Śmierć członka wspólnoty mieszkaniowej to smutna sytuacja. Czasem może być jednak dla wspólnoty bardzo kłopotliwa, zwłaszcza gdy spadkobiercy nie wiedzą, jak wykazać swoje prawa do lokalu i pojawiają się problemy np. z głosowaniem na zebraniach wspólnoty. Inna jest sytuacja, gdy brak spadkobierców i nikt nie ponosi kosztów utrzymania lokalu oraz związanych z nim kosztów utrzymania części nieruchomości wspólnej.

Z całą pewnością należy stwierdzić, że zaległości za taki lokal i za utrzymanie części nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali - uwl) nie muszą pokrywać pozostali członkowie wspólnoty. Przepisy pozwalają bowiem rozstrzygnąć o zakresie odpowiedzialności spadkobierców za istniejące w chwili śmierci właściciela zobowiązania.. Odpowiedzi należy szukać w kodeksie cywilnym w Księdze Czwartej Spadki.

Głosowanie

Jeżeli są spadkobiercy danego lokalu, tylko nie wiedzą, jak dowieść swoje prawa do niego lub też nie chcą podjąć żadnych kroków w tym kierunku (sytuacja, niestety. bardzo u nas powszechna, gdzie większość zwleka czasem po wiele lat z uregulowaniem spraw spadkowych), to mogą pojawić się problemy, np. z głosowaniem na zebraniach wspólnoty.

Generalnie nabycie spadku następuje z mocy prawa w momencie śmierci spadkodawcy. Jednakże, aby spadkobiercy mogli wykazać, że stali się nowymi właścicielami lokalu, muszą uzyskać orzeczenie sądu (postanowienie) o nabyciu spadku.

Jeżeli natomiast spadkobiercy nie mają orzeczenia sądu (postanowienia) o nabyciu spadku, to mogą być niedopuszczeni do brania udziału w czynnościach związanych z działaniem wspólnoty mieszkaniowej. Przede wszystkim chodzi tu o głosowanie na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej (art. 23 uwl), zaskarżanie uchwał wspólnoty (art. 25 uwl), żądanie ustanowienia zarządcy przymusowego (art. 26 uwl). Ustawodawca dał bowiem prawo zarządowi lub zarządcy żądania od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali (art. 29 ust. 1e uwl), np. postanowienia o nabyciu spadku lub wypisu z księgi wieczystej.

Należy jednak podkreślić, że spadkobiercy są właścicielami lokalu, a czynności przez nich dokonane są w pełni skuteczne i wywołują skutki prawne (udział w zebraniu, głosowanie zarówno na nim, jak i indywidualne zbieranie głosów – tj. podpis pod uchwałą), jeżeli oczywiście nie będą do nich mieli zastrzeżeń pozostali właściciele.

Długi wobec wspólnoty

Długi wobec wspólnoty mieszkaniowej po zmarłym właścicielu związane z lokalem przechodzą na spadkobierców. Nie ma tutaj znaczenia, że osoby te nie mieszkają lub nie korzystają z mieszkania. Spadkobiercy, jako właściciele lokalu, zobowiązani są do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z odrębną własnością lokalu (art. 12 i 13 uwl).

Odpowiedzialność spadkobierców uregulowana jest w art. 1035 i n. kc, który stanowi, iż jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 195 i n. kc) z zachowaniem przepisów o spadkach. Zastosowanie znajdzie art. 207 kc stwierdzający, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Do chwili przyjęcia spadku spadkobierca ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe tylko ze spadku – art. 1030 kc. Oznacza to, iż egzekucja przez wspólnotę należności na koszty zarządu będzie mogła następować tylko z lokalu, ewentualnie z innych przedmiotów czy praw należących wcześniej do zmarłego. Jednakże od chwili przyjęcia spadku ponosi odpowiedzialność za te długi z całego swego majątku.

Do chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe (art. 1034 kc). Jeżeli jeden ze spadkobierców spełnił świadczenie, może on żądać zwrotu od pozostałych spadkobierców w częściach, które odpowiadają wielkości udziałów. Od chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą odpowiedzialność za długi spadkowe w stosunku do wielkości udziałów.

Odpowiedzialność solidarna, regulowana w art. 366 i n. kc, oznacza, iż wspólnota może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych.

Brak spadkobierców

Częste są jednak przypadki, w których właściciel lokalu zmarł, a nie można ustalić jego spadkobierców prawnych i nikt nie interesuje się mieszkaniem. Wówczas wspólnota mieszkaniowa powinna jak najszybciej wystąpić do sądu o ustanowienie kuratora masy spadkowej (art. 666 kpc). Wniosek taki wnosi się do rejonowego sądu cywilnego właściwego dla miejsca zamieszkania zmarłego właściciela lokalu (spadkodawcy).

Może się jednak zdarzyć, że wspólnota mieszkaniowa posiada informacje, że np. ktoś z rodziny przychodzi po kryjomu do lokalu lub też nawet go wynajmuje i pobiera z tego tytułu pożytki, jednocześnie nie pokrywając swoich należności wobec wspólnoty. Wówczas może ona wystąpić o zabezpieczenie spadku. Spadek zabezpiecza się, gdy z jakiejkolwiek przyczyny grozi naruszenie rzeczy lub praw pozostałych po spadkodawcy, zwłaszcza przez usunięcie, uszkodzenie, zniszczenie albo nieusprawiedliwione rozporządzenie (art. 634 kpc). Do zabezpieczenia spadku właściwy jest sąd, w którego okręgu znajdują się rzeczy będące w chwili otwarcia spadku we władaniu spadkodawcy. Może się więc zdarzyć, że wniosek będzie składany w innym miejscu niż wniosek o ustanowienie kuratora.

Sąd dokonuje zabezpieczenia spadku na wniosek lub z urzędu. Wniosek może zgłosić tylko ta wspólnota mieszkaniowa będąca wierzycielem, która posiada pisemny dowód należności przeciwko spadkodawcy. Jednak w przypadku gdy spadkobierca jest nieznany, nieobecny lub nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych i nie ma ustawowego przedstawiciela, zabezpieczenia spadku dokonuje się z urzędu.

Ustalenie spadkobierców

Kurator spadku powinien starać się o wyjaśnienie, kto jest spadkobiercą i zawiadomić spadkobierców o otwarciu spadku. Jest to jego podstawowy obowiązek.

Spadkobiercami w pierwszej kolejności są dzieci spadkodawcy i jego małżonek. W braku zstępnych i małżonka spadkodawcy należy ustalić miejsce pobytu rodziców, rodzeństwa i zstępnych rodzeństwa (dzieci, wnuki).

W sytuacji gdy nie ma nie ma nikogo z rodziny zmarłego wierzyciela, kto byłby uprawniony do dziedziczenia z ustawy, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy jako spadkobiercy ustawowemu. Jeżeli nie uda się ustalić ostatniego miejsca ostatniego zamieszkania spadkodawcy w Polsce lub to ostatnie miejsce zamieszkania znajdowało się za granicą, wówczas spadek przypada Skarbowi Państwa jako spadkobiercy ustawowemu.

Postępowanie o ustanowienie kuratora spadku może potrwać około roku. W momencie jego ustanowienia należy przeprowadzić postępowanie w trybie uproszczonym. Dalsze postępowanie jest uzależnione od wypłacalności spadkobierców. Jeżeli będą niewypłacalni, będzie musiało dojść do licytacji lokalu.

Dorota Bąbiak-Kowalska

WZÓR1

Warszawa, 20 maja 2008 r.

Sąd Rejonowy

w Warszawie

Wydział I Cywilny

Wnioskodawca: Wspólnota mieszkaniowa

ul. Łabędzia 121

00-221 Warszawa

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Łabędziej 121

Ksawery Iksiński

Tadeusz Zetowski

Wniosek o ustanowienie kuratora spadku

Wnosimy o:

ustanowienie kuratora spadku po zmarłym 22 grudnia 2006 r. Waldemarze Igrekowskim, ostatnio zamieszkałym w Warszawie przy ul. Łabędzia 121 m. 34.

Uzasadnienie

Przed Sądem Rejonowym w Warszawie toczy się sprawa z powództwa Wspólnoty mieszkaniowej przeciwko Waldemarowi Igrekowskiemu o zapłatę (sygn. akt I C 888/07). Postępowanie w tej sprawie sąd zawiesił, gdyż pozwany zmarł 22 grudnia 2007 r.

Dowód: odpis postanowienia Sądu Rejonowego w Warszawie.

Spadkobiercy po zmarłym Waldemarze Igrekowskim nie są znani i skutkiem tego spadek nie został objęty. Sąd Rejonowy w Warszawie 1 lutego 2008 wydał postanowienie o zabezpieczenie spadku w sprawie sygn. akt Ns 999/08 przez dokonanie spisu inwentarza.

Dowód: odpis postanowienia w sprawie NS 999/08.

W takim stanie sprawy zachodzi potrzeba ustanowienia kuratora spadku, co umożliwi podjęcie zawieszonego postępowania w sprawie sygn. akt I C 888/07 (art. 180 § 1 pkt 1 kpc).

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej przy ul. Łabędzia 121

………………….

Ksawery Iksiński

……………….

Tadeusz Zetowski

Załącznik:

Dwa odpisy postanowień.