Umowa najmu lokalu w TBS może przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności istniejących w dniu opróżnienia lokalu.

Podstawę do takiego zapisu w umowie daje art. 32 ustawy z 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw (DzU z 2000 r. nr 98, poz. 1070 ze zm., dalej uopbm). Z lektury tego przepisu wynika kilka zasad.

Pobieranie kaucji
Po pierwsze, jeśli ma być wymagane wpłacenie kaucji, to musi to wynikać z umowy najmu (zawieranej przed wynajęciem), nieuprawnione jest więc żądanie zapłaty kaucji po zawarciu umowy najmu, gdy w umowie nie zawarto żadnych postanowień na ten temat.
Zasada druga: zastosowanie kaucji zależy od woli umawiających się stron, gdyż sam przepis nie wprowadza obowiązku stosowania kaucji.
Po trzecie: wpłacona kaucja zabezpiecza pokrycie tych należności, które dopiero powstaną i nie zostaną uregulowane przez najemcę do dnia opróżnienia lokalu. Może to dotyczyć nie tylko zaległości w zapłacie czynszu za wynajem, ale także należności z tytułu opłat niezależnych od właściciela (czyli tych, które są pobierane za pośrednictwem właściciela) oraz należności z tytułu odszkodowania za uszkodzenie lokalu.
I czwarty wniosek: tak sformułowany przepis oznacza, że obecnie w towarzystwach budownictwa społecznego obowiązują w sprawie kaucji przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266, z późn. zm.), dalej uopl.
Przepisy uopl dotyczą tylko lokali mieszkalnych, zaś z treści art. 32 uopbm wydaje się wynikać, że TBS może zastosować kaucje także w odniesieniu do lokali użytkowych, których wynajmem może się zajmować, zgodnie z art. 27 ust. 2 pkt 3 uopbm. Do kaucji za takie lokale nie miałyby jednak zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. (dotyczące wysokości kaucji i zasad jej zwrotu), ale zasady określone przez strony w umowie najmu.

MINIGO.PL

WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA NR1/2011