Obok procedury uzyskania pozwolenia na budowę funkcjonuje procedura zgłoszenia robót budowlanych, zdecydowanie prostsza i bardziej korzystna dla inwestorów. Jednak nie zawsze inwestor potrafi rozróżnić te zjawiska i wdrożyć odpowiednie procedury. Zadania nie ułatwia fakt, że przepisy regulujące obowiązek uzyskania pozwolenia i dokonania zgłoszenia co jakiś czas się zmieniają.

Zgodnie z art. 28 prawa budowlanego, roboty budowlane mogą zostać rozpoczęte jedynie na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej o pozwoleniu na budowę, zatem rozpoczęcie robót może zostać podjęte dopiero po uzyskaniu tej decyzji – jeżeli niniejszy wymóg nie zostanie dochowany, organ nadzoru budowlanego może względem inwestora zastosować sankcje, np. wstrzymać roboty bądź wydać nakaz rozbiórki.

Zgodnie z wyrokiem WSA w Łodzi (II SA/Łd 743/08   w Łodzi, LEX nr 569035), rozpoczęcie budowy na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę skutkuje uznaniem jej za samowolę budowlaną. Natomiast w sytuacji, gdy inwestycję realizowano w dacie ważności  decyzji, którą potem wycofano z obrotu, dalsze postępowanie powinno być prowadzone w trybie art. 51 prawa budowlanego. Decyzję wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej. Zadania tej administracji wykonują odpowiednio starosta, wojewoda oraz główny inspektor nadzoru budowlanego. W zdecydowanej większości przypadków organem wydającym pozwolenia będzie starosta. Od pozwoleń takich odwołania wnosi się do wojewody.

Maciej J. Nowak