piątek, 28 sierpień 2015 08:35

Refakturowanie przez wspólnotę

Written by DOROTA BĄBIAK-KOWALSKA
Rate this item
(0 votes)

Zakup przez wspólnotę usług służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany. W przypadku lokali gminnych wspólnota nie może jednak wystawić faktur VAT na najemców lokali użytkowych czy mieszkalnych, ponieważ nie są oni  właścicielami lokali.

Temat refakturowania nie znika z Państwa korespondencji nadsyłanej do redakcji, przypominamy więc ponownie podstawowe zasady. O tym, jakie usługi i kiedy wspólnota mieszkaniowa może refakturować, wypowiedział się m.in. WSA w Gliwicach w wyroku z 6 grudnia 2010 r. (sygn. akt III SA/Gl 2152/10, nieprawomocny).

Koszty zarządu

Zgodnie z zapisem art. 14 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm., dalej uwl), na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, (…), wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy,  koszty te obciążają wspólnotę mieszkaniową „jako osobę ustawową”, która jest zobowiązana do ich regulowania. W takim przypadku wspólnota działa w imieniu własnym i na własny rachunek dla zaspokojenia własnych potrzeb, co nie stanowi odpłatnego świadczenia usług. Jej działanie jest finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mających udział w nieruchomości wspólnej. Wspólnota jest konsumentem usług, które generują te koszty i wspólnota podpisuje stosowne umowy, a na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących miesięcznych opłat (art. 15 ust. 1 uwl). Zaliczki te nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 29 ustawy o VAT (zobacz wyrok WSA w Gdańsku z 29 września 2010 r., sygn. akt I SA/Gd 588/10) i z tego tytułu wspólnota nie jest podatnikiem VAT.

Wspólnota nie ma możliwości refakturowania kosztów zarządu nieruchomością wspólną na właścicieli lokali, gdyż nie świadczy usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, ale działa we własnym imieniu i na własną rzecz.

Koszty utrzymania lokali indywidualnych

Natomiast zgodnie z art. 13 ust. 1 uwl, koszty utrzymania lokali stanowiących indywidualną własność pokrywa osobno i w 100 proc. właściciel. Tym samym do kosztów zarządu nie należą wydatki na indywidualną własność i wydatki za usługi dostarczane do takich lokali. Dlatego też wspólnota może je refakturować na ostatecznych konsumentów, czyli właścicieli lokali. Pobierane opłaty nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, gdyż wspólnota występuje jako pośrednik – podatnik VAT. Zakupuje u dostawcy towar lub usługę dla konsumenta (właściciela lub najemcy). Zakup ten służy zaspokajaniu indywidualnych potrzeb członków wspólnoty oraz najemców (nie wspólnoty) i dlatego powinien być refakturowany. W szczególności ma to znaczenie dla najmu lokali użytkowych, która to usługa opodatkowana jest stawką VAT w wysokości 23 proc. Usługi najmu lokali mieszkalnych korzystają ze zwolnienia w podatku VAT.

Wyłącznie wtedy, gdy dokonuje czynności (wynajmuje lokal, dostarcza media) na rzecz osób trzecich (właścicieli lokali, najemców), wspólnota może być traktowana jako samodzielny podatnik VAT zaliczany do innych jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej. Czynności te stanowią działalność gospodarczą, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT oraz jest dokumentowana fakturami na zasadach ogólnych. W przypadku dostawy mediów na rzecz właścicieli lokali wspólnota występuje jako pośrednik między dostawcami i odbiorcami – właścicielami lokali mieszkalnych lub użytkowych.

Ze względów technicznych niemożliwe jest kupowanie mediów do poszczególnych lokali oddzielnie. Wspólnota dokonuje zakupu całościowo (dla nieruchomości) i rozlicza na poszczególne lokale wg faktycznego zużycia, dokonując faktycznej ich odprzedaży. Taka odprzedaż mediów właścicielom lokali stanowi przedmiot opodatkowania VAT jako świadczenie usług, za które mogą być wystawiane przez wspólnotę faktury VAT, dokumentujące świadczenie usług na rzecz właścicieli (refakturowanie zakupionych przez wspólnotę mediów na właściciela). Ten następnie może je refakturować na najemcę. Należy stwierdzić, że rozliczenia za dostarczane do poszczególnych lokali media nie mają w przypadku wspólnoty charakteru rozliczeń wewnętrznych. Nie mogą być traktowane jako czynność na rzecz samego siebie, niepodlegającą regulacjom ustawy o VAT (art. 5). Natomiast nie podlegają refakturowaniu koszty związane z nieruchomością wspólną, która nie służy do wyłącznego użytku właścicieli lokali (grunty, części budynku, urządzenia).

Kwota opodatkowania

Należy podkreślić, że w ustawie o VAT, z mocą od 1 grudnia 2008 r., w art. 30 dodano ust. 3, który stanowi, że w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

Nowelizacja ta stanowi w sposób jednoznaczny, jak jest określana podstawa opodatkowania przy świadczeniu usług o podobnym charakterze, m.in. pośrednictwa, jeżeli podatnik (wynajmujący) działa we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej (najemcy) bierze udział w świadczeniu usług (dostawa mediów). Innymi słowy stworzono fikcję prawną, iż wynajmujący świadczy tę usługę osobiście.

Unormowanie to jest zgodne z zapisem art. 28 dyrektywy nr 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (DzUrz UE L, nr 347/1 ze zm.) stanowiącym, że w przypadku gdy podatnik, działający we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że w takich przypadkach podstawa opodatkowania jest ustalana na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy o VAT.

Tym samym, jeżeli w umowie najmu zawarty jest zapis, że wynajmujący w sposób odrębny od czynszu będzie regulował świadczenia z tytułu korzystania z dostawy mediów (wg rzeczywistego zużycia), to od 1 grudnia 2008 r. istnieje jednoznaczna podstawa do odrębnego traktowania rozliczenia z tytułu tych usług pomiędzy wynajmującym a najemcą (art. 30 ust. 3). Brak takiego zastrzeżenia w umowie powoduje, że rozliczenie opłat za tego rodzaju usługi będzie dokonywane na zasadach ogólnych, przy uwzględnieniu art. 29 ust. 1 ustawy VAT, czyli w ramach opłat czynszowych. Nie będzie też obowiązywać wobec części wspólnych.

Autor: DOROTA BĄBIAK-KOWALSKA

Liczba wyświetleń artykułu : 4989 times Last modified on poniedziałek, 31 sierpień 2015 11:24

Zapisz sie do newslettera