Skończyła się złota era deweloperów, którym sprzedawało się wszystko – nawet przysłowiowa dziura w ziemi. Obecnie osoby kupujące mieszkania z pierwszej ręki dokładnie weryfikują ich jakość i domagają się naprawy, jeśli zauważą jakiekolwiek usterki.

Prawo zna pojęcie wady: fizycznej i prawnej. Wadą fizyczną rzeczy (art. 555 kc) jest:

• Zmniejszająca się jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy,

• polegająca na tym, że rzecz nie posiada właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego,

• została wydana kupującemu w stanie niezupełnym.

Przez wadę prawną rozumiemy sytuację, w której rzecz sprzedana jest własnością osoby trzeciej albo jest obciążona prawem osoby trzeciej; w razie sprzedaży praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw (art. 556 kc). Przedsiębiorcy ograniczają prawa konsumentów do składania reklamacji w przypadku odkrycia wad zakupionego mieszkania. Skracają np. termin, w którym kupujący jest obowiązany zawiadomić o nich sprzedającego – do 14 dni roboczych od wykrycia wady. Tymczasem zgodnie z kodeksem cywilnym, konsumentowi przysługuje dłuższy termin na dochodzenie roszczeń za wady fizyczne budynku. Rękojmia za wady fizyczne przysługuje z mocy prawa i nie można jej w żaden sposób wyłączyć czy ograniczyć, nie trzeba też zapisywać w umowie kupna mieszkania. Tym samym wszelkie zapisy w umowach o jej wyłączeniu są nieważne. Uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny (art. 556). Oznacza to, że deweloper odpowiada za usterki zmniejszające wartość i użyteczność lokalu.

Jolanta Dębska