśli dołożymy do tego korektę cen, której należało dokonać po zatwierdzeniu wniosku kredytowego kosztem zwiększenia udziału własnego, kredyt stawał się dla wielu wspólnot prawie niedostępny. Obecnie banki udzielają kredytu termo na 10–20 lat, na 100 proc. wartości inwestycji, przy stopie procentowej na poziomie 6,7 proc. W optymalnych okolicznościach dzięki temu finansowaniu udaje się zaoszczędzić nawet 50 proc. kosztów zużycia energii, a zatem wspólnota staje się swoistym „energetycznym perpetuum mobile”.

J. Lubomirski: – Wspomnijmy przy okazji o korzystnych, nowych zapisach ustawy związanych z premią remontową, które w znaczący sposób rozszerzają zakres prowadzonych prac remontowych, mających na celu poprawę wskaźników cieplnych. Premia termomodernizacyjna ułatwia prowadzenie jedynie niektórych prac i wymianę jedynie pewnych elementów nieruchomości, zaś premia remontowa dokłada do tego listę dodatkowych prac, które mogą być prowadzone równocześnie i które również podnoszą efektywność cieplną nieruchomości. Zatem nie tylko nowe ocieplenie czy centralne ogrzewanie, ale i np. remonty dachów lub wymiana instalacji.

Danuta Gąsiorowska, sekretarz redakcji „Wspólnoty Mieszkaniowej”: – A jak wygląda podejście członków wspólnot do współpracy z bankami? Czy zaciąganie kredytu nie jest przyczyną konfliktów wewnątrz wspólnot? Okazją do powstawania zarzutów o niegospodarność czy nawet podejrzeń o łapówki wobec członków zarządu czy zarządców?

P. Ołubek: – Spotykam się z zarządami wspólnot z różnych stron Polski, reprezentującymi zróżnicowany poziom pod względem wiedzy i pozycji społecznej, i mogę stwierdzić, że lęk przed kredytem ze strony członków wspólnot jest powszechny. Zwłaszcza daje się to odczuć w przypadkach, gdy wspólnota składa się w większości z właścicieli starszych wiekiem, a dodatkowo nie ma w niej osoby pełniącej funkcję lidera, który potrafiłby wytłumaczyć sąsiadom różne zawiłości i pociągnąć ich za sobą. Widzę, że pan Andrzej kręci głową… Ma Pan inne doświadczenia?

A. Karp: – Nie, całkowicie się zgadzam, ale uważam, że takim naturalnym liderem wspólnoty może i powinien być zarządca. Bo przejmując zarządzanie wspólnotą, oprócz zadań wymienionych w umowie  każdy z nas przejmuje na siebie także jakąś funkcję społeczną, bardzo odpowiedzialną…

P. Ołubek: – Można powiedzieć, że to nawet funkcja zaufania społecznego…

D. Gąsiorowska: – Wręcz misja…

A. Karp: – Właśnie! A zdarza się, że wspólnota sama powierza zarządcy nieformalną funkcję lidera. I to dla każdego zarządcy oznacza szczyt powodzenia i prawdziwy sukces!

P. Ołubek: – I to bardzo zdrowa sytuacja, bo wtedy za liderem stoi odpowiedzialność, wiedza i doświadczenie. We wspólnotach spotyka się mnóstwo liderów destrukcyjnych, którzy absolutnie na niczym się nie znają, ale bardzo chcą rządzić wspólnotą i podejmować ważne decyzje.

J. Lubomirski: – Wiele w tym przypadku – a w zasadzie prawie wszystko – zależy od zarządu wspólnoty. Musi być wystarczająco silny i popularny wśród właścicieli, by wylansować zarządczy model liderowania i samego zarządcę jako lidera.

P. Ołubek: – Wracając do tematu zadłużania się wspólnot: nieufność ich wobec kredytowania inwestycji jest nader często spotykana, ale chciałbym jeszcze powiedzieć o przeciwnym, ale też niepokojącym zjawisku. Zajmuję się finansowaniem wspólnot od 2000 r., ale dopiero w  2010  po raz pierwszy zaczęły do mnie trafiać wnioski kredytowe wspólnot z dokumentami, z których w sposób oczywisty wynikało, że dana wspólnota już przeinwestowała. Czyli nie jest w stanie udźwignąć obciążenia finansowego, które już na siebie przyjęła. Tego zjawiska wcześniej nie było! Kilka tygodni temu trafił do mnie wniosek wspólnoty, z którego wynikało, że 4–5 lat temu zaciągnęła ona kredyt termo, który nadal spłaca, ponadto w ubiegłym roku wzięła kredyt remontowy i – jako uzupełnienie – komercyjny, a teraz chce wziąć kredyt na kolejne inwestycje, który dodatkowo skonsolidowałby poprzednie zadłużenie! Wspólnota, widząc łatwość dostępu do pieniądza, tak zaszalała z wydatkami, że ewidentnie straciła zdrowy rozsądek.

T. Cudowski: – Ciekawe zatem, czy rok 2011 przyniesie nam kolejne nowe zjawisko: falę wspólnotowych „bankructw”. Ale zmieńmy temat. Przez cały ubiegły rok  obserwowaliśmy znaczne uaktywnienie się ruchów – nazwijmy to – „prospółdzielczych”, które mogą świadczyć o tym, że polska spółdzielczość mieszkaniowa widzi we wspólnotach swego rodzaju zagrożenie i próbuje (także ustawowo) umocnić swoją pozycję. Czy Państwo też dostrzegacie takie zjawisko? I pytanie ogólniejszej natury – jaka jest przyszłość polskiej spółdzielczości mieszkaniowej?

J. Lubomirski: – Zarządzam kilkoma spółdzielniami, niedużymi, i mogę powiedzieć, że widzą one potrzebę przekształcenia się we wspólnoty. Główny powód tych zmian jest taki, że sposób zarządzania nieruchomościami w formie spółdzielczej jest zazwyczaj  bardziej skomplikowany i niekorzystny niż zarządzanie przez wspólnotę, zarówno pod względem proceduralnym – walne zebranie, wpis do rejestru, ciała doradcze, statuty… – ale i finansowym. Z mojej praktyki wynika, że koszty spółdzielni zarządzanej na „sposób wspólnotowy”, czyli z wyprowadzeniem na zewnątrz wszystkich usług związanych z utrzymaniem oraz powierzenie zarządzania ciału społecznemu, są zdecydowanie niższe.

Ale spółdzielczość nie zniknie – na całym świecie istnieje i istnieć będzie. Na pewno obronią się te spółdzielnie, które nie są molochami, są dobrze zarządzane, a prezesi widzą konieczność ograniczania kosztów i to ograniczanie faktycznie prowadzą. Dla mieszkańców znaczenie drugorzędne ma to, czy są we wspólnocie czy spółdzielni, zaś zdecydowanie bardziej istotne jest to, ile ich to kosztuje.

Dlaczego spółdzielnie były dotychczas źle postrzegane? Bo – po pierwsze – wysokie były koszty nadbudowy: zarządu oraz opłacanych ciał i komisji wszelkiego rodzaju, a po drugie – wszystkie opłaty były wrzucane do jednego worka i dzielone według potrzeb, więc – z punktu widzenia mieszkańców – niesprawiedliwie. Teraz poszczególne budynki spółdzielni są już przeważnie rozliczane osobno, ale wspomnienie niesprawiedliwości pozostało silne.

A. Karp: – Zgadzam się, że nadszedł czas, gdy duże spółdzielnie będą się albo etapami przekształcać we wspólnoty mieszkaniowe, albo dzielić na mniejsze spółdzielnie.

D. Gąsiorowska: – O ile zdążą, bo projekt zmian w ustawie o spółdzielczości, który ma dziś  [15 grudnia] pierwsze czytanie w Sejmie, nie przewiduje w ogóle podziałów spółdzielni na mniejsze, ale – mówiąc w dużym skrócie – zakłada prawie automatyczne przekształcanie ich we wspólnoty.

P. Ołubek: – Obserwując ten rynek z pewnego dystansu, mam wrażenie, że tworzenie wspólnot na bazie zasobów spółdzielczych nie jest powszechne, co jest spowodowane raczej względami formalnymi, ale w źle zarządzanych spółdzielniach widać silne ruchy odśrodkowe, by dzielić się na mniejsze spółdzielnie, nawet jednobudynkowe. Ten proces też bywa hamowany przez spółdzielnię-matkę – choćby przez niechęć do regulowania spraw własnościowych gruntów – więc jest on bardzo powolny. Oczywiście każdy wydzielający się budynek chce wynieść ze spółdzielni jak najwięcej aktywów i pozostawić możliwie dużo pasywów, więc trudno się dziwić, że spółdzielnie się przed tym bronią.

Z drugiej strony, z moich rozmów z zarządcami wynika, że istnieje silne parcie w przeciwną stronę. Otóż dobrze zarządzane spółdzielnie, w których pilnuje się kosztów i istnieje dyscyplina budżetowa, zaczynają świadczyć usługi zarządcze dla innych podmiotów i całkiem dobrze sobie radzą. Ich ogromnym atutem, pozwalającym skutecznie konkurować z małą firmą zarządczą, jest zazwyczaj duże zaplecze techniczne i dobrze wykwalifikowani pracownicy.

J. Lubomirski: – To zrozumiałe, bo zadajmy sobie pytanie: skąd wywodzą się zarządcy nieruchomości z wieloletnim stażem? Albo ze spółdzielczości, albo z zasobów komunalnych. ADM-y zawsze klepały biedę i musiały pilnować kosztów, ale spółdzielnie przez długi okres były bardzo zamożne, więc nikt nie przejmował się kosztami. Przyczyna była jedna – spółdzielnie czerpały wysokie dochody z lokali użytkowych. Jeśli zarząd był gospodarny i ten dochód był w stanie dobrze zainwestować, teraz może czerpać z tego korzyści, a jeśli pieniądze były wydawane lekką ręką na koszty reprezentacyjne, to dziś czeka takich „managerów” niepewny los.

P. Ołubek: – Jeśli duża spółdzielnia ma kilka osiedli w różnych punktach dużego miasta i są one zaopatrywane w media z różnych źródeł, to na pewno prędzej czy później poszczególne osiedla się z takiego molocha wydzielą – wymusi to po prostu rachunek ekonomiczny.

T. Cudowski: – Zgadzam się, choć pod innymi względami odległość geograficzna w zarządzaniu zaczyna odgrywać coraz mniejsze znaczenie, o czym porozmawiamy w ostatnim punkcie naszej debaty. Zaryzykuję bowiem twierdzenie, że ten rok stał pod znakiem zwiększenia roli Internetu w zarządzaniu nieruchomościami wspólnot. Bo mieliśmy e-sąd, e-księgi wieczyste, e-platformy i e-kartoteki umożliwiające zdalną obsługę członków wspólnot, a w przyszłym roku dostaniemy także e-mapy geodezyjne od głównego geodety kraju. Kolejne pytanie brzmi: czy Internet ma szansę zmienić mentalność członków wspólnot, a zarządcom praktycznie ułatwić pracę?

J. Lubomirski: – Koniecznie dodajmy do tej listy bankowe płatności elektroniczne. Jeszcze do niedawna wszyscy dostawcy i zarządy wspólnot żądali dokonywania płatności konwencjonalnych i ich potwierdzeń na papierze, teraz wszyscy masowo przechodzą na rozliczenia elektroniczne. Mówię tu np. o przelewach, które on-line są znacznie tańsze (i dla użytkownika, i dla banku), ale także o elektronicznych wyciągach bankowych w formie pakietów, których wprowadzenie do systemu księgowego wspólnoty wymaga jednego kliknięcia – pakiet sam rozpakowuje wszystkie dane i umieszcza je na odpowiednich kontach.

A. Karp: – Ostatnio spotkałem się z pytaniem, czy jest możliwe stworzenie platformy internetowej, która umożliwiałaby wspólnocie podejmowanie uchwał on-line. Należałoby opracować w tym celu mechanizm, który umożliwiałby właścicielom zapoznanie się z propozycjami zarządu, podyskutowanie o tym na forum internetowym, podjęcie indywidualnej decyzji i przekazanie jej drogą elektroniczną. Myślę, że w niedługim czasie to zrobię. Jest to optymalne rozwiązanie z uwagi na charakter naszych czasów, choć nie uchroni nas przed zebraniami rocznymi – bo uważam, że te powinny się odbywać choćby po to, żeby członkowie wspólnoty raz do roku mogli sobie spojrzeć w oczy i potwierdzić, że „istniejemy i razem egzystujemy”. To dla mnie wynika z samego brzmienia słowa „wspólnota”. Ale wszystkie sprawy bieżące powinno się załatwiać przez Internet.

J. Lubomirski: – Pomysł świetny, ale przecież ustawa o własności lokali nie pozwala  zbierać głosów drogą elektroniczną! Zarządzam wspólnotą, w której ponad 50 proc. lokali była kupiona na wynajem i skontaktowanie się z ich właścicielami, którzy mieszkają poza Warszawą, jest niezwykle trudne. Padła propozycja, by zbierać głosy zdalnie, ale nasi radcy prawni orzekli, że to niezgodne z przepisami. Może gdy zostanie wprowadzony powszechny podpis elektroniczny stanie się to możliwe, ale z pewnością będzie wymagało zmian w prawie.

A. Karp: – Moim zdaniem można to przeprowadzić już teraz! Ustawa o własności lokali mówi jasno, że sprawy nieuregulowane ustawą wspólnota może ustalić poprzez podjęcie odpowiedniej uchwały.

J. Lubomirski: – Ale przecież ustawa reguluje, kto i w jaki sposób może głosować!

A. Karp: – Jestem skłonny dziś twierdzić, że – jeśli chodzi o sprawy wewnętrzne wspólnoty mieszkaniowej – jest ona w stanie dziś podjąć ważną uchwałę na temat sposobu zbierania głosów. Bo zasadniczym i nadrzędnym celem głosowania jest uzyskanie jednostronnego oświadczenia woli. Jeśli to oświadczenie dotyczy wewnętrznych spraw wspólnoty, to – moim zdaniem – takie działanie jest zgodne z intencją ustawodawcy.

P. Ołubek: – Zgadzam się z panami, że postęp w dziedzinie informatyzacji jest nieuchronny i nie da się tu zrobić kroku wstecz. Odnoszę jednak wrażenie, że postęp ten w odniesieniu do zarządców w dużych miastach jest co prawda znaczny, ale w przypadku zarządców w mniejszych ośrodkach i wspólnot jego tempo jest bardzo powolne. Uświadommy sobie, że np. we wspólnotach, które powstały na bazie poniemieckiego mienia komunalnego czy też na zasobach pozostałych po PGR-ach (a więc głównie na zachodzie i południu kraju) dostęp do szerokopasmowego Internetu jest znikomy, a korzysta się co najwyżej z Internetu wdzwanianego. Nie jestem pewien, czy rok 2011 będzie tym, w których uda się te różnice zniwelować, a prawdę mówiąc obawiam się, że to znacznie odleglejsze czasy.

J. Lubomirski: – Należy tu też podkreślić rolę specjalistycznych forów dyskusyjnych i portali internetowych dla zarządców, dzięki którym wiedza fachowa stała się znacznie  dostępniejsza. Nie mówię tu o forach konkretnych wspólnot, bo tych lepiej nie czytać, a szczególnie tego, co członkowie wspólnot wypisują o zarządcach. Na marginesie – gdy na forum jednej z moich wspólnot chciałem wyjaśnić problem, administrator nie chciał mnie zarejestrować, bo stwierdził, że nie muszę się logować, by poczytać, co o mnie piszą.

T. Cudowski: – To jeszcze na zakończenie, bo czas nas goni – wyobraźcie sobie, że mamy tu złotą rybkę, która może spełnić trzy życzenia w roku 2011. Panów jest trzech, więc każdy ma po jednym życzeniu. Realne lub nierealne, byle związane z nielekkim życiem zarządcy. Panie Andrzeju?

A. Karp: – Powstanie ogólnokrajowej organizacji związkowej zarządców nieruchomości.

T. Cudowski: – A to życzenie mieści się dla Pana w kategorii realnych czy nierealnych?

A. Karp: – Na pewno bardzo trudnych. Na rynku działają liczne stowarzyszenia, w zasadzie niewielkie, a także kilka federacji, przez co środowisko jest bardzo rozdrobnione. Temat jest wałkowany od kilku lat i nijak nie możemy dojść do porozumienia. Marzyłoby mi się, żeby któregoś pięknego dnia spotkało się kilku mądrych ludzi, którzy powiedzieliby sobie: „Panowie, wbrew naturze Polaków zrzeszamy się i tworzymy jedną organizację dla wszystkich zawodów nieruchomościowych. Tworzymy standardy i kodeksy, ustalamy zasady przyznawania uprawnień zawodowych…”.

D. Gąsiorowska: – Trzeba by w tym celu zlikwidować Ministerstwo Infrastruktury, które jest przeciwne takim postulatom…

A. Karp: – Owszem, wiele kompetencji ministerstwa taka organizacja mogłaby przejąć. Przecież w ten sposób działają organizacje księgowych, techników i inżynierów…

T. Cudowski: – Panie Pawle, teraz Pańskie życzenie.

P. Ołubek: – Ja chciałbym, żeby wiedza związana z gospodarowaniem nieruchomościami zaczęła w coraz większym stopniu schodzić w dół. Ona jest na bardzo dobrym poziomie wśród zarządców, bo tego od nich wymagają choćby przepisy zawodowe, ale świadomość we wspólnotach czy nawet zarządach wspólnot jest rozpaczliwa. A wydaje mi się, że właśnie brak wiedzy wśród osób decyzyjnych – czyli właścicieli czy członków zarządów – powoduje, że proces modernizacji substancji mieszkaniowej postępuje nadal zbyt opornie. Dlatego chciałbym, żeby zarządy wspólnot powszechnie prenumerowały „Wspólnotę Mieszkaniową” i przychodziły na konferencje!

T. Cudowski: – Zapewniam, że całe wydawnictwo też sobie tego życzy! Panie Jerzy, Pańska kolej.

J. Lubomirski: – Zaryzykuję i wypowiem dwa życzenia. Pierwsze – niech w końcu powstanie formalnie zawód administratora nieruchomości. Mówi się o tym od lat, bez efektu. Jest na rynku mnóstwo osób, które przez wieloletnią praktykę w tej branży zdobyły naprawdę wysokie umiejętności i nieocenione doświadczenie, ale – z braku wyższego wykształcenia – mają zablokowaną drogę do uzyskania licencji zarządcy. A drugie życzenie – żeby utrzymano ulgi dla budownictwa mieszkaniowego i dodatkowo,  aby znaleziono więcej środków na wspieranie remontów i termomodernizacji.

P. Ołubek: – To i ja zaryzykuję kolejne życzenie – żeby nikomu nie przyszło do głowy, by zlikwidować zwolnienie wspólnot mieszkaniowych z podatku dochodowego!

J. Lubomirski: – No to ja wyrażę podobne życzenie a propos zerowej stawki VAT, jakiej nadal podlegają usługi zarządców nieruchomości.

T. Cudowski: – Panowie, to już szóste życzenie – oby rybka okazała się wytrzymałym gatunkiem! Dziękuję bardzo za udział w dyskusji i do zobaczenia za miesiąc.

WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA NR1/2011