Rozliczanie kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości wywołują zawsze dużo emocji. Sytuacja staje się jeszcze gorętsza, gdy jednym z właścicieli (i płatników zaliczek) jest gmina.

Podstawową sprawą jest rozbicie zaliczki na część eksploatacyjną i remontową. Podział ten nie został w żaden sposób określony przez ustawodawcę, choć jest powszechnie we wspólnotach stosowany. Jego popularność wynika moim zdaniem z trzech czynników:

– Po pierwsze: do niedawna obowiązywały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (DzU z 1991 r. nr 80, poz. 350 z późn. zm.), która w art. 27a ust. 1 stanowiła m.in., że „podatek dochodowy (…) zmniejsza się, jeżeli w roku podatkowym podatnik poniósł wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe przeznaczone na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego oraz na wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej”. Przepis ten jednak został zniesiony w nowelizacji ww. ustawy z 12 listopada 2003 r. (DzU nr 2020, poz. 1956 z późn. zm.), a z ulgi można było korzystać do końca 2005 r. Przed tą datą wyodrębnienie funduszu remontowego we wspólnocie miało zatem konkretny cel, wiążący się z obniżeniem podatku.

– Po drugie: w art. 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) jest mowa o prowadzeniu ewidencji m.in. wydatków na remonty i wydatków poniesionych na eksploatację. Zapis ten, choć nie dotyczy wspólnot, jest punktem odniesienia dla wielu osób zajmujących się rozliczaniem wspólnot mieszkaniowych.

– Po trzecie: wielu zarządców wspólnot mieszkaniowych wywodzi się z podmiotów gospodarujących publicznymi nieruchomościami, gdzie podział na eksploatację i remonty od długiego czasu istniał i nadal istnieje.

Jarosław Kowszuk