Gmina, która jest właścicielem lokali we wspólnocie, ma takie sama prawa i obowiązki jak pozostali właściciele, może więc kontrolować zarządcę i zwracać mu uwagę, jeśli nie stosuje się on do obowiązujących przepisów.

W zależności od tego, ile lokali znajduje się w budynku, prawa i obowiązki ich właścicieli oraz zarząd nieruchomością wspólną znajduje uregulowanie w kodeksie cywilnym (wspólnoty do 7 lokali) lub ustawie o własności lokali (dalej uwl, powyżej 7 lokali).

Jeżeli gmina posiada w budynku lokale i jest jednym ze współwłaścicieli części nieruchomości wspólnej, to jej sytuacja jest taka sama, jak pozostałych właścicieli – członków wspólnoty mieszkaniowej. Zarówno bowiem przepisy ustawy o własności lokali, jak i kodeksu cywilnego generalnie nie różnicują właścicieli ze względu na ich status prawny, tzn. czy jest to osoba fizyczna, osoba prawna czy też jednostka samorządu terytorialnego. Wymiar praw i obowiązków właściciela zależy przede wszystkim od wielkości posiadanych przez niego udziałów w części nieruchomości wspólnej. Ustawa o własności lokali stanowi o tym wyraźnie w kilku miejscach, m.in. gdy mowa jest o pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej (w części przekraczającej pokrycie wydatków związanych z jej utrzymaniem przypadają one właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów – art. 12 ust. 2 uwl), czy gdy chodzi o podejmowanie uchwał. Wpływ na wielkość praw i obowiązków właściciela ma także to, czy posiada on lokal mieszkalny, czy użytkowy – tylko w tym drugim przypadku uchwała wspólnoty może ustalić zwiększenie obciążenia z tytułu pokrywania kosztów związanych z utrzymaniem części nieruchomości wspólnej (i to tylko w przypadku, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali – art. 12 ust. 3 uwl).

Dorota Bąbiak-Kowalska