piątek, 06 listopad 2015 12:29

Dziedziczenie a nowelizacja ustawy o własności lokali

Written by
Rate this item
(0 votes)

Ostatnia zmiana ustawy o własności lokali ma istotny związek z zasadami dziedziczenia nieruchomości lokalowych. Znajomość tych zasad i ich potencjalnych konsekwencji  jest dla zarządcy niezwykle przydatna.

W dniu 29 sierpnia br. weszła w życie ustawa z 12 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o własności lokali (DzU z 2015 r., poz. 1168, dalej: znowelizowana ustawa). Art. 1 ust. 1 noweli stwierdza, że ilekroć w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl) jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych. Ta zmiana ma istotne  konsekwencje dla praktyki zarządzania nieruchomościami.

 

Obowiązki zarządcy

Zauważmy, że art. 1 ust. 2 znowelizowanej ustawy stanowi, że na potrzeby stosowania uwl przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Przypomnijmy, że zarząd lub zarządca wspólnoty ma szereg obowiązków prawnych, m.in.:

– zobowiązany jest zawiadomić na piśmie o zebraniu wspólnoty wszystkich współwłaścicieli lokali (art. 32 ust. 1 uwl),

– każdy współwłaściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie (art. 23 ust. 3 uwl),

 – powinien zagwarantować każdemu współwłaścicielowi lokalu prawo kontroli zarządu i pełnego wglądu w dokumentację wspólnoty (art. 27 uwl).

– windykowanie należności wspólnoty z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów mediów lokalowych musi prowadzić w odniesieniu do poszczególnych współwłaścicieli lokali i proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości lokalowej (art. 12 ust. 2 zd. 2, art. 13 ust. 1 i art. 14 ust. 2 uwl).

Ustawa uwzględnia konieczność posiadania przez organ zarządzający wspólnotą odpowiednich informacji, dlatego zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 uwl:

 – jest obowiązany prowadzić i aktualizować spis współwłaścicieli oraz właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 29 ust. 1b uwl),

– może żądać od współwłaścicieli i właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności (art. 29 ust. 1e).

 

Kłopot ze spadkobiercami

Jak ma postępować wspólnota w przypadku śmierci właściciela/współwłaściciela lokalu? Czy jego spadkobiercy powinni być traktowani jak właściciele, a więc np. należy dopuścić ich do głosowania uchwał ze wszystkimi tego konsekwencjami?

Zapis w księdze wieczystej zarządca może samodzielnie sprawdzić (znając numer księgi) w elektronicznej bazie Ministerstwa Sprawiedliwości (ekw.ms.gov.pl). Jednak ten zapis może przez całe miesiące, a nawet lata wskazywać, że właścicielem lokalu nadal jest zmarły. Nie ma bowiem formalnego następcy prawnego osoby zmarłej, bo nikt nie przeprowadził postępowania spadkowego i nie ujawnił swoich praw do spadku albo postępowanie spadkowe jest w toku. To sprawia, że wspólnoty borykają się z problemem lokali, które mają nieuregulowaną sytuację prawną.

Co prawda niekiedy sądy orzekały, że spadkobierca lokalu może oddać ważny głos na uchwałę wspólnoty mieszkaniowej tylko wówczas, jeśli legitymuje się prawomocnym postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku (np. wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku, sygn. akt IC 123/11, potwierdzony przez wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, sygn. akt V ACa 4/12).

Jednak w wyroku z 14 września 2012 r., sygn. akt V ACa 708/12, Sąd Apelacyjny w Gdańsku orzekł jednoznacznie – z czym należy się w pełni zgodzić – że prawo do oddania głosu na uchwałę wspólnoty ma spadkobierca, nawet jeśli nie posiada on postanowienia sądu o nabyciu spadku. Sąd stwierdził, że zdarzeniem prawnym, które pociąga za sobą przejście praw i obowiązków zmarłego na jego spadkobierców, jest śmierć spadkodawcy (art. 924 kodeksu cywilnego – dalej kc). Spadek przechodzi w drodze dziedziczenia z mocy samego prawa bezpośrednio na spadkobiercę (art. 925 kc). Sądowe stwierdzenie nabycia spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia  nie czyni spadkobiercami osób w nim wymienionych, a jedynie to dokumentuje.

Autor: Piotr Brogowski

Całość tekstu w numerze 11/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

Liczba wyświetleń artykułu : 3068 times Last modified on piątek, 06 listopad 2015 12:40

Zapisz sie do newslettera