Do naszej redakcji przyszedł list od zarządcy, któremu sąd nakazał objęcie zarządem nieruchomości znajdującej się w skomplikowanej sytuacji prawnej, nie dając mu jednocześnie żadnych instrumentów do wykonywania tego zarządu. Przypadek wydawał nam się na tyle ciekawy, że cały list oraz naszą opinię prawną publikujemy w formie analizy.

List do redakcji:

Jestem licencjonowanym zarządcą nieruchomości. Otrzymałem postanowienie sądu o przejęciu zarządu nieruchomością, która nie jest wspólnotą, a jedynie współwłasnością gminy i kilku osób fizycznych. Nie zostały wyodrębnione żadne lokale. Przed wydaniem przez sąd postanowienia zaproponowałem podpisanie umowy cywilnoprawnej o zarządzaniu nieruchomością ze wszystkimi współwłaścicielami. Nie uzyskałem jednak podpisów 100 proc. właścicieli, dlatego też umowa nie mogła zostać zawarta. Postanowienie sądu nie określa ani zasad zarządzania (tj. uprawnień czy obowiązków zarządcy), ani wynagrodzenia. Zdaniem sądu, zasady postępowania i kwotę wynagrodzenia zarządca powinien sobie sam we własnym zakresie uzgodnić ze współwłaścicielami. W sytuacji, gdy przez współwłaścicieli nie została podpisana umowa, mam wątpliwości, w jaki sposób mogę przejąć nieruchomość w zarząd i jakimi przepisami się posiłkować. Art. 203 i 269 kc mówią, że może być zarządca sądowy, ale nie określa zasad postępowania w takim przypadku, zaś art. 931–941 kpc mówią jedynie o zasadach postępowania zarządcy sądowego, który przejął do zarządzania nieruchomość zajętą przez dłużnika, a ustawy o własności lokali nie stosuje się do współwłasności. Nie wiem również, w jaki sposób gromadzić środki do bieżącej działalności, gdyż dla współwłasności nie ma możliwości otworzenia rachunku bankowego, zaś konto otwarte na własne nazwisko powoduje traktowanie przez urząd skarbowy wpływów na ten rachunek jako przychodów zarządcy z jego działalności.

(imię i nazwisko do wiadomości redakcji)

ODPOWIEDŹ:

Podstawa prawna zarządu przymusowego

Zarządca przymusowy wyznaczany jest przez sąd w nieruchomościach będących współwłasnością w sytuacji, gdy jej współwłaściciele nie mogą dojść między sobą do porozumienia. Ustanowienie zarządu sądowego prowadzi do ograniczenia uprawnień współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, a z chwilą ustanowienia takiego zarządu zakres tego ograniczenia objawia się w pozbawieniu ich sprawowaniu zarządu. W związku z tym współwłaściciele mogą korzystać z nieruchomości tylko w taki sposób, który nie będzie przeszkadzał wyznaczonemu przez sąd zarządcy w sprawowaniu zarządu nad nieruchomością. Podstawę prawną ustanowienia zarządu przymusowego w nieruchomościach, w których lokali nie wyodrębniono, stanowi przede wszystkim art. 203 kodeksu cywilnego. Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego rozpatrywany jest przez sąd w trybie nieprocesowym, z zastosowaniem przepisów art. 606–608 oraz art. 611–616 kodeksu postępowania cywilnego oraz odpowiednio, na mocy odesłania przewidzianego w art. 615 kpc, przepisów o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości, tj. art. 931–941 kpc. Powyższe przepisy kpc stosuje się również do zarządu nieruchomością sprawowanego przez zarządcę ustanowionego przez sąd.

Wynagrodzenie zarządcy

W postępowaniu o ustanowienie zarządcy biorą udział wszyscy współwłaściciele, a sąd wydaje w tej sprawie postanowienie. We wszystkich przypadkach ustanawiania zarządcy przymusowego sąd powinien określić jego wynagrodzenie. Jeżeli sąd tego nie zrobił, zarządca ustala je sobie niejako sam, w tym także na podstawie osiągniętego porozumienia ze współwłaścicielami, na podstawie świadczonej na rzecz współwłaścicieli pracy. Najczęściej jednak takiego porozumienia nie daje się uzyskać. Wtedy to sąd, z chwilą zatwierdzania sprawozdania z czynności wykonanych przez zarządcę oraz sprawozdania rachunkowego, decyduje, czy ustalone przez niego wynagrodzenie odpowiadało nakładowi pracy na rzecz współwłaścicieli nieruchomości oraz dochodowości nieruchomości. Oznacza to, że gdyby np. wynagrodzenie pobierane dotychczas przez zarządcę było zbyt wysokie, zarządca musiałby właścicielom zwrócić różnicę między tym, co pobrał, a tym, co ustalił sąd. Gdy zarządca sądowy bez uzasadnionej przyczyny nie złoży ww. sprawozdań, musi się liczyć z tym, że zostanie skazany przez sąd na karę grzywny. Zatem z powyższym stanie faktycznym zarządca powinien ustalić wynagrodzenie z właścicielami (w tym przypadku z ich większością), natomiast zostanie ono zatwierdzone (bądź zmienione) przez sąd z chwilą zatwierdzenia przedstawionych przez zarządcę sprawozdań. Sąd może ustalić, że wynagrodzenie będzie płatne miesięcznie (i zazwyczaj tak bywa) lub też, że zapłata wynagrodzenia nastąpi po zakończeniu okresu trwania zarządu sądowego. Jednak w opinii większości ekspertów wynagrodzenie powinno być płatne miesięcznie, albowiem wykonywanie funkcji zarządcy sądowego jest w istocie usługą o charakterze ciągłym, a nie dziełem. W związku z tym powstaje obowiązek zapłaty za wykonywanie takiej usługi, tak jak za wynagrodzenie w warunkach zawodowo wykonywanej usługi zarządzania nieruchomościami. A co ważne, zarządca musi zgłosić roszczenie o wynagrodzenie w ciągu miesiąca po ustąpieniu z zarządu albo jego ustaniu (uchwała SN z 14 grudnia 2007 r., III CZP 124/07).

Warto zaznaczyć, że zarządca może nie zgodzić się na ustalone mu przez sąd wynagrodzenie. Wypowiedział się na ten temat Sąd Najwyższy 18 marca 2011 r. (sygn. akt III CZP 140/10), który przyjął, że od postanowienia sądu pierwszej instancji o przyznaniu wynagrodzenia zarządcy (art. 939 par. 1 w związku z art. 615 kpc) przysługuje apelacja. Oznacza to zatem możliwość zakwestionowania przez zarządcę orzeczenia wydanego przez sąd ustalającego dla niego wynagrodzenie.

Zakres czynności

Zarządca podejmuje działania prawne i faktyczne, konieczne do utrzymania rzeczy w należytym stanie, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. W tym celu dokonuje wszelkich czynności w ramach zwykłego zarządu, natomiast w przypadku konieczności dokonania czynności wykraczających poza ten zakres – za zgodą stron, zaś w razie jej braku – za zgodą sądu. Oznacza to, że ustanowiony w tym trybie zarządca wyłącza działania współwłaścicieli od możliwości dokonywania takich czynności. Ograniczenie to wiąże się także z pojęciem czynności wykraczających poza ich zakres, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma często charakter ocenny. W przypadku braku zgody właścicieli zarządca przymusowy jest uprawniony do zwrócenia się do sądu o wydanie zezwolenia na podstawie art. 935 par. 3 kpc na dokonanie określonej czynności. Gdy dojdzie już do udzielenia stosownej zgody, ustanowiony zarządca będzie działał we własnym imieniu także w stosunku do osób trzecich, jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Sąd może jednak w treści postanowienia zarówno ograniczyć zakres zwykłego zarządu, jak i poszerzyć uprawnienia zarządcy przymusowego przez powierzenie mu również niektórych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zatem w przypadku przedstawionym powyżej zakres uprawnień zarządcy wynika z ww. przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Kwestie finansowe

Ponadto w doktrynie i orzecznictwie istnieje jednolity pogląd, że zarządca nie jest pełnomocnikiem współwłaścicieli – działa we własnym imieniu, ale na ich rzecz (wyrok SN z 13 kwietnia 1966 r., sygn. II CR 24/99 oraz postanowienie SN z 29 stycznia 1987 r., II CZ 3/87). Stroną zawieranych przez niego umów nie będą zatem współwłaściciele, lecz on sam. Zarządca pozywa i jest pozywany, w procesie również nie występuje jako pełnomocnik ani jako przedstawiciel współwłaścicieli, lecz działa we własnym imieniu. Oznacza to zatem, że to zarządca będzie musiał zawrzeć umowę rachunku bankowego. Należy zwrócić też uwagę, że zgodnie z interpretacją Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście z 4 listopada 2005 r. (I-1/413/45/45/2005/DB), zarządca sądowy działający na polecenie sądu, niebędący pełnomocnikiem właścicieli, jest nieuprawniony do składania w imieniu współwłaścicieli deklaracji podatkowych, jak również oświadczenia o formie opodatkowania. Zarządca sądowy nie może być traktowany jako przedstawiciel współwłaścicieli, gdyż działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Ze względu na łączący go ze współwłaścicielami stosunek wewnętrzny, którego podstawą są przepisy ustawy, a źródłem jest postanowienie sądu, zarządca jest zobowiązany do przeniesienia na współwłaścicieli praw i obowiązków, które nabył, wykonując zarząd. Na skutek ustanowienia zarządu współwłaściciele nieruchomości nie tracą własności, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę w dotychczas wykonywanych czynnościach. Ustanowienie zarządcy nie zwalnia współwłaścicieli tej nieruchomości z dotychczasowych obowiązków podatkowych. W związku z tym z przychodów nieruchomości – trafiających faktycznie na rachunek bankowy zarządcy nieruchomości, lecz nadal stanowiących własność poszczególnych współwłaścicieli – zarządca nie będzie musiał rozliczać się przed urzędem skarbowym. Zarządca sądowy nie jest bowiem uprawniony ani zobowiązany na podstawie żadnych ustawowych przepisów do prowadzenia rozliczeń podatkowych od podatku dochodowego od osób fizycznych za właściciela nieruchomości. Zarządca sądowy nie jest także uprawniony ani zobowiązany do odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy dotyczących dochodu uzyskiwanego z nieruchomości, którą w zarząd powierzył mu sąd (interpretacja indywidualna wydana przez dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. ILPB1/415-783/10-3/IM) . Obowiązek ten ciąży nadal na właścicielach nieruchomości.

Piotr Szczepański