Czy zarząd wspólnoty może podjąć decyzję o wyłączeniu dwóch przystanków windy prowadzących do tylnych wejść do lokali użytkowych? W jakim trybie może podjąć taką decyzję?

Zamierzamy, jako Zarząd wspólnoty mieszkaniowej wyłączyć z możliwości użytkowania dwa przystanki, na których zatrzymuje się winda. Służą one jedynie niektórym najemcom i właścicielom dwóch lokali użytkowych, a zatrzymywanie się windy na tych przystankach generuje zwiększone koszty konserwacji dźwigu. Zdaniem Zarządu jest to uzasadnione, bo winda zatrzymuje się na dwóch przystankach, z których można dostać się jedynie do tylnego wyjścia dwóch lokali użytkowych położonych na I piętrze budynku. Główne wejścia do tych lokali znajdują się w innej części budynku i jest do nich łatwiejszy dostęp od strony pasażu przebiegającego wzdłuż ulicy. Zarówno dostawcy, jak i klienci odwiedzający lokale użytkowe korzystają właśnie z głównego wejścia.

Użytkowana przez wszystkich właścicieli lokali winda ma charakter windy osobowo-towarowej, do obsługi której nie są wymagane szczególne uprawnienia. Z windy najczęściej korzystają właściciele lokali położonych na piętrach znajdujących się powyżej lokali użytkowych. Przystanki windy na wyższych piętrach połączone są z klatką schodową, w przypadku tych dwóch przystanków takiego połączenia nie ma –  wysiadając z windy, można zatem dojść tylko do jednego lokalu.

Winda ta nie jest także wykorzystywana podczas dostaw towarów do lokali użytkowych, ani też nie jest dźwigiem pożarowym, dostosowanym do normy EN81-72.

Ograniczenia są możliwe

Nie ulega wątpliwości, że wspólnoty mieszkaniowe są uprawnione do określania zasad, które mają pomagać w utrzymywaniu dobrych stosunków sąsiedzkich we wspólnocie, np. w regulaminach porządku domowego. Mogą one wprowadzać także pewne ograniczenia w korzystaniu z części wspólnych, a także urządzeń służących wszystkim właścicielom lokali, o ile będzie to wynikiem demokratycznych procedur określonych przepisami ustawy z o własności lokali (dalej: uwl). W ustawie tej wprost określono (art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl), że zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w drodze uchwały. Niewątpliwie także ograniczenie możliwości czy sposobu korzystania z nieruchomości przez niektórych właścicieli lokali także będzie wymagało podjęcia przez wspólnotę takiej decyzji w drodze uchwały (tak też np. uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z 24 listopada 2014 r., sygn. akt I C 893/12).

Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej może polegać na podziale quoad usum, który może wyłączać ze wspólnego użytkowania określoną część wspólnej nieruchomości na rzecz określonego lub określonych właścicieli, z wyłączeniem pozostałych, czy też na określonej zmianie funkcji użytkowych lub gospodarczych określonych części wspólnej nieruchomości. Analogiczne zasady można, moim zdaniem, zastosować do zmiany lub ograniczenia sposobu korzystania z urządzeń służących wszystkim właścicielom lokali (windy, zewnętrznego ujęcia wody, trzepaka itd.).

Jeżeli zatem jakieś określone względy (np. ekonomiczne) przemawiają za odjęciem bądź ograniczeniem możliwości korzystania z urządzeń wspólnoty służących wszystkim właścicielom, to taka decyzja musi być podjęta w drodze uchwały, bowiem nie jest to decyzja, którą mógłby podjąć samodzielnie zarząd. Taka decyzja musi być jednak poprzedzona głębszą analizą, czy projektowana zmiana nie naruszy istotnych interesów właścicieli, którzy w dotychczasowy sposób korzystali z tych urządzeń. 

W opisywanym stanie faktycznym wspólnota musi wziąć pod uwagę, czy pozbawienie dwóch właścicieli lokali użytkowych możliwości skorzystania z przystanku windy m.in.:

1) nie uniemożliwi całkowicie lub częściowo dostępu do tych lokali,

2) nie będzie miało wpływu na bezpieczeństwo użytkowania tych lokali (np. nie uniemożliwi prawidłowej ewakuacji z tych lokali),

3) nie naruszy lub zagrozi istotnym interesom właścicieli tych lokali.

Niewątpliwe jest jednak to, że wyłączenie przez wspólnotę przystanków windy może utrudniać korzystanie właścicielom lokali (lub innym osobom korzystających z tych lokali), jeśli używali oni tych przystanków oraz tylnych wejść np. do przyjmowania dostaw lub klientów albo zabezpieczenia lokali przed kradzieżą czy włamaniem (uzbrajanie alarmu itp.). Wyłączenie tych przystanków doprowadzi także do nierównego traktowania właścicieli lokali. Nie będą mieli oni nieograniczonego oraz obiektywnie swobodnego dostępu do swoich lokali w takim zakresie, jak pozostali właściciele, pomimo tego, że zachowają możliwość wejścia do nich z drugiej strony. (...)

 

Autor: Krzysztof Brudkowski

Cały artykuł dostępny w numerze 3/2016 „Wspólnoty Mieszkaniowej”

 

Opublikowano w kategorii : Technika

Firma WITTUR od lat dostarcza komponenty i komplety modernizacyjne urządzeń dźwigowych. Działamy na terenie całej Polski.

Na jednym z warszawskich osiedli mieszkaniowych, w spółdzielczym budynku mieszkalnym z wielkiej płyty, zastosowaliśmy innowacyjne rozwiązanie. Zamawiający wymagał, aby winda była dostępna dla mieszkańców z poziomu 0 bez żadnych barier architektonicznych, a nie jak dotychczas z poziomu wysokiego parteru, czyli po pokonaniu kilkunastu schodków.  Dodatkowo szerokość drzwi wejściowych do windy musiała mieć 90 cm a powierzchnia kabiny powinna być jak największa, tak, aby w kabinie swobodnie zmieścił się wózek inwalidzki czy wózek dla dziecka.

Zaprojektowaliśmy windę z tzw. przelotem na wprost. Przy instalacji ograniczyliśmy się do niezbędnych prac budowlanych,  na które zezwalały warunki budynku. Takie rozwiązanie jest wygodne i bezpieczne dla mieszkańców – również dla osób starszych czy niepełnosprawnych.

Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani modernizacją windy w bloku i nasze rozwiązania są dla Państwa interesujące, zapraszam do kontaktu.

 

Zbigniew Mikołajczyk

Sales Manager
WITTUR Sp. z o.o.
Żerań Park II
ul. Annopol 4A (budynek B)
03-236 Warszawa
www.wittur.com
www.witturwindy.pl
www.facebook.com/witturpl

tel. +48 22 853 89 50
fax +48 22 853 89 51
tel. kom. +48 517 148 885

 

 

Opublikowano w kategorii : Technika

Bardzo często gdy skończy się okres gwarancyjny obejmujący konserwację i serwis windy, zarządcy stają przed dylematem – komu powierzyć opiekę nad dalszym serwisowaniem urządzenia? Podejmując decyzję warto przemyśleć dobre i złe strony każdego z rozwiązań, jednak czynnikiem decydującym powinno być zapewnienie wysokiego poziomu bezpieczeństwa oraz jakości przeprowadzanych serwisów.

Gdy skończy się okres gwarancyjny, podczas którego to producent dźwigu dokonuje przeglądów i konserwacji, można na nowo określić podmiot, który przejmie obowiązki w tym zakresie. Można rozejrzeć się za nową firmą, która zwykle oferuje podobny zakres usług lub przedłużyć współpracę z producentem, zwykle renegocjując warunki takiej obsługi. Z punktu widzenia bezpieczeństwa i jakości drugie rozwiązanie wydaje się być bardzo korzystne. Argumentów za tym przemawiających jest kilka. Przede wszystkim, producenci danego urządzenia, w szczególności duże koncerny dźwigowe, posiadają najnowocześniejsze metody serwisowania i konserwacji swoich dźwigów oraz specjalistyczne narzędzia do diagnostyki.

Trudno sobie wyobrazić lepszą obsługę, niż tą którą zapewni serwis producenta windy, który zna produkt „od podszewki”, dysponuje narzędziami kompatybilnymi z danym modelem windy oraz posiada oprogramowanie umożliwiające modyfikację parametrów czy ustawień. Ponadto, firmy produkujące windy na szeroką skalę mają rozwiązania monitorujące stan wykonywanych usług, którymi zazwyczaj nie dysponuje lokalny serwisant

Doskonałym przykładem mogą być audyty techniczne oraz dodatkowe przeglądy bezpieczeństwa czy darmowe aktualizacje oprogramowania windy. Serwisy wiodących producentów wind są znacznie bardziej elastyczne w swojej ofercie usługowej. Charakteryzują się ofertami „szytymi na miarę”- można wynegocjować zakres usług w dowolnej konfiguracji. Wytwórca określa dokładnie zarówno metody, okresy czasowe wykonywania usług, jak i nawet narzędzia potrzebne do przeprowadzenia konserwacji czy napraw dźwigu lub jego komponentów. Z kolei serwisy zewnętrzne często wykonują swoje usługi w sposób odbiegający od wskazań producenta, co w rezultacie może doprowadzić do znacznie poważniejszych problemów, generujących w przyszłości dodatkowe koszty.

W przypadku klientów, którzy zgłaszają się do nas ponownie, aby nawiązać współpracę, bardzo często widzimy nieprawidłowości w zakresie konserwacji poszczególnych podzespołów, a nawet niefachowe, wręcz „chałupnicze” metody napraw różnych komponentów – zaznacza Jacek Zawadyl, manager działu serwisu z firmy Schindler Polska

Wysoką jakość usług świadczonych przez autoryzowane serwisy zapewniają regularne obligatoryjne szkolenia w zakresie konserwacji połączonej z wymaganymi regulacjami, diagnostyki oraz napraw urządzeń zarówno swojej produkcji, jak i konkurencji. Ekipa konserwacyjna musi mieć profesjonalne narzędzia, szybki dostęp do części zamiennych, a w razie potrzeby natychmiastowe wsparcie techniczne. To wszystko gwarantuje tylko konserwator serwisu fabrycznego producenta.

Pozostaje także kwestia codziennych, podstawowych czynności związanych z konserwacją windy, które zarządca budynku może wykonywać samodzielnie. Szczegółowy zakres obsługi urządzeń każdy właściciel lub zarządca nieruchomości powinien mieć szczegółowo określony w dokumentacji dźwigu, która znajduje się w Książce Rewizji Dźwigu wydanej przez Urząd Dozoru Technicznego oraz w instrukcji obsługi producenta. Do najważniejszych czynności należy zapewnienie czystości progów drzwi i kabin. Należy przy tym pamiętać, że ze względu na stosowanie różnych materiałów wystrojów kabin – stale nierdzewne, laminaty, lustra czy nieraz egzotyczne drewna – należy utrzymywać w odpowiednim stanie, stosując tylko środki czyszczące określone w instrukcjach producenta. Jest to właściwie jedyny aspekt obsługi, który pozostaje w całości w rękach zarządcy nieruchomości. Wszelkie inne czynności mogą wykonywać wyłącznie konserwatorzy z uprawnieniami UDT.

Konserwacja urządzenia dźwigowego to istotna kwestia zapewniająca bezpieczeństwo komunikacyjne w każdym budynku. Dlatego niezwykle ważne jest, aby czynności serwisowe wykonywane były tylko i wyłącznie przez profesjonalną, odpowiednio do tego przeszkoloną ekipę. Na tym polu eksploatacji budynku należy postawić na najwyższą jakość i bezkompromisowe rozwiązania.

Opublikowano w kategorii : Technika

Bardzo często gdy skończy się okres gwarancyjny obejmujący konserwację i serwis windy, zarządcy stają przed dylematem – komu powierzyć opiekę nad dalszym serwisowaniem urządzenia? Podejmując decyzję warto przemyśleć dobre i złe strony każdego z rozwiązań, jednak czynnikiem decydującym powinno być zapewnienie wysokiego poziomu bezpieczeństwa oraz jakości przeprowadzanych serwisów.

Gdy skończy się okres gwarancyjny, podczas którego to producent dźwigu dokonuje przeglądów i konserwacji, można na nowo określić podmiot, który przejmie obowiązki w tym zakresie. Można rozejrzeć się za nową firmą, która zwykle oferuje podobny zakres usług lub przedłużyć współpracę z producentem, zwykle renegocjując warunki takiej obsługi. Z punktu widzenia bezpieczeństwa i jakości drugie rozwiązanie wydaje się być bardzo korzystne. Argumentów za tym przemawiających jest kilka. Przede wszystkim, producenci danego urządzenia, w szczególności duże koncerny dźwigowe, posiadają najnowocześniejsze metody serwisowania i konserwacji swoich dźwigów oraz specjalistyczne narzędzia do diagnostyki.

Trudno sobie wyobrazić lepszą obsługę, niż tą którą zapewni serwis producenta windy, który zna produkt „od podszewki”, dysponuje narzędziami kompatybilnymi z danym modelem windy oraz posiada oprogramowanie umożliwiające modyfikację parametrów czy ustawień. Ponadto, firmy produkujące windy na szeroką skalę mają rozwiązania monitorujące stan wykonywanych usług, którymi zazwyczaj nie dysponuje lokalny serwisant

Doskonałym przykładem mogą być audyty techniczne oraz dodatkowe przeglądy bezpieczeństwa czy darmowe aktualizacje oprogramowania windy. Serwisy wiodących producentów wind są znacznie bardziej elastyczne w swojej ofercie usługowej. Charakteryzują się ofertami „szytymi na miarę”- można wynegocjować zakres usług w dowolnej konfiguracji. Wytwórca określa dokładnie zarówno metody, okresy czasowe wykonywania usług, jak i nawet narzędzia potrzebne do przeprowadzenia konserwacji czy napraw dźwigu lub jego komponentów. Z kolei serwisy zewnętrzne często wykonują swoje usługi w sposób odbiegający od wskazań producenta, co w rezultacie może doprowadzić do znacznie poważniejszych problemów, generujących w przyszłości dodatkowe koszty.

W przypadku klientów, którzy zgłaszają się do nas ponownie, aby nawiązać współpracę, bardzo często widzimy nieprawidłowości w zakresie konserwacji poszczególnych podzespołów, a nawet niefachowe, wręcz „chałupnicze” metody napraw różnych komponentów – zaznacza Jacek Zawadyl, manager działu serwisu z firmy Schindler Polska

Wysoką jakość usług świadczonych przez autoryzowane serwisy zapewniają regularne obligatoryjne szkolenia w zakresie konserwacji połączonej z wymaganymi regulacjami, diagnostyki oraz napraw urządzeń zarówno swojej produkcji, jak i konkurencji. Ekipa konserwacyjna musi mieć profesjonalne narzędzia, szybki dostęp do części zamiennych, a w razie potrzeby natychmiastowe wsparcie techniczne. To wszystko gwarantuje tylko konserwator serwisu fabrycznego producenta.

Pozostaje także kwestia codziennych, podstawowych czynności związanych z konserwacją windy, które zarządca budynku może wykonywać samodzielnie. Szczegółowy zakres obsługi urządzeń każdy właściciel lub zarządca nieruchomości powinien mieć szczegółowo określony w dokumentacji dźwigu, która znajduje się w Książce Rewizji Dźwigu wydanej przez Urząd Dozoru Technicznego oraz w instrukcji obsługi producenta. Do najważniejszych czynności należy zapewnienie czystości progów drzwi i kabin. Należy przy tym pamiętać, że ze względu na stosowanie różnych materiałów wystrojów kabin – stale nierdzewne, laminaty, lustra czy nieraz egzotyczne drewna – należy utrzymywać w odpowiednim stanie, stosując tylko środki czyszczące określone w instrukcjach producenta. Jest to właściwie jedyny aspekt obsługi, który pozostaje w całości w rękach zarządcy nieruchomości. Wszelkie inne czynności mogą wykonywać wyłącznie konserwatorzy z uprawnieniami UDT.

Konserwacja urządzenia dźwigowego to istotna kwestia zapewniająca bezpieczeństwo komunikacyjne w każdym budynku. Dlatego niezwykle ważne jest, aby czynności serwisowe wykonywane były tylko i wyłącznie przez profesjonalną, odpowiednio do tego przeszkoloną ekipę. Na tym polu eksploatacji budynku należy postawić na najwyższą jakość i bezkompromisowe rozwiązania.

Opublikowano w kategorii : Zarządzanie w praktyce

Zapisz sie do newslettera