niedziela, 11 październik 2015 10:23

Służebność przesyłu do księgi wieczystej

Written by
Rate this item
(0 votes)
Fot. FOTOLIA Fot. FOTOLIA

Czy ustanowienie służebności przesyłu i wpisanie tego prawa do  księgi wieczystej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną? Czy to oznacza, że zarząd spółdzielni powinien taką czynność wykonać bez zgody wszystkich współwłaścicieli?

 

W całej Polsce toczyły się postępowania w sprawach z wniosków spółdzielni mieszkaniowych przy uczestnictwie najczęściej zakładów energetyki cieplnej o wpisy służebności przesyłu do księgi wieczystej. Wielokrotnie sądy rejonowe oddalały wnioski spółdzielni o taki wpis.  Argumentowały przy tym, że to zarządy spółdzielni podjęły uchwałę o ustanowieniu na rzecz zakładów służebności przesyłu i służebność tę ustanawiają na podstawie umowy z nimi. A obciążona nią jest nieruchomość zabudowana wieloma budynkami wielomieszkaniowymi, w której udział spółdzielni stanowi tylko część, a reszta udziału stanowi sumę udziałów właścicieli  lokali mieszkalnych, wyodrębnionych z nieruchomości. Tak więc nieruchomość gruntowa oraz części wspólne budynków stanowią współwłasność spółdzielni oraz właścicieli wyodrębnionych lokali. W ocenie sądów przesądzało to o nieważności stanowiącej podstawę wpisu w księdze wieczystej umowy o ustanowienie współwłasności. Ich zdaniem ustanowienie służebności stanowi bowiem czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, co oznacza, że zarząd spółdzielni nie mógł takiej czynności dokonać bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Dlaczego? Uznawały, że art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. (tekst jedn.: DzU z 2013 r. poz. 1222; dalej: usm), przyznający spółdzielni z mocy prawa zarząd nieruchomością wspólną, nie określa zakresu tego zarządu, zatem zastosowanie znajduje art. 199 kc, nakazujący uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Jak jest naprawdę?

 

Dwa przeciwstawne stanowiska

Oczywiście w jednym sądy miały rację, a mianowicie w uznaniu, że obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Jednak co do uprawnienia spółdzielni mieszkaniowej do dokonywania tego rodzaju czynności uchwałą zarządu na podstawie art. 27 ust. 2 usm w sytuacji, w której nie jest ona jedynym właścicielem nieruchomości – już zgodzić się nie można.

Dla porządku należy zaznaczyć, że w tej kwestii w orzecznictwie zarysowały się dwa przeciwstawne stanowiska.

Pierwsze zakłada, że skoro art. 27 ust. 2 usm, określający przymusowy zarząd spółdzielni, nie reguluje zakresu tego zarządu, natomiast wyłącza możliwość zastosowania ustawy o własności lokali, to nie ma podstaw do preferowania własności spółdzielczej poprzez przyznanie spółdzielni prawa do samodzielnego dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Natomiast wykładnia zgodna z konstytucją zakłada potrzebę ochrony interesów właścicieli wyodrębnionych lokali. Powinna ona być zapewniona poprzez wyrażenie przez nich zgody na dokonanie przez spółdzielnię czynności tego rodzaju. Zastosowanie zatem znajdują kodeksowe przepisy dotyczące współwłasności, w tym art. 199 kc. Stanowisko to przeważa w orzecznictwie sądów administracyjnych, w szczególności zostało wyrażone w uchwale składu siedmiu sędziów NSA z 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12 (ONSAiWSA z 2013 r. nr 2, poz. 23). Taki pogląd wyrażany jest niekiedy również w orzecznictwie sądów powszechnych.

Drugie stanowisko przyjmuje, że zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową wykonywany jest tak, jak zarząd nieruchomością stanowiącą wyłączną własność spółdzielni i obejmuje zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczające ten zakres. Stanowisko to akcentuje konieczność stworzenia efektywnego mechanizmu zarządzania w celu ochrony interesu wspólnego zarówno członków spółdzielni niebędących właścicielami lokali, jak i członków spółdzielni, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokali, ale także właścicieli wyodrębnionych lokali niebędących członkami spółdzielni. To stanowisko jest ugruntowane w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. uchwały z 26 listopada 2008 r., III CZP 100/08, OSNC z 2009 r. nr 10, poz. 140)

 

W ocenie Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy rozstrzygnął ten spór i przychylił się do drugiego stanowiska. Zrobił to m.in. w postanowieniu z 27 lutego 2015 r., sygn. akt V CSK 271/14 oraz w postanowieniu Sądu Najwyższego z 29 kwietnia 2015 r., sygn. akt V CSK 273/14. Przypomniał, że kwestia ochrony praw właścicieli wyodrębnionych lokali stanowiła dwukrotnie przedmiot rozważań Trybunału Konstytucyjnego, który w wyrokach z 28 października 2010 r., SK 19/2009 (OTK ZU 2010/8A, poz. 83) oraz z 5 lutego 2015 r., K 60/13, uznał, że art. 27 ust. 2 usm jest zgodny z konstytucją. W uzasadnieniu drugiego z tych wyroków, powołując się na dotychczasowe orzecznictwo, wskazał wyraźnie, że prawo własności, choć stanowi najpełniejsze z praw majątkowych, może podlegać ograniczeniom.

Trybunał Konstytucyjny uznał, że przepis art. 27 ust. 2 usm nie jest niejasny i możliwe jest ustalenie jego treści eliminujące niejednolitość stosowania prawa. Uregulowano w nim kompleksowo zakres zarządu nieruchomością wspólną. Przepis ten wyłączył reżim zarządzania przewidziany w ustawie o własności lokali, nie ma w nim także odesłania do stosowania przepisów kodeksu cywilnego. Co prawda Trybunał Konstytucyjny przyznał, że ochrona praw podmiotów mających prawo odrębnej własności lokali lub spółdzielczej własności lokali w spółdzielni mieszkaniowej, niebędących członkami spółdzielni, wymaga dodatkowych regulacji wzmacniających ich gwarancyjny charakter. Nie oznacza to jednak, że zakres zarządu sprawowanego przez spółdzielnię został uregulowany w taki sposób, że dotyczy tylko czynności zwykłego zarządu.

 Tym samym obecnie nie powinno już być problemów z postępowaniami z wniosków spółdzielni mieszkaniowych o wpisy służebności przesyłu do księgi wieczystej.

 

Autor: Dorota Bąbiak-Kowalska

Artykuł opublikowany w numerze 10/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej.

 

 

Liczba wyświetleń artykułu : 3137 times Last modified on czwartek, 15 październik 2015 08:09

Zapisz sie do newslettera