Nie zawsze wspólnota musi podejmować uchwałę, by zaakceptować wstąpienie na drogę sądową. Umocowanie prawne do reprezentowania wspólnoty przed sądem może wynikać także z umowy o zarządzanie.

Zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie można znaleźć zupełnie przeciwne zdania co do tego, kto i w jakich okolicznościach może udzielić pełnomocnictwa do wytoczenia powództwa, a także czy w ogóle taka „zgoda” jest potrzebna. Niniejszy artykuł skupi się na najważniejszych kwestiach związanych z tym zagadnieniem.

Zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali, właściciele mogą sami określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, wybierając zarząd lub ustanawiając zarządcę. Ten właśnie podmiot będzie (co do zasady) reprezentował samodzielnie interesy wspólnoty, pod warunkiem że dotyczyć to będzie czynności nieprzekraczających zwykłego zarządu.

I tu pojawia się pierwszy problem związany z udzieleniem pełnomocnictwa. Skoro właściciele powierzają innemu podmiotowi (zarządowi, zarządcy) zarząd nieruchomością wspólną, tym samym jest on uprawniony do reprezentowania wspólnoty w stosunkach na zewnątrz. Takie stanowisko wynika z przepisów ustawy o własności lokali, w szczególności z art. 6, art. 18. ust. 1, art. 33, art. 21 ust. 1, jak również ze stanowiska judykatury (postanowienie SN z 14 września 2005 r., sygn. akt IIICZP 62/05), zgodnie z którym ustanowienie zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 uwl powoduje możliwość występowania w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (podobnie WSA w Poznaniu w wyroku z 11 sierpnia 2009 r., sygn. akt II SA/Po 56/2009).

Tymczasem zdaniem orzecznictwa istnieją sytuacje, w których zarząd samodzielnie nie będzie mógł występować w imieniu wspólnoty przed sądem.

Marta Chmielewska