piątek, 15 kwiecień 2016 08:42

TBS-y zarządcami wspólnot mieszkaniowych

Written by
Rate this item
(0 votes)
TBS-y zarządcami wspólnot mieszkaniowych Elżbieta Sobólska

Zarówno NIK, jak i sądy administracyjne uznają za niezgodne z prawem komercyjne zarządzania prywatnymi nieruchomościami przez gminne  zakłady budżetowe oraz spółki komunalne. Mimo to nadal wiele spółek gminnych o statusie TBS nimi zarządza. Dlaczego tak się dzieje?

Po ukazaniu się w lutowym numerze „Wspólnoty Mieszkaniowej” artykułu Dominika Krzysztofowicza  „Spółki z udziałem gminy a zarządzanie wspólnotami”, wielu naszych Czytelników prosi o wyjaśnienie – jak to  jest możliwe, że mimo negatywnego stanowiska NIK, wiele spółek gminnych o statusie TBS zarządza nieruchomościami wspólnotowymi.

Sfera użyteczności publicznej

Zgodnie z ustawą z 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (dalej: ugk) działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie samorządowego zakładu budżetowego (art. 7), z tym jednak, że jednostki samorządu terytorialnego mogą tworzyć spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, a także mogą przystępować do takich spółek (art. 9 ust. 1). Poza sferą użyteczności publicznej działanie takie jest dopuszczalne tylko wtedy, jeśli łącznie zostaną spełnione dwa warunki:

– istnieją niezaspokojone potrzeby wspólnoty samorządowej na rynku lokalnym,

– występujące w gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa negatywnie na poziom życia wspólnoty samorządowej, a zastosowanie innych działań i wynikających z obowiązujących przepisów środków prawnych nie doprowadziło do aktywizacji gospodarczej, a w szczególności do znacznego ożywienia rynku lokalnego lub trwałego ograniczenia bezrobocia (art. 10 ust. 1 pkt 1 i 2 ugk).

Na powyższe przepisy wielokrotnie powoływała się Najwyższa Izba Kontroli (np. wystąpienie pokontrolne Delegatury NIK w Warszawie z 23 lipca 2007 r., nr ewid. P/07/142 LWA-41012-1-2007), uznając za niezgodne z prawem działania gmin, jej jednostek (np. zakładów budżetowych) oraz spółek komunalnych w zakresie komercyjnego zarządzania prywatnymi nieruchomościami. Podobne zdanie mają regionalne izby obrachunkowe, np. RIO w Gdańsku w raporcie pokontrolnym skierowanym 22 maja 2006 r. do Urzędu Miasta i Gminy w Kartuzach stwierdza, że prowadzenie obsługi administracyjnej wspólnot mieszkaniowych przez gminny zakład budżetowy  jest niezgodne z art. 7 ugk.

Analogiczne stanowisko zajmują też sądy administracyjne. Np. w wyroku z 14 stycznia 2014 r. (sygn. akt IV SA/Gl 176/13), WSA w Gliwicach uznał skargę wojewody śląskiego, stwierdzając niezgodność z prawem uchwały rady miasta ustanawiającej statut Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej i Remontowej, w którym zapisano, że zakład będzie świadczył usługi w zakresie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.

Zarząd w sytuacjach szczególnych

Skąd zatem wobec tak jednoznacznych stwierdzeń pojawiające się wątpliwości, a także stan faktyczny w wielu miejscowościach, w których spółki gminne, w tym TBS-y, świadczą usługi zarządzania nieruchomościami wspólnotowymi?

Po pierwsze, wyjątkiem mogą być tu wspólnoty, które powstały w drodze sukcesywnego wyodrębniania i sprzedaży lokali komunalnych, gdzie zarządzanie przez gminę nieruchomościami wspólnymi odnosi skutek do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Art. 40 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: uwl) stanowi bowiem, że w przypadkach gdzie państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne sprawują na podstawie przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, do tego typu zarządu, do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli, stosuje się odpowiednio przepisy uwl, dotyczące zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej. Co prawda powinno się w takich sytuacjach doprowadzić do przekazania przez gminę zarządu innemu podmiotowi, jednak kwestia ta leży w gestii właścicieli lokali i jeśli ci zachowują bierność, to stan taki może trwać do dziś.

Po drugie – w aktach notarialnych wykupu lokali zawartych przed 27 maja 1990 r. jako sprzedający figurował zazwyczaj Skarb Państwa. Po wejściu w życie w powyższej dacie ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym w miejsce Skarbu Państwa wstępowała gmina jako następca prawny. Ustawa o gospodarce komunalnej zabroniła gminom prowadzenia działalności gospodarczej w formie zakładów budżetowych, ale zakłady te częstokroć przekształciły się w spółki prawa handlowego i w tej formie do dziś sprawują zarząd nieruchomościami wspólnotowymi.

 

Po trzecie – należy odwołać się do brzmienia art. 23 ust. 1 ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej: unfpbm). Towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) mogą być tworzone w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych lub spółdzielni osób prawnych, przy czym stosuje się do nich odpowiednio przepisy kodeksu spółek handlowych lub prawa spółdzielczego (art. 23 ust. 2 unfpbm). Zgodnie natomiast z art. 27 ust. 2 tej ustawy towarzystwa mogą sprawować na podstawie umów-zleceń zarząd nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności (pkt 4), a także sprawować zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi w ułamkowej części jego współwłasność (pkt 4a). (...)

Autor: Piotr Brogowski
Całość dostępna w numerze 4/2016

Liczba wyświetleń artykułu : 3346 times Last modified on piątek, 15 kwiecień 2016 08:48

Zapisz sie do newslettera