czwartek, 10 grudzień 2015 13:34

Konwalidacja decyzji członka zarządu

Written by
Rate this item
(0 votes)

Czy określona czynność podjęta przez jednego tylko członka wieloosobowego zarządu wspólnoty mieszkaniowej może zostać konwalidowana, jeśli później potwierdzi ją drugi członek zarządu? Czy w każdym przypadku konwalidacja jest dopuszczalna i skuteczna? To nie jest oczywiste, a doktryna i orzecznictwo nie są w tej sprawie jednolite.

 

Zarząd pełni kluczową dla wspólnoty mieszkaniowej rolę, reprezentując ja na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl). Z wyjątkiem spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (katalog w art. 22 ust. 3 uwl), a które wymagają uchwały wspólnoty, to właśnie zarząd podejmuje wszystkie ważkie decyzje. Często są to kwestie bardzo istotne, np. wybór wykonawcy prac remontowych czy budowlanych, wybór administratora, rozliczenia z wykonawcami, dysponowanie rachunkami bankowymi wspólnoty, zawieranie umów z kontrahentami, reprezentowanie wspólnoty wobec organów administracji państwowej i samorządowej, np. nadzoru budowlalnego czy w sprawach sądowych.

 

Sąd dopuszcza konwalidację

Ostatnio konwalidację decyzji przez drugiego członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej dopuścił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 28 sierpnia 2015 r., sygn. akt I ACa 1562/14. W sprawie tej wspólnota mająca zarząd dwuosobowy przyjęła uchwałą plan gospodarczy przewidujący remont dachu zgodnie z zaleceniami konserwatora zabytków. Po dokonanej okresowej kontroli przewodów kominiarskich wykazano w protokole, iż z uwagi na stwierdzenie uszkodzeń kominów należy wykonać ich remont w trybie pilnym. Kominy stanowiły zagrożenie dla przechodniów, przeciekały i groziły w każdej chwili zawaleniem oraz uszkodzeniem dachu.

W konsekwencji jeden z członków zarządu dwuosobowego we wspólnocie zawarł samodzielnie w imieniu wspólnoty umowę z firmą budowlaną, która złożyła najlepszą ofertę. W trakcie remontu zakres prac został poszerzony przez drugiego członka zarządu, który zażądał wykonania robót nieobjętych pierwotnym zleceniem. Wykonawca przeprowadził remont w terminie, sporządził kosztorys powykonawczy zatwierdzony przez inspektora nadzoru i wystawił wspólnocie fakturę, której zapłata została dokonana przez pierwszego członka zarządu, upoważnionego do jednoosobowego zlecania przelewów w imieniu wspólnoty.

Jednak na najbliższym zebraniu wspólnoty, wobec wątpliwości co do zakresu i konieczności wykonania remontu dachu, właściciele odmówili zatwierdzenia działań zarządu w tym zakresie. Odwołali dotychczasowy zarząd i wybrali nowy w innym składzie. Nowy zarząd wezwał wykonawcę do zwrotu wspólnocie pieniędzy za przeprowadzone prace remontowe. W związku z odmową, wspólnota złożyła pozew wobec wykonawcy, a także wobec tego członka odwołanego zarządu, który jednoosobowo zawarł umowę. Sąd Okręgowy oddalił pozew, a Sąd Apelacyjny wyrok ten podtrzymał, stwierdzając, iż bierność drugiego członka zarządu wobec kwestii remontu kominów i wykonywania związanych z nim prac nie może być utożsamiana ze zgodą (uprzednią), choćby dorozumianą, na zawarcie przedmiotowej umowy.

 

Autor: Piotr Wajs

 Całość tekstu w numerze 12/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej

 

Liczba wyświetleń artykułu : 2667 times

Zapisz sie do newslettera