Z uwagi na zróżnicowane cechy lokalizacji nieruchomości należących do wspólnot, istotne wydaje się określenie zasad ustanawiania oraz utrzymywania służebności drogowych we wspólnotach mieszkaniowych.

Służebności są uregulowane przede wszystkim w kodeksie cywilnym. Ich ustanowienie ma miejsce przede wszystkim przez umowę, ewentualnie ugodę lub rozstrzygnięcie sądowe. To ostatnie wiąże się z faktem, że większość służebności drogowych stanowić będzie instytucję służebności drogi koniecznej, uregulowaną w art. 145 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim w sytuacji, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, to właściciel nieruchomości może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich do ustanowienia za wynagrodzeniem służebności drogowej. Właściciel takiej nieruchomości może więc kierować skuteczne żądanie w tym zakresie. Brak dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 par. 1 k.c. oznacza brak prawnie zagwarantowanego połączenia nieruchomości izolowanej z siecią dróg publicznych. Za taki szlak nie może być na przykład uznana droga, po której właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu, lub inne osoby korzystające z tej nieruchomości komunikują się grzecznościowo, a nawet, gdy dostęp oparty jest na stosunku obligacyjnym z właścicielem nieruchomości sąsiedniej ( postanowienie SN z 12 października 2011 r., II CSK 94/11).

Dr Maciej J. Nowak