Wiele pytań, które nadsyłają Państwo w listach, dotyczy zasad naliczania i rozliczania zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W artykule postaramy się rozwiać kilka wątpliwości związanych z tą problematyką.

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zwana dalej uwl, reguluje sposób pokrywania kosztów zarządu, co dotyczy zarówno lokali stanowiących własność poszczególnych osób, jak również nieruchomości wspólnej. W ramach tych obowiązków właściciele zobowiązani są do ponoszenia kosztów związanych z utrzymywaniem swojego lokalu oraz koszty zarządu nieruchomością wspólną, w których skład wchodzą m.in: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, na utrzymanie porządku i czystości, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody.

Obowiązek uiszczania zaliczek ma na celu zapewnienie płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z art. 15 uwl, każdy właściciel lokalu obowiązany jest do uiszczania zaliczek z góry, do 10. dnia każdego miesiąca. Nie ma natomiast możliwości ustalenia korzystniejszego terminu płatności ze względu na bezwzględnie obowiązujący charakter powyższego przepisu, który wiąże członków wspólnoty do terminowego uiszczania bieżących opłat.

Ilona Wolińska

Wiele pytań, które nadsyłają Państwo w listach, dotyczy zasad naliczania i rozliczania zaliczek z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W artykule postaramy się rozwiać kilka wątpliwości związanych z tą problematyką.

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zwana dalej uwl, reguluje sposób pokrywania kosztów zarządu, co dotyczy zarówno lokali stanowiących własność poszczególnych osób, jak również nieruchomości wspólnej. W ramach tych obowiązków właściciele zobowiązani są do ponoszenia kosztów związanych z utrzymywaniem swojego lokalu oraz koszty zarządu nieruchomością wspólną, w których skład wchodzą m.in: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, na utrzymanie porządku i czystości, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody.

Obowiązek uiszczania zaliczek ma na celu zapewnienie płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z art. 15 uwl, każdy właściciel lokalu obowiązany jest do uiszczania zaliczek z góry, do 10. dnia każdego miesiąca. Nie ma natomiast możliwości ustalenia korzystniejszego terminu płatności ze względu na bezwzględnie obowiązujący charakter powyższego przepisu, który wiąże członków wspólnoty do terminowego uiszczania bieżących opłat.

Ilona Wolińska

Procedura „przejścia” ze spółdzielni mieszkaniowej do wspólnoty mieszkaniowej zazwyczaj wymaga od właścicieli lokali sporego wysiłku. Nagrodą jest możliwość samodzielnego zarządu własnym budynkiem. Doświadczenie pokazuje, że większość wspólnot funkcjonuje zdecydowanie lepiej niż spółdzielnie mieszkaniowe.

W większości przypadków wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Tak się dzieje, jeśli budynek należy do jednostki samorządu terytorialnego, osoby fizycznej czy też dewelopera. Wówczas w momencie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu automatycznie, bez konieczności dokonywania dodatkowych czynności, powstaje wspólnota mieszkaniowa. Jeśli natomiast należy on do spółdzielni mieszkaniowej, to wspólnota tworzy się z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu (art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – dalej usm).

Dlaczego wspólnota?

Można się zastanowić, dlaczego wiele osób dąży do „wyjścia” ze spółdzielni i utworzenia wspólnoty. Argumentem przemawiającym za takim rozwiązaniem jest oczywiście możliwość decydowania przez współwłaścicieli budynku o celach wydatkowania zebranych zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Chodzi tu zarówno o przeznaczenie środków np. z funduszu remontowego (czy najpierw remontujemy klatkę, czy wymieniamy windę), jak i o sposób wyboru wykonawcy (np. konkurs ofert). W przypadku spółdzielni mieszkaniowej decyzję o remontach podejmował zarząd i rada nadzorcza spółdzielni. We wspólnocie łatwiejsze jest również rozliczenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Dorota Bąbiak-Kowalska

Z uwagi na zróżnicowane cechy lokalizacji nieruchomości należących do wspólnot, istotne wydaje się określenie zasad ustanawiania oraz utrzymywania służebności drogowych we wspólnotach mieszkaniowych.

Służebności są uregulowane przede wszystkim w kodeksie cywilnym. Ich ustanowienie ma miejsce przede wszystkim przez umowę, ewentualnie ugodę lub rozstrzygnięcie sądowe. To ostatnie wiąże się z faktem, że większość służebności drogowych stanowić będzie instytucję służebności drogi koniecznej, uregulowaną w art. 145 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim w sytuacji, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, to właściciel nieruchomości może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich do ustanowienia za wynagrodzeniem służebności drogowej. Właściciel takiej nieruchomości może więc kierować skuteczne żądanie w tym zakresie. Brak dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 par. 1 k.c. oznacza brak prawnie zagwarantowanego połączenia nieruchomości izolowanej z siecią dróg publicznych. Za taki szlak nie może być na przykład uznana droga, po której właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu, lub inne osoby korzystające z tej nieruchomości komunikują się grzecznościowo, a nawet, gdy dostęp oparty jest na stosunku obligacyjnym z właścicielem nieruchomości sąsiedniej ( postanowienie SN z 12 października 2011 r., II CSK 94/11).

Dr Maciej J. Nowak

W tym wydaniu „Studium przypadku” omawiamy sytuację urzędu gminy z województwa łódzkiego, który ze wspólnotą mieszkaniową dzieli swoją siedzibę oraz kotłownię. Mimo opomiarowania lokali poważny problem dla gminy stanowi kwestia rozliczeń opłat za ciepło.

Gmina przebudowała i rozbudowała budynek, będący jej własnością, w którym zlokalizowana jest siedziba urzędu. W budynku zostały wyodrębnione dwie części – biurowa i mieszkalna – z odrębnymi wejściami, położone na odrębnych działkach, z różnymi księgami wieczystymi. Podział budynku i działki nastąpił wzdłuż ścian oddzielenia przeciwpożarowego budynku.

W części mieszkalnej mieści się wspólnota mieszkaniowa składająca się z szesnastu samodzielnych lokali mieszkalnych. W części biurowej znajdują się siedziby urzędu gminy i jednostek organizacyjnych, mieści się tu również kotłownia gazowa, z której instalacja centralnego ogrzewania rozprowadzona jest do całego budynku, a zatem również do części mieszkalnej. Istnieje także jeden wspólny układ pomiarowo-rozliczeniowy. Gmina zawarła umowę z PGNiG na dostawę paliwa gazowego i w całości reguluje wszystkie koszty za paliwo gazowe oraz za jego przesył. W kotłowni na wyjściu z pieca zamontowany jest reduktor ciśnienia i licznik ciepła instalacji centralnego ogrzewania. Liczniki zamontowane są również w szesnastu lokalach mieszkalnych. Pozostała część budynku jest nieopomiarowana (wspólne części i lokal użytkowy oraz cała część biurowa). Po dokonaniu rozliczenia gmina stanęła przed problemem obciążenia wspólnoty kosztami związanymi z ogrzaniem budynku wspólnoty.

Regulamin rozliczeń centralnego ogrzewania

Zgodnie z art. 3 pkt 13 ustawy z 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (DzU z 2006 r. nr 89, poz. 625), odbiorcą jest każdy, kto otrzymuje lub pobiera paliwa lub energię na podstawie umowy z przedsiębiorstwem energetycznym. Zgodnie z zapisem art. 45a ust. 7 ww. ustawy, właściciele lub zarządcy budynków wyposażają je w układy pomiarowo-rozliczeniowe w celu rozliczenia ciepła na poszczególne budynki. W przypadku gdy moc cieplna określona jest zbiorczo dla źródła ciepła lub węzła cieplnego, koszty stałe można rozdzielić proporcjonalnie do powierzchni budynków (lub kubatury) albo zużycia ciepła przez poszczególne budynki. Na ogół „moc zamówiona” i pozostałe składniki stałe z faktury za zakup ciepła są proporcjonalne do powierzchni (kubatury) budynku, a stawka w przeliczeniu na jednostkę powierzchni odpowiada udziałowi w kosztach wspólnych nieruchomości, niezależnych od zużycia.

Zgodnie z art. 45a ust. 1, „przedsiębiorstwo energetyczne na podstawie cen i stawek opłat (…) wylicza opłaty za dostarczane do odbiorcy (…) ciepło”. Opłaty te stanowią koszty zakupu ciepła dostarczanego do budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkałe i użytkowane przez osoby niebędące odbiorcami (art. 45a ust. 2 w naszym przypadku obydwie części budynku). W myśl zapisu art. 45a ust. 4, koszty zakupu dostarczanego ciepła są rozliczane w opłatach pobieranych od lokatorów i użytkowników lokali, przy czym wysokość opłat pobieranych od lokatorów powinna być ustalana w sposób, zapewniający wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła, a więc w taki sposób, aby np. nie stanowiła dla gminy źródła zysku. Według przepisu art. 45a ust. 8 pkt 1 ww. ustawy, koszty zakupu ciepła (w części dotyczącej ogrzewania lokali mieszkalnych i użytkowych) rozlicza się, stosując metody wykorzystujące: wskazania ciepłomierzy, wskazania urządzeń wskaźnikowych niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych, wprowadzonych do obrotu na zasadach i w trybie określonych w przepisach o systemie oceny zgodności, lub powierzchnię albo kubaturę tych lokali.

Jak to zrobić we wspólnocie?

Zgodnie z treścią przepisu art. 45a ust. 9 ustawy, właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku. Wybrana metoda (uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie, wynikające z położenia lokalu w bryle budynku, przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach), powinna stymulować energooszczędne zachowania oraz zapewniać ustalenie opłat zapewniających wyłączne pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu ciepła, w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa w ust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej „regulaminem rozliczeń”. Regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom (niebędącym odbiorcami w rozumieniu ww. ustawy, zajmującym lokale mieszkalne i użytkowe w budynku wielolokalowym) w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania (art. 45a ust. 10 ww. ustawy). We wspólnotach mieszkaniowych „regulaminy rozliczeń” ustalane są zgodnie z procedurami przyjętymi we wspólnocie dla zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w rozdziale 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Jak ma to zrobić gmina?

Jakie zasady powinna przyjąć w tym przypadku gmina, która pośredniczy przy dostawie energii do wspólnoty? Regulamin rozliczeń c.o. może zostać opracowany wspólnie przez gminę i wspólnotę, z tym że zgodę na te zasady wspólnota musi przyjąć uchwałą. Właściwe będzie podpisanie umowy dotyczącej zasad rozliczania kosztów ponoszonych przez gminę na ogrzanie całego budynku ze wspólnotą, która – w odniesieniu do nieruchomości wspólnej – rozliczy je z właścicielami lokali już według wewnętrznych uregulowań. Określenie wysokości zaliczek oraz przyjęcie rocznego cyklu ich rozliczania we wspólnocie także powinno zostać potwierdzone uchwałą członków tej wspólnoty.

Uchwałą czy zarządzeniem?

Właściciele lokali regulują sposób naliczania opłat za dostawy ciepła w przyjętym uchwałą regulaminie rozliczeń – wynika to jednoznacznie z zapisów prawa energetycznego. Jego art. 45a pkt 9 stanowi, że to właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale. Co to oznacza w praktyce? Mniej więcej tyle, że odbiorca ciepła w lokalu – jego właściciel – nie musi znać wymienionych wyżej przepisów prawa. Dla niego dokumentem wewnętrznym, regulującym wszystkie sprawy związane z rozliczaniem kosztów ciepła w budynku, powinien być właśnie regulamin rozliczeń.

Zwracam uwagę, że wspominany przepis dotyczy właściciela budynku (czyli ogółu właścicieli) lub zarządcy budynku. Jednak tegoż zarządcy budynku nie można utożsamiać z zarządcą nieruchomości ani tym bardziej z administratorem we wspólnocie – to właściciele mają opracować i wdrożyć w życie regulamin rozliczeń ciepła zgodnie z zasadami art. 45a ustawy.

Pod względem formalnym regulamin jest uchwałą o takiej samej mocy prawnej, jak każda inna uchwała.

Zaskarżenie uchwały

Oczywiście zasady rozliczeń przyjęte w takim regulaminie nie muszą odpowiadać wszystkim. Niezadowolony właściciel lokalu zawsze może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali). Powództwo w tej sprawie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 1a i 2).

Dorota Bąbiak-Kowalska

Czy zarząd wspólnoty składającej się z 31 właścicieli może sam prowadzić sprawy wspólnoty bez angażowania administratora/zarządcy?

Zarząd wspólnoty może samodzielnie zarządzać nieruchomością, bez pomocy administratora czy licencjonowanego zarządcy nieruchomości. Praktyka pokazuje jednak, że takie przypadki nie są częste, głównie ze względu na dużą odpowiedzialność zarządu wspólnoty za stan nieruchomości. (PS)

Ważność uchwały wspólnoty

W marcu 2011 r. wspólnota podjęła uchwałę w sprawie remontu dachu i kominów na budynku. Ze względu na przedłużające się formalności, gromadzenie środków finansowych, trudności z wyłonieniem wykonawcy i niesprzyjającą pogodę zrezygnowano z wykonywania remontu w roku 2011. Czy w 2012 r. można przystąpić do wykonywania tych prac, czy należy zwołać kolejne zebranie i podjąć nową uchwałę w sprawie planu gospodarczego i zakresu robót do wykonania?

Wiele zależy od treści uchwały podjętej w danej sprawie w 2011 r. – jeśli zobowiązuje ona zarząd do wykonania prac do końca roku, w roku kolejnym trzeba podjąć nową uchwałę. (PS)

Wysokie stawki za ogrzewanie lokalu użytkowego

Od 2006 r. jestem właścicielem lokalu użytkowego, w którym od 2011 r. prowadzę rożen. Gdy w lokalu nie była prowadzona żadna działalność, wspólnota uchwałą podniosła mi opłaty za ogrzewanie o 30 proc. Ze względu na zły stan zdrowia nie uczestniczyłem w tym zebraniu, a potem nie mogłem uchwały w ustawowym terminie zaskarżyć. Lokal jest po kapitalnym remoncie, ma szczelne okna, a działające w lokalu piece wytwarzają tyle ciepła, że grzejniki w dzień muszą być zakręcane. Cały budynek jest nieocieplany, ma stary dach i okna, więc tak naprawdę to ja dogrzewam inne lokale. Dlaczego zatem płacę najwyższe stawki za ogrzewanie?

Wspólnota mieszkaniowa miała prawo podjąć uchwałę o podwyższeniu zaliczki na centralne ogrzewanie dla lokali użytkowych. Może się też zdarzyć, że różnice pomiędzy stawkami dla lokali mieszkalnych a stawkami dla lokali użytkowych są znaczące. Właściciel lokalu użytkowego ma jednak prawo starać się o odłączenie należącego do niego lokalu od instalacji c.o. (PS)

Ustalanie właściciela garażu

We wspólnocie składającej się wyłącznie z garaży został sprzedany jeden z boksów. Ani sprzedający, ani kupujący nie zgłosili tego faktu zarządcy nieruchomości. Były właściciel nie odpowiada na telefony i korespondencję, a wypis z księgi wieczystej nie zawiera informacji o właścicielach poszczególnych garaży i ich adresach zamieszkania. Jak ustalić, kto jest nowym właścicielem garażu?

Gdy inne sposoby zawiodą, informacji tych należy poszukiwać w wydziale geodezji i kartografii urzędu gminy lub w wydziale finansowym tego urzędu – ten ostatni powinien wiedzieć, kto płaci podatek od nieruchomości (od posiadanego udziału). (PS)

Nieuczciwe praktyki administratora

Czy podwajanie kosztów przeglądu kominiarskiego poprzez wyższe fakturowanie tej usługi przez firmę administrującą jest tylko działaniem na szkodę właścicieli lokali, czy to już przestępstwo?

Na pewno jest to działanie niezgodne z prawem. Kwalifikacja tego czynu w dużej mierze zależy od treści umów z firmą kominiarską i administratorem, może się też okazać, że przyda się tu wsparcie prawnika. (PS)

Ścianki działowe w piwnicy

Jak wiadomo, ścianki działowe nie są częścią wspólną, ale czy ścianka w piwnicy pomiędzy dwoma właścicielami jest także częścią wspólną?

Tak, ściany działowe pomiędzy pomieszczeniami piwnicznymi należącymi do różnych właścicieli stanowią części wspólne nieruchomości. (KP)

Kwestia uprzątania śniegu czy liści od zawsze budziła wątpliwości i emocje. Kto jest odpowiedzialny za porządek na chodnikach w świetle nowych przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach?

1 stycznia 2012 r. weszła duża nowelizacja ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (DzU z 2005 r. nr 236, poz. 2008 z późn. zm., dalej ustawa o czystości). Zmiany zostały wprowadzone ustawą z 1 lipca 2011 r. (DzU nr 152, poz. 897).

Kto ma ten obowiązek?

Niestety, nowelizacja nie zmieniła zasadniczo przepisów w tych obowiązkach. Ustawa o czystości nakłada obowiązki utrzymania czystości i porządku (przez m.in. uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości) na właścicieli tych nieruchomości. Pod pojęciem właściciela należy także rozumieć współwłaścicieli oraz wieczystych użytkowników oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomościami. We wspólnotach są to zarządy lub zarządy wspólnot mieszkaniowych.

Za chodnik uznaje się wydzieloną część drogi publicznej służącą dla ruchu pieszego położoną bezpośrednio przy granicy nieruchomości. Właściciel nieruchomości lub jej zarządca nie jest obowiązany do uprzątnięcia chodnika jedynie wówczas, gdy jest na nim dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów samochodowych (art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o czystości). W takim przypadku uprzątnięcie i pozbycie się błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników należy do gminy.

Nie ma natomiast znaczenia to, że chodnik przylega do drogi (np. powiatowej), nie można się bowiem w tym przypadku powołać na ustawę z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (DzU z 2007 r. nr 19, poz. 115 z późn. zm.). Zgodnie z jej art. 20 pkt 4, utrzymanie nawierzchni dróg, chodników, drogowych obiektów inżynierskich, urządzeń zabezpieczających ruch i innych urządzeń związanych z drogą, należą do właściwego zarządcy drogi.

Dorota Bąbiak-Kowalska