Coraz więcej spółdzielni mieszkaniowych, a także gmin będących właścicielami lokali komunalnych proponuje swoim dłużnikom odpracowanie długów z tytułu niezapłaconych czynszów. Czy takie rozwiązanie może przyjąć wspólnota mieszkaniowa wobec właścicieli zalegających z zapłatą zaliczek?

Równie często jak w spółdzielniach czy budynkach 100-procentowo komunalnych, także we wspólnotach mieszkaniowych zdarzają się dłużnicy. Najczęściej to osoby bezrobotne, niemające środków finansowych na pokrycie zobowiązań za mieszkanie. Zarządca musi poświęcać wiele uwagi bieżącej analizie zadłużenia, aby skutecznie podejmować działania windykacyjne. Im szybciej są one podejmowane, tym lepiej, bo większa jest szansa na uregulowanie należności.

Zgodnie z brzmieniem art. 453 kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się ze zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa. Jest to instytucja prawna zwana datio in solutum (świadczenie zamiast wykonania), której celem jest wygaszenie istniejącego pomiędzy stronami zobowiązania (w tym przypadku zaliczek wnoszonych na poczet opłat za mieszkanie) poprzez spełnienie przez dłużnika świadczenia innego niż określone w treści pierwotnej umowy. Zobowiązanie wygasa wówczas w taki sposób, jak gdyby wygasło przez zwykłe wykonanie (np. przez zapłatę uzgodnionej pierwotnie kwoty), przy czym konieczną przesłanką wygaśnięcia zobowiązania – poza umową stron – jest rzeczywiste dokonanie świadczenia przez dłużnika.

Joanna Tempska