czwartek, 27 sierpień 2015 12:24

Deregulacja jest korzystna

Written by
Rate this item
(0 votes)

W deregulacji widzę poważną korzyść dla zarządców z licencją. Wraz ze zmianą przepisów zarządcy licencjonowani w dawnym systemie będą się mogli wyróżnić. Fakt posiadania licencji może być bardzo istotny dla części klientów.

Po deregulacji zawodu zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Zarządca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem.

Niefortunny przepis

Pozostał jednak jeden bardzo niefortunny przepis – art. 186a ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Zarządca nieruchomości przekazuje organom wykonawczym gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości dane dotyczące czynszów najmu lokali mieszkalnych, w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem, wynikające z umów najmu, położonych w zarządzanych przez niego budynkach, w terminach i według wzoru określonych w odrębnych przepisach”.

Został wprowadzony 1 stycznia 2008 r. i do 31 grudnia 2013 r. jego niewykonywanie było zagrożone odpowiedzialnością zawodową zarządcy nieruchomości. Obecnie niewywiązanie się zarządcy nieruchomości z tego (często niewykonalnego obowiązku) nie jest zagrożone jakąkolwiek sankcją. Sytuacja taka jest korzystna, gdyż umowy najmu lokali mieszkalnych w zarządzanych przez zarządcę budynkach wiążą właścicieli tych lokali z ich najemcami, zarządca nieruchomości nie jest stroną tych umów. W znakomitej większości przypadków nie są mu potrzebne do prowadzenia czynności zarządzania nieruchomością i jako takie nie są mu również znane. Nie rozwodząc się dalej nad zasadą określoną w art. 186a ustawy o gospodarce nieruchomościami, która zasługuje na odrębną krytyczną ocenę, warto spróbować ocenić nową, zaistniałą na rynku zarządzania nieruchomościami od 1 stycznia 2014 r. sytuację.

Czy zmiana jest korzystna?

Zasadnicze pytanie brzmi – czy zmiana ta jest korzystna? Wydaje się, że należy to rozważyć dla każdej grupy uczestników rynku osobno.

Co do zarządców nieruchomości, na pierwszy rzut oka można przyjąć, że zmiana jest na korzyść zarządców bez licencji, a na niekorzyść zarządców z licencją. Ale ja widzę w zaistniałej zmianie poważną korzyść dla zarządców z licencją. Wraz ze zmianą przepisów uzyskanie licencji (a ściśle licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami wydanej przez ministra) stało się niemożliwe. Zatem wszyscy ewentualnie chętni, aby zdobyć taką licencję, nie będą mogli tego uczynić. Mogą teraz prowadzić działalność zarządzania, ale nie mają już możliwości zdobyć licencji ministerialnej. Tymczasem szczęśliwi posiadacze takich licencji mogą się nimi nadal posługiwać, choć nie jest to konieczne, aby legalnie zarządzać. Posługiwanie się licencją nie jest konieczne, ale też nie jest zabronione. Przecież nowe przepisy nie unieważniły licencji wydanych przez ministra do dnia zmiany systemu. Co więcej, nie zostały one wymazane lub uznane za niebyłe, ale nie są też możliwe do zdobycia. Oznacza to, że zarządcy tak licencjonowani będą się mogli wyróżnić na tle innych. Fakt posiadania licencji może być bardzo istotny dla części klientów. Nowa konkurencja, jaka pojawi się na rynku zarządzania, będzie więc słabsza brakiem licencji. Zarządca z licencją stanie się „dobrem rzadkim”, bo będzie ich coraz mniej.

Co do klientów zarządców nieruchomości, w mojej ocenie ich sytuacja uległa poprawie, bowiem klienci mają obecnie większy wybór. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby właściciel nieruchomości nadal żądał od zarządcy licencji ministerialnej, aby zawrzeć z nim umowę. Ale jeśli będzie miał ochotę związać się kontraktem z kimś, kto nie ma licencji, nie napotka barier formalnych (które przecież były niezależne od woli obu stron chcących zawrzeć umowę). Jedyny dyskomfort, który mogą odczuwać klienci zarządców to świadomość, że minister nie będzie już dbał o jakość usług na rynku zarządzania nieruchomościami i nie ma już prawnej definicji zarządzania. Ale wiemy doskonale, że kontrola ministra często była pozorna, a kontrahent zarządcy najlepiej wyjdzie, jeśli sam dokładnie zdefiniuje w treści umowy zakres czynności, jakich wykonania sobie życzy od zarządcy. Natomiast osobiście, poprzez kontrolę wykonania umowy, zadba o jakość nabywanych usług.

Likwidacja sankcji

Niezależnie od powyższych ocen, jeden aspekt zaistniałych zmian jest niewątpliwie szczególnie korzystny. Jest to zlikwidowanie sankcji odpowiedzialności zawodowej, wymierzanej w trybie administracyjnym, decyzją organu (tu ministra). Nie oznacza to jednakże zlikwidowania odpowiedzialności zarządcy. Pozostanie droga sądowa – w postępowaniu cywilnym przed niezawisłym sądem można będzie ocenić wykonanie każdej umowy o zarządzanie i rozstrzygnąć ewentualny spór między stronami. Taki system wymusi większą odpowiedzialność skarżących (po zmianach staną się oni powodami), jako że strona przegrywająca będzie ponosić koszty. Dotychczas klienci zarządców skarżąc się na ich działania do ministra nie ryzykowali niczym, a faktyczne koszty postępowania (nie tylko finansowe) zawsze ponosili zarządcy odpowiadający zawodowo, nawet jeśli zostali oczyszczeni z zarzutów. Zatem będzie szansa na większą odpowiedzialność i staranność stron zarówno przy redagowaniu treści umowy o zarządzanie, przy jej realizacji, jak i w działaniach podejmowanych przez strony w razie sporu. Żaden minister nie zadba tak dobrze o interesy klienta na rynku usług, jak sam klient może zadbać o siebie. Żaden minister nie zna szczegółowych potrzeb i preferencji klienta rynku tak dobrze, jak zna je sam zainteresowany.

PIOTR M. OCHMAN

Liczba wyświetleń artykułu : 1400 times Last modified on poniedziałek, 31 sierpień 2015 08:58

Zapisz sie do newslettera