Informacja

Uprzejmie informujemy, że w środy nasi eksperci udzielają bezpłatnych porad i konsultacji związanych z zarządzaniem nieruchomościami. W godzinach 16.30-18.00 pod numerem

(22) 628- 77- 68

na Państwa telefony czekają zarządcy z wieloletnią praktyką. Na kontakt czekamy także pod adresem e-mailowym:

wspolnota.mieszkaniowa@municipium.com.pl

Odpowiedzi na niektóre nadesłane pytania opublikujemy na łamach miesięcznika. Przypominamy, że redakcja nie udziela indywidualnych porad ani nie wydaje opinii drogą pocztową.

ZAPRASZAMY!

poniedziałek, 07 wrzesień 2015 09:20

Gdy sąsiad nie pozwala

Written by
Rate this item
(0 votes)

W kwietniu ma się rozpocząć remont elewacji naszego bloku. Zamierzamy jako wspólnota wykonać termoizolację i nową elewację, wymienić rynny. Szkopuł w tym, że nie mamy dostępu do jednej ze ścian bloku, bo granica naszej działki biegnie po obrysie budynku. Pertraktacje z sąsiadem, który na przyległej działce ma posadzone nowe drzewa i krzewy, nie doprowadziły do uzyskania zgody. Sąsiad obawia się ich zniszczenia i odmawia zgody na wejście na jego teren. Wykonanie prac termomodernizacyjnych nie jest możliwe bez dostępu do ściany z jego działki. Jak pokonać opór sąsiada, czy musimy wystąpić na drogę sądową?

O niezbędności wejścia na teren sąsiadującej nieruchomości zdecyduje starosta, wydając stosowną decyzję administracyjną na podstawie art. 47 ust. 2 prawa budowlanego (DzU z 2013 r., poz. 1409 ze zm.). Natomiast w postępowaniu przed sądem cywilnym mogą być rozstrzygane w razie braku porozumienia z sąsiadem kwestie wynagrodzenia za korzystanie z sąsiedniej nieruchomości. Zgodnie z art. 47 ust. 3 prawa budowlanego, wspólnota będzie także zobowiązana do naprawienia szkód powstałych w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.

UZASADNIENIE:

Brak porozumienia z sąsiadem co do możliwości korzystania z jego nieruchomości, aby wykonać konieczne roboty budowlane, będzie wymagało wystąpienia do starosty o wydanie decyzji administracyjnej w sprawie niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Zgodnie z art. 47 prawa budowlanego, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest konieczne wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, sąsiedniego budynku czy nawet lokalu, to inwestor ma obowiązek jeszcze przed rozpoczęciem takich robót uzyskać zgodę właściciela lub najemcy lokalu. Takie uzgodnienie powinno zawierać w swojej treści w szczególności przewidywany zakres i sposób korzystania z sąsiedniej nieruchomości podczas wykonywania robót, termin, w którym wykonane zostaną prace, ewentualne wynagrodzenie za korzystanie z sąsiedniej nieruchomości oraz zobowiązanie do naprawienia szkód powstałych w wyniku tego korzystania. We wniosku do starosty należy wykazać, że wspólnota podjęła wszelkie działania, aby porozumieć się z sąsiadem, uzgodnić warunki i uzyskać jego zgodę na wejście na przyległy teren. Termin na wydanie decyzji w tej sprawie wynosi 14 dni, jednak należy się liczyć z ewentualnym zaskarżeniem decyzji przez sąsiada do samorządowego kolegium odwoławczego, a nawet do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Uzyskanie takiej zgody w ciągu kilku tygodni wydaje się być bardzo problematyczne, zważywszy na czasochłonne procedury administracyjne i sądowe. Należy podkreślić, że NSA w wyroku z 26 listopada 2010 r., sygn. akt II OSK 1819/09, stwierdził, powołując się na art. 47 ust. 2 w związku z art. 47 ust. 1 prawa budowlanego, że wydanie rozstrzygnięcia dotyczącego prawa wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości jest uzależnione od braku dobrowolnej zgody właściciela tej nieruchomości. Decyzja administracyjna w tej sprawie będzie określać: – niezbędność wejścia na teren nieruchomości, – granice niezbędnej potrzeby wejścia na nieruchomość, – rodzaj zamierzanych robót budowlanych, – termin korzystania z nieruchomości, licząc od dnia uprawomocnienia się decyzji, – sposób korzystania z tej nieruchomości (np. jaka część nieruchomości będzie czasowo zajęta, jak będą transportowane materiały budowlane itp.). Zazwyczaj w sytuacji braku porozumienia z sąsiadem nie dochodzi do uzgodnienia ewentualnego wynagrodzenia za korzystanie z sąsiedniej nieruchomości. Starosta nie ma uprawnień do określania w swojej decyzji takiego wynagrodzenia. Należy więc się liczyć z tym, że sąsiad wystąpi do sądu cywilnego o ustalenie kwoty rekompensaty za zajęty grunt. Trzeba także pamiętać, że zgodnie z art. 47 ust. 3 prawa budowlanego, wspólnota będzie także zobowiązana do naprawienia szkód powstałych w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości na zasadach określonych w Kodeksie Cywilnym.

Odpowiedział: Zdzisław Majewski

Tekst zamieszczony w numerze 04/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

Liczba wyświetleń artykułu : 1794 times

Zapisz sie do newslettera