Wspólnota Mieszkaniowa

Jakie uprawnienia wobec właścicieli lokali, zarządców nieruchomości i wspólnot mieszkaniowych ma Państwowa Inspekcja Sanitarna?

„Grzyb” na ścianie jest problemem występującym dość często w budynkach jednorodzinnych czy też wielorodzinnych. Walką z nim zajmują się zarządcy nieruchomości, zarządy wspólnot mieszkaniowych czy też zazwyczaj – i głównie – właściciele poszczególnych lokali dotkniętych tym problemem. W wielu przypadkach stanowi on poważne zagrożenie dla zdrowia mieszkańców lokali, w których się pojawia. Niewątpliwie, wtedy kiedy się pojawia na ścianie, należy przeciwdziałać. Czasem – z punktu widzenia właściciela – walka o odpowiednie warunki higieniczne i zdrowotne jest niestety mocno utrudniona. Pomóc w tym jednak mogą odpowiednie państwowe urząd, w tym m.in. Państwowa Inspekcja Sanitarna. Jest to bardzo ważna instytucja a spectrum jej działania jest dużo szersze niż zwykło się uważać. Postaram się zatem przybliżyć jej działanie, szczególnie w kontekście jej uprawnień wobec poszczególnych właścicieli, zarządców nieruchomości i wspólnot mieszkaniowych.

Zadania Sanepidu

Państwowa Inspekcja Sanitarna (dalej: Sanepid) to instytucja powołana na podstawie ustawy z 14 marca 1985 r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej (dalej: upis), której istotą działania jest realizacja zadań obejmujących zagadnienia zdrowia publicznego. Głównym celem zadań realizowanych przez Sanepid jest ochrona ludzkiego zdrowia przed szkodliwym wpływem czynników środowiskowych, a także zapobieganie powstawaniu chorób, w tym także chorób zawodowych i zakaźnych oraz prowadzenie działalności oświatowej w tym zakresie. Do zakresu działania Sanepidu w dziedzinie bieżącego nadzoru sanitarnego należy kontrola przestrzegania przepisów określających wymagania higieniczne i zdrowotne, w szczególności dotyczących higieny środowiska, a zwłaszcza wody do spożycia, czystości powietrza atmosferycznego, gleby, wód i innych elementów środowiska w zakresie ustalonym w odrębnych przepisach oraz utrzymania należytego stanu higienicznego nieruchomości, zakładów pracy, instytucji, obiektów i urządzeń użyteczności publicznej, dróg, ulic oraz osobowego i towarowego transportu. Ponadto do szczegółowych zadań Sanepidu należą między innymi: opiniowanie projektów zagospodarowania przestrzennego na poziomie jednostek terytorialnych, w tym opiniowanie warunków zabudowy pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych, opiniowanie pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych planów budowy oraz zmian sposobów użytkowania budynków, a także innych obiektów budowlanych oraz stosowanych przy ich budowaniu technologii i materiałów, czy też dopuszczanie do użytku obiektów budowlanych, statków morskich i powietrznych, środków komunikacji lądowej. (...)

Cały artykuł dostępny w numerze 12/2018

Autor: Piotr Szczepański

Pobierz formularz zamówienia

prenumerata

s

Dostawcy gazu oferują spółdzielniom i wspólnotom mieszkaniowym ceny gazu na 2019 rok o wiele wyższe niż dotychczas. W wielu przypadkach traktują ich bowiem jako przedsiębiorców. Zarządcy nie zgadzają się z takim traktowaniem, ponieważ gazu nie sprzedają dalej a służy im do opalania kotłowni i mieszkańcom do gotowania. Mimo, że Urząd Regulacji Energetyki wydał stanowisko, w którym stoi po stronie zarządców, to dostawcy nie czują się zobowiązani do jego uwzględniania w ofertach.

W ubiegłym roku zużycie gazu ziemnego w Polsce osiągnęło poziom niemal 18 mld metrów sześciennych. To rekordowy poziom dla naszego kraju. Jednak wraz ze wzrostem zużycia gazu rosną koszty energii – zarówno elektrycznej, jak i gazu. Do tej pory zarządcy nieruchomości nie obawiali się podwyżek tego ostatniego, jednak media coraz częściej donoszą, że zarówno PGNiG, jak i inni dostawcy gazu, przedstawiają wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym oferty na 2019 rok dalece odbiegające od cen z 2018 roku i lat poprzednich. Podwyżki sięgają nawet 70%. Skąd tak wysokie stawki? Dostawcy chcą traktować zarządców nieruchomości nie jak odbiorców indywidualnych (stosując ceny z przedziału taryfowego W-5 i W-6), ale jak klientów biznesowych (stosując ceny z grupy BW), mimo że Urząd Regulacji Energetyki wydał stanowisko, w którym sugeruje (bo stanowisko nie ma żadnej mocy wiążącej), że zarządcy budynków mieszkalnych powinni otrzymywać stawki ustalone według cen taryfowych zatwierdzonych przez Prezesa URE.

Zdaniem URE

Do Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki trafiało wiele zapytań związanych z tym jakie taryfy stosować wobec zarządców nieruchomości, dlatego na początku października wydał komunikat w sprawie zakresu stosowania taryf dla paliw gazowych (komunikat Prezesa URE nr 76/2018), w którym zajął stanowisko w sprawie. Wskazuje on, że wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe kupują gaz na potrzeby członków zamieszkałych w zrządzanych przez nich blokach, a następnie koszty zakupu gazu rozliczają oni na zasadach określonych w art. 45a ustawy – Prawo energetyczne. W takich sytuacjach koszty zakupu paliwa gazowego są rozliczane w opłatach w taki sposób, aby ich wysokość zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu (art. 45a ust. 4 ustawy) – bez dodatkowego zysku. Powstaje więc pytanie jaką stawkę zastosować w takich sytuacjach – niższą (dla odbiorców indywidualnych), czy wyższą (dla biznesu)? Rozwiewając wątpliwości Prezes URE przypomniał, że celem przepisu art. 62b ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo energetyczne, było ustanowienie okresu przejściowego stosowania taryf zatwierdzonych przez Prezesa URE, taryf dla odbiorców w gospodarstwach domowych. Odbiorca takim jest (zgodnie z art. 3 pkt 13b ustawy – Prawo energetyczne) odbiorca końcowy, który kupuje paliwo wyłącznie w celu jego zużycia w swoim gospodarstwie domowym. W związku z tym urząd uważa, że okres przejściowy uwalniania cen gazu powinien dotyczyć wszystkich przypadków, gdy zakup gazu dokonywany jest w takim celu. Prezes URE stanął zatem na stanowisku, że sprzedawca gazu ma obowiązek stosować w rozliczeniach ceny gazu ustalone w zatwierdzonej taryfie zarówno gdy odbiorcą jest mieszkaniec domu jednorodzinnego jak również w przypadku, gdy w imieniu odbiorców w gospodarstwach domowych zamieszkujących budynek wielolokalowy stroną umowy ze sprzedawcą jest np. wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mieszkaniowa. Przy czym w drugim z wymienionych przypadków obowiązek stosowania w rozliczeniach cen zatwierdzanych przez organ regulacyjny dotyczy wyłącznie ilości gazu nabywanego w sytuacji, kiedy faktycznym odbiorcą (beneficjentem) jest gospodarstwo domowe. Urząd wyjaśnił ponadto, że w przypadkach, gdy paliwo gazowe kupowane przez właściciela lub zarządcę budynku wielolokalowego jest wykorzystywane w celu wytwarzania ciepła, wyłącznie na potrzeby gospodarstw domowych w zarządzanym budynku, rozliczenia winny być dokonywane zgodnie z cenami zatwierdzonymi przez Prezesa URE w taryfie. Natomiast, gdy paliwo gazowe jest nabywane w celach innych niż w zakresie obsługi gospodarstw domowych w tym budynku nie ma obowiązku rozliczania tej części kupionego gazu wg cen taryfowych, zatwierdzonych przez Prezesa URE. Nie ma obowiązku dokonywania rozliczeń po cenach taryfowych także w sytuacji, gdy nabywane paliwo gazowe jest wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. (...)

Cały artykuł dostępny w numerze 12/2018

Autor: Dominik Krzysztofowicz

Pobierz formularz zamówienia

prenumerata

s

Bardzo duże znaczenie dla bezpieczeństwa budynku oraz jego mieszkańców mają regularne przeglądy i kontrole techniczne instalacji. Pomimo przestrzegania reżimu kontrolno-konserwacyjnego pojawiają się niespodziewane sytuacje. Sposobem rodzenia sobie z usterkami oraz awariami jest skorzystanie z usług pogotowia technicznego.

Aby zapewnić komfort i bezpieczeństwo mieszkańcom wspólnot czy spółdzielni mieszkaniowych każda nieruchomość powinna być regularnie poddawana dozorowi technicznemu oraz konserwacji. Zarządcy zawierają umowy technicznego utrzymania nieruchomości w różnych standardach. Zazwyczaj decydują się na: etatowe zatrudnienie pracownika będącego obsługą techniczną, zlecenie firmie zewnętrznej stałego dozoru technicznego, doraźne korzystanie z serwisów technicznych lub skorzystanie z usług tzw. pogotowia technicznego. Każda z tego typu decyzji wiąże się z kosztami, które musi ponieść wspólnota. Nie wszystkie wspólnoty stać na stałe zatrudnienie pracowników czy firm zewnętrznych. Nie każdy budynek wymaga stałego dozoru technicznego. Stąd częstą praktyką stosowaną przez wspólnoty oraz spółdzielnie jest korzystanie z usług pogotowania technicznego, działającego na zasadzie stałej współpracy na wypadek awarii czy usterki. Przed podpisaniem umowy z podwykonawcą warto zastanowić się jak powinna ona wyglądać i na co zarządca powinien zwrócić uwagę podczas jej zawierania.

Swoboda kontraktowania umów

Zanim przejdziemy do tematu głównego warto przypomnieć jedną z najważniejszych zasad prawa cywilnego. Mianowicie zasadę swobody kontraktowania umów wyrażoną w art. 3531 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania. Postanowienia umowy nie mogą jednak sprzeciwiać się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Warto pamiętać, że umowa powinna określać ogólne zasady współpracy pomiędzy stronami, być przejrzysta i zrozumiała. Większość z firm posiada swoje umowy, lecz zabezpieczają one przede wszystkim interesy podwykonawcy. Stąd zarządca powinien po otrzymaniu takiego szablonu wnikliwie go przeanalizować i zaproponować swoje poprawki lub przedstawić własnoręcznie sporządzoną umowę. Co w takim przypadku powinno znaleźć się w umowie? Umowa powinna zawierać postanowienia dotyczące stron stosunku, przedmiot, obowiązki zleceniodawcy i zleceniobiorcy, czas trwania, wynagrodzenie za usługę, kary, procedury związane z interwencją na wypadek usterki lub awarii, wymagania co do uprawnień personelu, sposób wprowadzania zmian umowy oraz warunki odstąpienia. Warto pomyśleć nad umieszczeniem dodatkowych informacji dotyczących m.in. podwykonawstwa, waloryzacji wynagrodzenia, gwarancji oraz sposobu rozliczania za zużyte materiały. (...)

Cały artykuł dostępny w numerze 12/2018

Autor: Mateusz Górski

Pobierz formularz zamówienia

prenumerata

Szereg zrównoważonych działań w wielu obszarach, takich jak kultura, gospodarka, środowisko czy kapitał ludzki tworzą smart Katowice. Inteligentne miasto musi być przede wszystkim korzystne dla mieszkańców, wpływać na polepszenie jakości życia – przy czym nieustannie się zmieniać, podążać za nowoczesnymi trendami.

– Katowice w ostatnich latach mocno się zmieniły i de facto ciągle stają się SMART. W ostatnich latach przeszliśmy wielką przemianę z miasta przemysłowego – w nowoczesną metropolię tętniącą energią mieszkańców. Media zaczynają pisać o modzie na Katowice. Jestem przekonany, że to właśnie zasługa działań na wielu płaszczyznach, a nie koncentrowaniu się na wybranym zagadnieniu. Po pierwsze, należy podkreślić rolę mieszkańców, ruchy społeczne czy prężnie działający u nas sektor NGO. Ci ludzie są siłą napędową miasta. Stawiam mieszkańców na pierwszym miejscu, traktujemy ich jako partnerów w procesach zarządzania miastem. Oni są bazą do tego, żeby tworzyć inne rozwiązania. Bez współpracy nie możemy mówić o mieście smart. Nie osiadamy na laurach, nie satysfakcjonuje nas status quo. Chcemy więcej i lepiejmówi Marcin Krupa, prezydent Katowic.

Działania smart wdrażane są w Katowicach w wielu obszarach. Jednym z istotniejszych elementów są ekologia, walka z niską emisją, transport i nowe technologie.

W Katowicach funkcjonuje zdalny pomiar i kontrola użycia energii, co pozwala obniżyć koszty funkcjonowania miasta. Katowice przeznaczą do 2030 roku ponad pół miliarda złotych na inwestycje, których głównym celem jest ograniczenie problemu smogu i kolejne setki milionów na przedsięwzięcia, których pośredni efekt będzie taki sam – Katowice aktualizują plan walki z niską emisją. Dowodem na faktyczną intensyfikację działań jest podsumowanie wsparcia na wymianę przestarzałych źródeł ciepła, które w 2017 r. było dwa razy wyższe niż średnio w poprzednich latach. Kolejne podwojenie tych wydatków nastąpi już w bieżącym roku.

Nowe technologie wykorzystywane są w wielu aspektach także w walce o czyste powietrze. Z jednej strony wykorzystanie drona, który analizuje skład dymu unoszącego się z gospodarstw domowych, z drugiej rozbudowany system monitoring. Pod koniec sierpnia 2016 roku, kosztem blisko 14 mln zł, został uruchomiony projekt KISMiA (Katowicki Inteligentny System Monitoringu i Analizy) – pierwszy w Polsce inteligentny monitoring, który sam potrafi wykrywać i alarmować dyspozytorów o różnych zdarzeniach. – Na samym początku zaznaczaliśmy, że chcemy, by system się rozwijał. Podczas inauguracji w KISMiA pracowały 194 kamery. Dziś jest ich 219, a także trwa przetarg na 30 kolejnych. Przez półtora roku pracowaliśmy także nad polepszeniem funkcjonalności systemu, a KISMiA przyczyniła się do wykrycia wielu zdarzeń – mówi prezydent Marcin Krupa. Dziś ten system pod nazwą KISMiA 2.0 – big data w służbie mieszkańców będzie dbał także o jakość powietrza w mieście.

Plan rozbudowy systemu KISMiA w dużej części będzie dotyczył kwestii związanej z monitorowaniem jakości powietrza oraz jej prognozowaniem. W tym celu w Katowicach, zostaną zainstalowane przy kamerach KISMiA czujniki badające jakość powietrza. Docelowo będzie ich o 127 więcej – gdyż czujniki systemu KISMiA posłużą do zbudowania modelu monitorowania i informowania o jakości powietrza, na który miasto uzyskało dofinansowanie w ramach projektu AWAIR. W ramach AWAIR czujniki będą instalowane w żłobkach, przedszkolach szkołach i innych instytucjach. KISMiA poprzez sieć czujników będzie zbierać informacje o jakości powietrza, a także m.in. o temperaturze, wilgotności powietrza, prędkości i kierunku wiatru. Mając na uwadze fakt, że część czujników zainstalowana będzie w pobliżu kamer KISMiA – będzie można analizować korelację np. jakości powietrza i natężenia ruchu.

Jeżeli mowa o natężeniu ruchu – tutaj należy podkreślić, że Katowice aktualnie przechodzą prawdziwą rewolucję transportową. – W obszarze transportu mamy zdefiniowanych kilka priorytetów – m.in. zachęcanie mieszkańców do korzystania z transportu publicznego, odciążenie centrum z ruchu samochodowego oraz upłynnianie istniejącego ruchu. Od 2011 roku trwają zaawansowane prace nad wdrożeniem Inteligentnego Systemu Zarządzania Transportem, budujemy 4 centra przesiadkowe w formule park&ride, wdrożyliśmy Strefę Tempo 30 – aby odciążyć centrum z ruchu samochodowego. Będziemy budować nową, 5 kilometrową linię tramwajową na południe miasta – zapowiada Marcin Krupa.

I ostatnim elementem są nowe technologie. Od kilku lat mawia się, ze Katowice to globalna stolica eSportu i siedziba gigantów technologicznych. W zakresie rozwiązań teleinformatycznych wdrożono projekt „SilesiaNET” – tj. projekt budowy świeci światłowodowych w technologii NGN – dzięki któremu ponad 80 szkół zyskało szerokopasmowy Internet, projekt budowy sieci radiowej (WIMAX) – dzięki której pojawiło się kilkanaście hotspotów w ważnych punktach miasta. Uruchomiono wspomnianą już KISMiA, a także aplikacje dla mieszkańców takie jak naprawmyto.pl – na której mieszkańcy mogą nanosić np. uszkodzenia infrastruktury drogowej, awarie, zanieczyszczenie środowiska itp., a zgłoszenia te są przyjmowane i przesyłane bezpośrednio do dyspozytorów miejskich służb i jednostek odpowiedzialnych za określone zadanie do realizacji, a także „wCOP drzewo” – do wskazywania miejsc, w których powinny zostać nasadzone nowe rośliny.

Serdecznie zapraszamy zarządców nieruchomości, przedstawicieli wspólnot mieszkaniowych oraz audytorów energetycznych działających na terenie województwa łódzkiego do udziału w spotkaniu informacyjnym „Finansowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych”.

Spotkanie odbędzie się 21 września 2018 r. (piątek) w Łodzi. Rozpoczynamy o godz. 10.00, zakończenie spotkania planowane jest na godz. 13.30. Po zakończeniu części merytorycznej, dla uczestników spotkania przewidziany jest lunch.

 

W trakcie spotkania przedstawiciele Alior Bank i zaproszeni eksperci przedstawią m.in.:

- założenia i warunki uzyskania nowego produktu dla wspólnot mieszkaniowych - Pożyczki Termomodernizacyjnej

- zasady sporządzania audytów energetycznych dla uzyskania Pożyczki Termomodernizacyjnej,

- skierowaną do zarządców nieruchomości ofertę depozytową i cash management Alior Banku,

- możliwości wykorzystania odnawialnych źródeł energii w budownictwie wielorodzinnym

- problematykę RODO w kontekście zarządzania nieruchomościami

 

W trakcie spotkania będzie czas na zadawanie pytań i konsultacje indywidualne.

Udział w spotkaniu jest bezpłatny.

Liczba miejsc jest ograniczona – decyduje kolejność zgłoszeń.

Zgłoszenia do udziału należy wysyłać na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. do 14 września 2018 r.

Zielone dachy i ściany mogą stanowić przedłużenie ogrodu lub jego namiastkę. Współczesne rozwiązania łączą funkcje estetyczne z praktycznymi. Przynoszą wiele korzyści, zwłaszcza w miastach. Przez wyłapywanie zanieczyszczeń i produkcję tlenu roślinność zielonych dachów poprawia jakość powietrza.

Zieleń na dachach obniża temperaturę w budynkach latem i podwyższa zimą – jest to świetna izolacja, dzięki której zmniejszone jest zapotrzebowanie na ogrzewanie i klimatyzacje. Zarówno zielone dachy, jak i zielone ściany doskonale sprawdzą się w przestrzeni miejskiej, na wielkich powierzchniach budynków usługowych i mieszkalnych, jak i na prywatnych posesjach.

Zwiększenie bioróżnorodności

Zielone dachy pochłaniają wodę opadową. Mogą zatrzymać od 15% nawet do 90% opadu, który podczas odparowywania poprawia mikroklimat. Zatrzymywana przez zielone dachy woda nie spływa od razu do kanalizacji, co zapobiega jej przeciążeniu i miejskim powodziom. Roślinność na dachach przyczynia się do zwiększenia bioróżnorodności w mieście, stanowiąc miejsce życia owadów i ptaków. Badania pokazują, że przekształcenie dachów w zielone spowodowało powrót do miasta gatunków drobnych ptaków, które wcześniej przestały tam występować.

Dach ekstensywny możemy go stworzyć na budynku, wiacie garażowej, ganku czy nawet na osłonie kontenerów na odpady. Dachy tego rodzaju mają niewielką grubość podłoża, sięgającą 5-15 cm. Mogą być zakładane na płaskich, jak i nachylonych dachach. Co ważne w późniejszym użytkowaniu, tego rodzaju dach generalnie nie wymaga pielęgnacji. Ze względu na obciążenie konstrukcji substratem oraz roślinami, które tworzą zielony dach, wprowadzenie tego rozwiązania wymaga w większości przypadków fachowej pomocy podczas projektowania oraz instalacji. Przy nowej inwestycji, zielony dach powinien być uwzględniony na etapie projektu budowlanego oraz we wniosku o pozwolenie na budowę. Gdy chcemy obsadzić roślinnością istniejący już dach – potrzebne jest albo pozwolenie na budowę albo zgłoszenie robót budowlanych. (...)

Cały artykuł dostępny w numerze 9/2018

Autor: Katarzyna Biejat, Fundacja Sendzimira

Pobierz formularz zamówienia

prenumerata

 

Po dwóch miesiącach obserwowania następstw obowiązywania rozporządzenia o RODO, mam bardzo mieszane uczucia. Przepisy te wprowadzają bowiem poważne obciążenie biurokratyczne dla wszystkich podmiotów, w działalności których jakąkolwiek cząstkę stanowią dane osób fizycznych.

Od 25 maja 2018 r,, czyli od wejścia w życie tzw. RODO, czyli „Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych, w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE”, żyjemy w nowej rzeczywistości prawnej.

Nieciekawe wnioski

 Jeśli uważnie przeczytać całość tego aktu prawnego można dojść do kilku bardzo istotnych wniosków:

  • władze UE, wykroiły znaczny obszar rzeczywistości i poddały specregulacji, według dedykowanych, a także bardzo specyficznych zasad,
  • zasady te są nie dość jednoznaczne i konkretne, pełne sformułowań typu: „odpowiednie bezpieczeństwo”, „odpowiednia ochrona”, „adekwatne, stosowne oraz ograniczone do tego co niezbędne do celów”, „należy podjąć wszelkie rozsądne działania”, „operacje i procedury przetwarzania muszą być proporcjonalne do wyznaczonego, prawnie uzasadnionego celu”, 
  • przepisy wprowadzają nieznaną do niedawna w cywilizowanym świecie zasadę domniemania winy, wymagającą od strony dowodów potwierdzających, że jej działania, są prowadzone we właściwy sposób, zgodny z zasadami RODO,
  • kolejną zasadą jest obowiązek donoszenia podmiotu na siebie samego, poprzez zgłaszanie naruszenia ochrony danych osobowych organowi nadzorczemu. Przy czym tu także pojawia się furtka niejednoznacznej uznaniowości w brzmieniu: „chyba, że jest mało prawdopodobne, by naruszenie to skutkowało ryzykiem naruszenia praw lub wolności osób fizycznych”,
  • przepisy te wprowadzają poważne obciążenie biurokratyczne dla wszystkich podmiotów, w działalności których jakąkolwiek cząstkę stanowią dane osób fizycznych, choćby w takim oczywistym i banalnym aspekcie – jak dane osobowe pracowników firmy.
  • przepisy te kreują nowy rynek usług – obsługi i weryfikacji poprawności działania podmiotów w aspekcie RODO (szkolenia, audyty, certyfikacje, obsługa wymaganych procedur, kontrole, doradztwo etc.). Usług, które nie służą wytwarzaniu dóbr i bogactwa, ale wręcz przeciwnie – podwyższają koszty działalności gospodarczej. (...)

 Autor: Piotr M. Ochman

Cały artykuł dostępny w numerze 9/2018

Pobierz kartę zamówienia

prenumerata

 

 

 

Wadliwy sposób zwołania zebrania może jedynie mieć znaczenie dla podjęcia przez sąd decyzji o uchyleniu uchwały (w trybie art. 25 uwl), o ile zostanie dowiedzione, że mógł on wpływać na jej treść. Decydujące znaczenie ma natomiast treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.

Podstawę prawną powództwa stanowił art. 189 kpc, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego, jeżeli ma w tym interes prawny. Może on wynikać z bezpośredniego zagrożenia prawa powoda lub zmierzać do zapobieżenia temu zagrożeniu. Występuje także wtedy, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa, mająca charakter obiektywny.

W ocenie sądu, powód posiadał interes prawny w ustaleniu nieważności zaskarżonych uchwał, który to interes wynikał ze stosunku członkostwa w pozwanej wspólnocie – podjęcie zaskarżonych uchwał bez wątpienia wpłynęło bowiem na sytuację prawną powoda. Nieważność zachodzi wówczas, gdy podjęta uchwała jest sprzeczna z ustawą albo ma na celu obejście ustawy, ewentualnie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (art. 58 kc). Jednak żadna z tych sytuacji w przedmiotowej sprawie nie miała miejsca.

Według powoda wadliwie powiadomiono o terminie zebrania właścicieli lokali pozwanej wspólnoty (zaproszenie zostało mu doręczone w przeddzień zebrania). Zarzucił też wspólnocie, że ta nie powiadomiła go, że przedmiotem obrad będzie m.in. kwestia odwołania go z funkcji członka zarządu. Według Sądu, zgodnie z art. 32 uwl, zawiadomienie o zebraniu właścicieli winno przybrać formę pisemną, posiadać zindywidualizowany charakter, dotrzeć do właściciela przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania (bezpośrednio, poprzez doręczenie w wykonaniu zarządu lub zarządcy, w tym za pośrednictwem poczty).

W omawianej sprawie pisemne zawiadomienia o mającym się odbyć zebraniu były doręczane właścicielom lokali w sposób dwojaki. Tym, którzy zamieszkiwali w budynku wspólnoty zawiadomienia wrzucono do skrzynek pocztowych, pozostałym zaś wysyłano listem poleconym. Dodatkowo, informacja o zebraniu została przez zarządcę umieszczona w każdej klatce na tablicy ogłoszeń. W przypadku powoda, pomimo tego, że mieszka on na przedmiotowej nieruchomości, zaproszenie na zebranie właścicieli wysłano listem poleconym, ponieważ wielokrotnie kwestionował on fakt otrzymywania od wspólnoty jakichkolwiek dokumentów.

Według sądu, powód miał faktyczną możliwość powzięcia informacji o planowanym zebraniu i fakt wysłania na tydzień przed zebraniem zawiadomienia o nim listem poleconym może zostać uznany za wywiązanie się z omawianego obowiązku.

W ocenie sądu kwestia ta miała jednak drugorzędne znaczenie, bowiem wadliwy sposób zwołania zebrania może jedynie mieć znaczenie dla podjęcia przez sąd decyzji o uchyleniu uchwały (w trybie art. 25 uwl), o ile zostanie dowiedzione, że mógł on wpływać na jej treść. Decydujące znaczenie ma natomiast treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.

Sąd uznał też zarzut dotyczący nie poinformowania powoda o zamiarze podjęcia na zebraniu uchwały w kwestii odwołania go z funkcji członka zarządu (nie umieszczenia takiej informacji w porządku obrad) za chybiony. Należało bowiem zauważyć, iż w porządku zebrania został zawarty punkt przewidujący „uzupełnienie składu zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej”. W ocenie sądu użyte sformułowanie w sposób dostateczny sygnalizowało zmianę składu osobowego zarządu.

Pamiętać też należy, że podczas zebrania właścicieli lokali mogą być podejmowane uchwały nieobjęte porządkiem obrad, a więc niewymienione w zawiadomieniu o zebraniu. Na uwzględnienie nie zasługiwał również, zdaniem sądu, zarzut dotyczący nie poinformowania powoda o treści podjętych na zebraniu uchwał. Obowiązek ten ma bowiem miejsce jedynie, gdy uchwała została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie (art. 23 ust. 3 uwl). W tej sprawie zaskarżone uchwały zostały podjęte na zebraniu właścicieli.

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 30 stycznia 2018 r., sygn. akt II C 236/17

Oprac. PB

Pobierz kartę zamówienia

prenumerata

Wspólnoty mieszkaniowe oraz zarządcy nieruchomości coraz częściej decydują się na zatrudnianie cudzoziemców do utrzymywania czystości, przeprowadzania remontów i wykonywania innych prac. Przepisy regulujące tę problematykę nie są jednolite. Na innych zasadach zatrudnimy Ukraińca, a na innych obywatela państwa członkowskiego Unii Europejskiej.

Podjęcie pracy w Polsce przez obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej odbywa się na zasadach takich samych, jak w stosunku do polskich obywateli. Inaczej natomiast problem ten kształtuje się w odniesieniu do obywateli państw nienależących do struktur unijnych (tzw. państw trzecich). W tym wypadku należy rozróżnić trzy podstawy zatrudnienia cudzoziemca przez wspólnotę mieszkaniową lub zarządcę:
- zezwolenie na pracę,
- zezwolenie na pobyt czasowy i pracę oraz
- oświadczenie o powierzeniu wykonywania pracy cudzoziemców (dotyczy tylko wybranych krajów).

Zezwolenie na pracę
W Polsce mamy pięć typów zezwoleń na pracę. Wspólnota mieszkaniowa (czy zarządca nieruchomości) planująca nawiązać współpracę z cudzoziemcem jest zobowiązana złożyć wniosek o wydanie zezwolenia typu A do właściwego ze względu na prowadzenie działalności gospodarczej urzędu wojewódzkiego. Zezwolenie to odnosi się do zatrudnienia cudzoziemca na podstawie umowy o pracę oraz umowy cywilnoprawnej (np. umowa zlecenie, umowa o dzieło) z podmiotem, którego siedziba lub miejsce zamieszkania, oddział lub inna forma zorganizowanej działalności znajduje się na terytorium Polski. (...)

Cały artykuł dostępny w numerze 9/2018

Autor: Paulina Sobczyk

Pobierz kartę zamówienia

 

 

W lipcu Ministerstwo Finansów przedstawiło projekt nowej ordynacji podatkowej, która ma zastąpić obowiązującą już od 20 lat ustawę. Przyjrzyjmy się niektórym z projektowanych regulacji – zarówno tym, które dotychczas nie istniały w systemie polskiego prawa podatkowego, jak i tym, które znajdziemy w obecnej ordynacji podatkowej, lecz które mają ulec znaczącej modyfikacji.

Ordynacja podatkowa jest częścią ogólną prawa podatkowego, a więc zawiera unormowania wspólne dla wszystkich rodzajów podatków. Dotychczasowa ustawa obowiązuje od 20 lat i była już bowiem ponad 100 razy nowelizowana, a stopień ingerencji zmian ustawodawczych w tekst pierwotny uczynił całą regulację mało czytelną. Co więcej, Ministerstwo Finansów w ostatnim czasie przedstawiło projekty kilku nowych zmian w ordynacji podatkowej. Możemy więc założyć, że także zaprezentowany projekt ulegnie jeszcze modyfikacji na etapie prac parlamentarnych.

Pierwotny projekt nowej ordynacji podatkowej został przygotowany przez Komisję Kodyfikacyjną Ogólnego Prawa Podatkowego. Założeniem dla jej prac było przygotowanie nowego aktu prawnego, zbudowanego w taki sposób, aby zrównoważyć interesy podatników i fiskusa, tj. z jednej strony zagwarantować ochronę praw podatników i zwiększyć poczucie ich bezpieczeństwa, z drugiej zaś zapewnić efektywny pobór podatków.

Skuteczny pobór podatkowy

Skuteczny pobór podatków mają zapewnić przepisy wprowadzające nowe rodzaje postępowania podatkowego (postępowanie uproszczone, sprawa reprezentatywna, eliminacja postępowań dotyczących bagatelnych kwot podatku), czy też wprowadzenie przedawnienia poboru podatku. Ochrona praw podatnika ma być natomiast realizowana m.in. poprzez wprowadzenie nowych mechanizmów prawnych wzmacniających i chroniących podatnika w kontaktach z organami podatkowymi, tj. zasad ogólnych prawa podatkowego, konsensualnych formy załatwiania spraw podatkowych (umowy podatkowe, mediacja, konsultacje skutków podatkowych transakcji), normatywnego katalogu praw i obowiązków podatnika, zakazu orzekania na niekorzyść podatnika w postępowaniu przed organem I instancji, czy też prawa do skorygowania deklaracji przed zakończeniem postępowania podatkowego, rezygnacji z odwołania od decyzji na rzecz skargi do sądu, wydłużenia terminów do zaskarżania orzeczeń.

W projekcie zawarte zostały także regulacje, które w praktyce mogą pogorszyć sytuację podatników. Jako przykład można tu wskazać kwestię nadpłaty, a właściwe pozbawienie podatnika prawa do jej odzyskania wówczas, gdy organy podatkowe wykażą, że podatnik przerzucił w całości ciężar ekonomiczny podatku na nabywców.

Przedawnienie zobowiązań podatkowych

Obecnie obowiązująca ustawa zawiera podział na przedawnienie zobowiązań podatkowych oraz przedawnienie prawa do wydania decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego.

Nowa ordynacja podatkowa w znaczący sposób zmienia regulacje dotyczące przedawnienia zobowiązania podatkowego wprowadzając jego podział na dwa odrębne okresy, tj. przedawnienie wymiaru i przedawnienie poboru.

Przedawnienie wymiaru to okres, w którym organ podatkowy musi doręczyć podatnikowi decyzję wymiarową. W przeciwieństwie do obecnej regulacji, gdzie niezbędne jest doręczenie decyzji II instancji, w nowej ordynacji wystarczające będzie doręczenie decyzji I instancji.

Termin przedawnienia będzie wynosił 3 lata lub 5 lat – w zależności od rodzaju podatku, którego dotyczy. Pięcioletni termin przedawnienia ma dotyczyć m.in. VAT, akcyzy, CIT, PIT (z pewnymi wyjątkami), innych podatków jeżeli podatnik nie złoży w terminie lub nie wykaże w niej wszystkich danych niezbędnych do dokonania wymiaru, a także decyzji o odpowiedzialności płatnika.

W obecnych przepisach termin przedawnienia – o ile nie został zawieszony lub przerwany – upływa z końcem roku kalendarzowego. W nowej ustawie przewidziano natomiast, że termin przedawnienia wymiaru biegnie od dnia, w którym upłynął termin płatności podatku wynikający z przepisów prawa podatkowego lub powstał obowiązek podatkowy, jeżeli zobowiązanie podatkowe powstaje poprzez doręczenie decyzji ustalającej jego wysokość.

Projektodawcy uwzględnili także orzecznictwo sądów administracyjnych dotyczące przedawnienia i uregulowali kwestie dotyczące przedawnienia zwrotu podatku lub nadwyżki podatku naliczonego nad należnym do odliczenia w następnych okresach rozliczeniowych, straty itp.

Zgodnie z nowymi regulacjami termin przedawnienia wymiaru w przypadku decyzji określającej prawidłową wysokość zwrotu podatku lub nadwyżki podatku naliczonego nad należnym do odliczenia w następnych okresach rozliczeniowych będzie biegł od dnia, w którym upłynął termin płatności podatku wynikający z przepisów prawa podatkowego dotyczący okresu, za który wykazano zwrot podatku lub nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym do odliczenia w następnych okresach rozliczeniowych. W odniesieniu zaś do straty termin przedawnienia będzie biegł od dnia, w którym upłynął termin płatności podatku wynikający z przepisów prawa podatkowego dotyczący okresu, w którym powstała strata.

 

Cały artykuł w numerze 9/2018

Autor: Alicja Sarna, doradca podatkowy, partner w MDDP, szefowa Zespołu Postępowań Podatkowych

Pobierz kartę zamówienia

 

Strona 1 z 20

Zapisz sie do newslettera