W tym wydaniu „Studium przypadku” omawiamy sytuację urzędu gminy z województwa łódzkiego, który ze wspólnotą mieszkaniową dzieli swoją siedzibę oraz kotłownię. Mimo opomiarowania lokali poważny problem dla gminy stanowi kwestia rozliczeń opłat za ciepło.

Gmina przebudowała i rozbudowała budynek, będący jej własnością, w którym zlokalizowana jest siedziba urzędu. W budynku zostały wyodrębnione dwie części – biurowa i mieszkalna – z odrębnymi wejściami, położone na odrębnych działkach, z różnymi księgami wieczystymi. Podział budynku i działki nastąpił wzdłuż ścian oddzielenia przeciwpożarowego budynku.

W części mieszkalnej mieści się wspólnota mieszkaniowa składająca się z szesnastu samodzielnych lokali mieszkalnych. W części biurowej znajdują się siedziby urzędu gminy i jednostek organizacyjnych, mieści się tu również kotłownia gazowa, z której instalacja centralnego ogrzewania rozprowadzona jest do całego budynku, a zatem również do części mieszkalnej. Istnieje także jeden wspólny układ pomiarowo-rozliczeniowy. Gmina zawarła umowę z PGNiG na dostawę paliwa gazowego i w całości reguluje wszystkie koszty za paliwo gazowe oraz za jego przesył. W kotłowni na wyjściu z pieca zamontowany jest reduktor ciśnienia i licznik ciepła instalacji centralnego ogrzewania. Liczniki zamontowane są również w szesnastu lokalach mieszkalnych. Pozostała część budynku jest nieopomiarowana (wspólne części i lokal użytkowy oraz cała część biurowa). Po dokonaniu rozliczenia gmina stanęła przed problemem obciążenia wspólnoty kosztami związanymi z ogrzaniem budynku wspólnoty.

Regulamin rozliczeń centralnego ogrzewania

Zgodnie z art. 3 pkt 13 ustawy z 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (DzU z 2006 r. nr 89, poz. 625), odbiorcą jest każdy, kto otrzymuje lub pobiera paliwa lub energię na podstawie umowy z przedsiębiorstwem energetycznym. Zgodnie z zapisem art. 45a ust. 7 ww. ustawy, właściciele lub zarządcy budynków wyposażają je w układy pomiarowo-rozliczeniowe w celu rozliczenia ciepła na poszczególne budynki. W przypadku gdy moc cieplna określona jest zbiorczo dla źródła ciepła lub węzła cieplnego, koszty stałe można rozdzielić proporcjonalnie do powierzchni budynków (lub kubatury) albo zużycia ciepła przez poszczególne budynki. Na ogół „moc zamówiona” i pozostałe składniki stałe z faktury za zakup ciepła są proporcjonalne do powierzchni (kubatury) budynku, a stawka w przeliczeniu na jednostkę powierzchni odpowiada udziałowi w kosztach wspólnych nieruchomości, niezależnych od zużycia.

Zgodnie z art. 45a ust. 1, „przedsiębiorstwo energetyczne na podstawie cen i stawek opłat (…) wylicza opłaty za dostarczane do odbiorcy (…) ciepło”. Opłaty te stanowią koszty zakupu ciepła dostarczanego do budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkałe i użytkowane przez osoby niebędące odbiorcami (art. 45a ust. 2 w naszym przypadku obydwie części budynku). W myśl zapisu art. 45a ust. 4, koszty zakupu dostarczanego ciepła są rozliczane w opłatach pobieranych od lokatorów i użytkowników lokali, przy czym wysokość opłat pobieranych od lokatorów powinna być ustalana w sposób, zapewniający wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła, a więc w taki sposób, aby np. nie stanowiła dla gminy źródła zysku. Według przepisu art. 45a ust. 8 pkt 1 ww. ustawy, koszty zakupu ciepła (w części dotyczącej ogrzewania lokali mieszkalnych i użytkowych) rozlicza się, stosując metody wykorzystujące: wskazania ciepłomierzy, wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności, lub powierzchnię albo kubaturę tych lokali.

Jak to zrobić we wspólnocie?

Zgodnie z treścią przepisu art. 45a ust. 9 ustawy, właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku. Wybrana metoda (uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku, przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach), powinna stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewniać ustalenie opłat zapewniających wyłączne pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń”. Regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom (niebędącym odbiorcami w rozumieniu ww. ustawy, zajmującym lokale mieszkalne i użytkowe w budynku wielolokalowym) w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania (art. 45a ust. 10 ww. ustawy). We wspólnotach mieszkaniowych „regulaminy rozliczeń” ustalane są zgodnie z procedurami przyjętymi we wspólnocie dla zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w rozdziale 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Jak ma to zrobić gmina?

Jakie zasady powinna przyjąć w tym przypadku gmina, która pośredniczy przy dostawie energii do wspólnoty? Regulamin rozliczeń c.o. może zostać opracowany wspólnie przez gminę i wspólnotę, z tym że zgodę na te zasady wspólnota musi przyjąć uchwałą. Właściwe będzie podpisanie umowy dotyczącej zasad rozliczania kosztów ponoszonych przez gminę na ogrzanie całego budynku ze wspólnotą, która – w odniesieniu do nieruchomości wspólnej – rozliczy je z właścicielami lokali już według wewnętrznych uregulowań. Określenie wysokości zaliczek oraz przyjęcie rocznego cyklu ich rozliczania we wspólnocie także powinno zostać potwierdzone uchwałą członków tej wspólnoty.

Uchwałą czy zarządzeniem?

Właściciele lokali regulują sposób naliczania opłat za dostawy ciepła w przyjętym uchwałą regulaminie rozliczeń – wynika to jednoznacznie z zapisów prawa energetycznego. Jego art. 45a pkt 9 stanowi, że to właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale. Co to oznacza w praktyce? Mniej więcej tyle, że odbiorca ciepła w lokalu – jego właściciel – nie musi znać wymienionych wyżej przepisów prawa. Dla niego dokumentem wewnętrznym, regulującym wszystkie sprawy związane z rozliczaniem kosztów ciepła w budynku, powinien być właśnie regulamin rozliczeń.

Zwracam uwagę, że wspominany przepis dotyczy właściciela budynku (czyli ogółu właścicieli) lub zarządcy budynku. Jednak tegoż zarządcy budynku nie można utożsamiać z zarządcą nieruchomości ani tym bardziej z administratorem we wspólnocie – to właściciele mają opracować i wdrożyć w życie regulamin rozliczeń ciepła zgodnie z zasadami art. 45a ustawy.

Pod względem formalnym regulamin jest uchwałą o takiej samej mocy prawnej, jak każda inna uchwała.

Zaskarżenie uchwały

Oczywiście zasady rozliczeń przyjęte w takim regulaminie nie muszą odpowiadać wszystkim. Niezadowolony właściciel lokalu zawsze może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali). Powództwo w tej sprawie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 1a i 2).

Dorota Bąbiak-Kowalska