czwartek, 10 grudzień 2015 13:47

Regulamin porządku domowego – zapisy dozwolone i niedozwolone

Written by
Rate this item
(0 votes)

Autorzy projektów postanowień regulaminu porządku domowego często proponują wprowadzenie do niego zapisów, które kolidują z przepisami ustawowymi. Jakie są dozwolone i niedozwolone postanowienia takich regulaminów w świetle orzecznictwa sądowego?

Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością. W ramach tych zadań wspólnota może ustalić zasady korzystania z nieruchomości wspólnej w formie regulaminu.

 Podstawę prawną uchwalenia przez wspólnotę takiego regulaminu (np. pod nazwą „Regulamin porządku domowego”) daje art. 13 ust. 1 uwl. Przepis ten stanowi między innymi, że właściciel jest obowiązany przestrzegać porządku domowego i współdziałać wraz z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra. Pomysłodawcy albo autorzy takich wspólnotowych regulacji dążą zazwyczaj do tego, aby stworzyć podstawy prawne do zapewnienia czystości i porządku na nieruchomości wspólnej, ograniczenia hałasu czy innych uciążliwości związanych z korzystaniem z nieruchomości. Taki dokument w zamyśle projektodawców jest postrzegany zazwyczaj jako panaceum na wszelkie problemy pojawiające się we wspólnocie, z którymi nie można poradzić sobie w inny sposób. Doświadczenie życiowe wskazuje, że życie w jednej nieruchomości z kilkudziesięcioma sąsiadami nie zawsze jest łatwe i przyjemne.

Co może normować regulamin?

Jakie postanowienia może zawierać regulamin porządku domowego wspólnoty? Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba w pierwszej kolejności poznać uprawnienia właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, w tym w szczególności w odniesieniu do nieruchomości wspólnej. Jak stanowi art. 12 ust. 1 uwl, właściciel lokalu ma bowiem prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. To korzystanie z nieruchomości wspólnej nie może jednak kolidować z korzystaniem z nieruchomości wspólnej przez innych właścicieli. Właściciel może zatem w sposób wyłączny korzystać ze swojego lokalu, ale nie może w taki sam sposób (czyli wyłączny) korzystać z nieruchomości wspólnej. To ograniczenie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej w sposób niekolidujący z uprawnieniami innych właścicieli, a przy tym zgodnie z przeznaczeniem tej nieruchomości, jest często precyzowane w postanowieniach stosownych uchwał wspólnoty lub regulaminach (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8 września 2010 r. o sygn. akt ACa 76/10).

Regulamin może zatem odnosić się do współkorzystania przez właścicieli z nieruchomości wspólnej. Powstaje wobec tego pytanie, czy wyłącznie tę materię może normować regulamin porządku domowego wspólnoty, czy też może nakładać on jakieś uprawnienia i obowiązki na właściciela lokalu dotyczące sposobu korzystania z jego lokalu wyodrębnionego? W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że wspólnota nie ma prawa ingerowania w wykonywanie prawa własności przez jej członków, a zatem nie ma prawa do podejmowania uchwał, które wkraczałyby w prawa odrębnej własności lokali i uprawnienia właścicieli wynikające z przepisów kodeksu cywilnego. Należy przypomnieć, że stosunki między właścicielami regulują bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa rzeczowego, tj. art. 140 kc, a także art. 222 § 2 kc i art. 144 kc. Choć ustawa o własności lokali jest ustawą szczególną (lex specialis), to nie zawiera ona przepisów, które inaczej normowałyby tę sferę (tak. np. Sąd Najwyższy w wyroku z 3 kwietnia 2009 r., o sygn. akt II CSK 601/08). Wobec tego właściciele lokali mogą w formie uchwały podejmować decyzje dotyczące wyłącznie zarządu nieruchomością wspólną, a jedynym wyjątkiem od tego stwierdzenia jest zawarty w art. 22 ust. 4 uwl wymóg wyrażenia w formie uchwały zgody na połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu.

Autor: Krzysztof Brudkowski

 Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

Liczba wyświetleń artykułu : 5995 times Last modified on piątek, 11 grudzień 2015 10:00

Zapisz sie do newslettera