Spółdzielnia mieszkaniowa jest wpisana w aktach notarialnych wszystkich właścicieli nieruchomości jako sprawująca zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z art. 1 ust. 3 i art. 27 ust. 2 z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Na zebraniu właścicieli nie podjęto uchwały o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a mimo to notariusz zaproszony przez właścicieli spisał protokół zebrania. Na zebraniu dokonano również wyboru zarządu spośród właścicieli nieruchomości. Czy ten protokół może być podstawą do wpisania w księdze wieczystej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną? Czy uchwała podjęta na zebraniu właścicieli, którzy posiadali 38 proc. udziału w nieruchomości wspólnej, jest ważna?

Właściciele lokali powinni byli podjąć dwie uchwały: że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali (nie musi być zaprotokołowana przez notariusza) oraz o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną (która wymaga formy aktu notarialnego, a więc zaprotokołowania przez notariusza). Prawidłowo podjęta uchwała właścicieli lokali o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną zaprotokołowana przez notariusza może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.
Powództwo o zlicytowanie mieszkania
Co zrobić z właścicielem,  który – mimo dwukrotnie przegranej sprawy w sądzie – znowu nie płaci zaliczek? Po pierwszej przegranej zapłacił z odsetkami, kosztami sądowymi i znów przestał płacić, drugi raz powtórzyło się to dokładnie tak samo, a wspólnota ponownie szykuje pozew do sądu. Zadłużenie właściciela wynosi obecnie ok. 3,5 tys. zł (koszty zarządu i mediów). Czy można wystąpić z powództwem o zlicytowanie mieszkania? Bo z całą pewnością sprawa się powtórzy, a my nie chcemy bawić się stale w sądy.

Wspólnota mieszkaniowa może zażądać sprzedaży lokalu, jeżeli jego właściciel zalega długotrwale z zapłatą opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Środek ten powinien być stosowany jednak jako ostateczność, kiedy dokonane naruszenia wymienione w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali są na tyle poważne, że w świetle zasad współżycia społecznego przymusowa sprzedaż lokalu będzie stanowić jedyną odpowiednią i skuteczną reakcję. W każdym przypadku to sąd ocenia, czy zachodzą przesłanki uzasadniające sprzedaż lokalu.
Umowa o zarządzanie – czy jest konieczna?
Zarząd wspólnoty składa się z dwóch osób, wybranych spośród właścicieli wspólnoty. Nie posiadamy licencji, zarządzamy swoim budynkiem, na takiej zasadzie został sporządzony akt notarialny. Za zarządzanie pobieramy stawkę 50 gr/mkw. Czy musimy mieć podpisaną umowę na zarządzanie z pozostałymi właścicielami wspólnoty?
Przepis art. 28 ustawy o własności lokali stanowi, że właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Wysokość wynagrodzenia członków zarządu może wynikać albo z uchwały współwłaścicieli nieruchomości wspólnej ustalającej wysokość wynagrodzenia członków zarządu albo z zawartej na podstawie takiej uchwały odpowiedniej umowy z członkami zarządu (np. zlecenia lub o pracę). Powyższe umowy lub uchwała powinny określać m.in. sposób wypłaty wynagrodzenia, jak również czas i miejsce tej wypłaty. Ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd (art. 22 ust. 3 pkt 1 ustawy o własności lokali) i właściciele lokali powinni podjąć w tej kwestii stosowną uchwałę. Natomiast zawarcie umowy ze wspólnotą, choć możliwe, nie jest konieczne.

KARINA PODGÓRSKA

WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA NR1/2011