Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego samodzielnego lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Najczęściej wspólnota posiada zarząd, zgodnie z art. 18 ustęp 1 ustawy o własności lokali, w znaczeniu funkcjonalnym, co oznacza zarządzanie, administrowanie lub tak zwany zarząd powierzony (powierniczy), czyli sprawowany przez osobę trzecią, zewnętrznego zarządcę, albo zarząd, sprawowany zgodnie art. 20 ustawy o własności lokali, w znaczeniu podmiotowym, który jest organem wspólnoty mieszkaniowej działającym za wspólnotę, ale nie w jej imieniu.

Instytucja czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zarząd zwykły jest stałym źródłem wątpliwości zarówno dla teorii, jak i praktyki. Ani w kodeksie cywilnym, ani w ustawie o własności lokali nie ma ustawowych definicji tych pojęć. W każdej więc konkretnej sytuacji istnieje konieczność dokonywania interpretacji ad hoc, a co za tym idzie, w realiach funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych dla zarządów wiąże się to ze stałym ryzykiem, iż w przypadku zaskarżenia konkretnej czynności dokonanej bez uchwały – czynność ta zostanie uznana za nieważną.

Katarzyna Jachacy