Print this page
wtorek, 09 styczeń 2018 15:01

Jak prawidłowo rozliczyć nakłady?

Written by
Rate this item
(0 votes)

Wspólnoty mieszkaniowe decydują się na wynajem lokali. Jest to rozwiązanie bardzo praktyczne, dostarczające wielu korzyści, nie tylko finansowych. Część najemców decyduje się na modernizację lokalu. Kiedy mogą ubiegać się o zwrot poniesionych nakładów?

Wynajem lokali użytkowych należącej do wspólnoty mieszkaniowej to już powszechna praktyka. W większości przypadków obowiązki przeprowadzenia procesu najmu spoczywają na zarządcach. Część lokali, szczególnie tych nowych, nie wymaga dodatkowych nakładów. Są one w zupełności przystosowane do użytkowania. Może się jednak zdarzyć sytuacja, w której najemca, np. firma gastronomiczna, będzie musiał zaadaptować lokal pod swoją działalność. Jak wtedy rozliczyć koszty? Kto powinien je ponieść wspólnota czy najemca?

Nakłady to środki własne przeznaczone na utrzymanie lub ulepszenie cudzej rzeczy. Kodeks cywilny wyróżnia trzy rodzaje nakładów: konieczne, ulepszajace oraz drobne. Dodatkowo orzecznictwo dopuszcza posługiwania się czwartym rodzajem nakładów – tzw. zbytkowych.

Dobry początek

Jeżeli wspólnota jest dopiero na początkowym etapie najmu, powinna zadbać o kilka podstawowych kwestii. Zgodnie z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego powinna wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby strony porozumiały się co do innego, gorszego stanu rzeczy, w jakim zostanie ona wydana. Najemca będzie miał wówczas możliwość większej ingerencji w doprowadzeniu lokalu do użytku. Ważne jest, aby strony sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy przy wydaniu lokalu, uzupełniły opis jego stanu technicznego oraz udokumentowały fotograficznie stan wyposażenia. Ograniczy to ewentualne roszczenia oraz wyznaczy odnośnik do klasyfikacji rodzajów nakładów.

Rodzaje nakładów

W myśl art. 663 Kodeksu cywilnego nakładami koniecznymi są wszelkie wydatki, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku. Możemy zaliczyć do nich naprawy, remonty, konserwacje, składki na ubezpieczenie, daniny publiczne.

Warto rozróżnić pojęcie nakładów koniecznych od drobnych nakładów. Przede wszystkim drobne nakłady obciążają najemcę. Związane są zwykłym używaniem rzeczy, możemy do nich zaliczyć drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Trzecim rodzajem nakładów są ulepszenia. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 5 marca 2008 r. (sygn. akt V CSK 418/07) są to dokonane przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Zwiększają również osiągane z rzeczy pożytki i dochody. Nakłady zbytkowe nadają nieruchomości wyglądu lub charakteru odpowiadającego szczególnemu upodobaniu tego, kto ich dokonuje. Są stosunkowo proste do definiowania, ponieważ zazwyczaj służą celom luksusu. W znaczący sposób zwiększają wartość przedmiotu najmu. Z punktu widzenia przyszłego właściciela nieruchomości mogą być zupełnie zbyteczne, a nawet nawet całkowicie sprzeczne z jego gustem i upodobaniami. (...)

 

Autor: Mateusz Górski

Cały tekst dostępny jest w styczniowym numerze „Wspólnoty Mieszkaniowej”

 

Liczba wyświetleń artykułu : 818 times
Wspólnota Mieszkaniowa

Latest from Wspólnota Mieszkaniowa