Jak wyciskać należności z opornych, czy i kiedy odcinać media oraz dlaczego bank ma zawsze pierwszeństwo – między innymi na te tematy rozmawiali uczestnicy grudniowej debaty miesięcznika, doświadczeni zarządcy nieruchomości, znani z naszych publikacji, szkoleń i konferencji: Michał Czapliński, Andrzej Röhm i Waldemar Wasik.

Tomasz Cudowski: – Wszyscy, jak tu siedzimy, jesteśmy dżentelmenami, ale porozmawiamy dziś o pieniądzach, a na dodatek – cudzych, bo do obowiązków zarządcy należy ściąganie należności od właścicieli. Jakie macie do tego instrumenty i czy uważacie, że są wystarczające?

Andrzej Röhm: – Zacznijmy od tego, że dochodzenie należności na drodze sądowej – jakkolwiek kosztowne i męczące – ma głębszy sens. Dzięki temu eliminuje się nieuczciwe praktyki we wspólnotach, gdy np. mamy do czynienia z bezwzględnym egzekwowaniem należności od jednych właścicieli i przymykaniem oka na zaległości innych. Znam taki zarząd, który dość prężnie prowadzi windykację w stosunku do nieprzychylnych sobie właścicieli zalegających z zaliczkami, a tych popierających zostawia w spokoju, a nawet umarza odsetki. Pomijając fakt, że to działanie nieetyczne, jest ono także niezgodne z prawem – zarząd ma ustawowy obowiązek podejmowania wszelkich działań dla dobra wspólnoty, a należne odsetki powinny być traktowane  jako jeden z jej przychodów. Ponadto umarzanie odsetek jest – w mojej opinii – czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, więc w tej kwestii powinni się wypowiedzieć właściciele lokali.

Waldemar Wasik: – Dobrym rozwiązaniem tego problemu może być tzw. uchwała windykacyjna, w której wszyscy właściciele ustalają procedurę ściągania długów  i upoważniają zarząd do podejmowania określonych działań w tym celu. Można np. zapisać w uchwale, że zarząd może umorzyć 50 proc. odsetek, jeśli zaległości nie przekraczają 12 miesięcy, a należność główna zostanie terminowo spłacona w ratach według określonego harmonogramu. Moim zdaniem, egzekwowania odsetek nie można zaniechać, bo jest to nie tylko – jak wspominał pan Andrzej – ustawowy obowiązek, ale także narzędzie dyscyplinujące właścicieli. Odstąpienie od naliczania odsetek rodzi patologie, jak np. płacenie zaliczek raz na rok za całe minione 12 miesięcy, podczas których kwota ta leży na lokacie i przynosi właścicielowi zysk. Uchwała windykacyjna zapobiega tego typu działaniom, a – z drugiej strony – pomaga tym właścicielom, którzy z powodów losowych (choroba, utrata pracy itp.) znaleźli się w trudnej sytuacji finansowej. W uchwale może bowiem znaleźć się zapis, że jeśli zarząd w określonym terminie zostanie przez właściciela poinformowany o wystąpieniu takiej sytuacji, dłużnik zostanie potraktowany ulgowo. Jest także możliwe uchwalenie, że odsetki nie będą w ogóle naliczane za opóźnienia krótsze niż np. 10 dni – to szczególnie istotne w przypadku wspólnot, których członkami są w większości emeryci czy renciści, otrzymujący swoje comiesięczne świadczenia np. 15. dnia każdego miesiąca, a więc po ustawowym terminie. Podsumowując – generalnie w uchwale windykacyjnej chodzi o to, żeby odróżnić cwaniaków od właścicieli, którzy spóźniają się z opłatami nie z własnej winy i wobec każdej z tych grup stosować odpowiednie postępowanie.

T. Cudowski: – A propos: dlaczego ludzie nie płacą wspólnocie w terminie? Pytanie może brzmi naiwnie, ale wydaje się, że przyczyny tych zaległości z roku na rok się zmieniają.

A. Röhm: – Większość ludzi reguluje swoje zobowiązania racjonalnie, więc w pierwszej kolejności spłaca wszelkie raty kredytów, zaraz potem indywidualne rachunki za media. Banki za najmniejsze spóźnienie naliczają wysokie odsetki czy nawet wypowiadają umowę kredytową, zakład energetyczny odłącza prąd, natomiast co może wspólnota? Przecież nas z mieszkania nikt tak łatwo nie wyrzuci. Inny powód to rosnące koszty utrzymania – z powodu deprecjacji naszej waluty płacimy coraz wyższe raty kredytowe, więcej musimy wydać  w sklepach czy na stacjach benzynowych, ale tutaj często nie jesteśmy w stanie zejść poniżej pewnego poziomu wydatków, więc musimy „zaoszczędzić” gdzie indziej. Gdzie? Oczywiście na opłatach do wspólnoty, bo tu co najwyżej zapłacimy odsetki w ustawowej wysokości, a w banku z pewnością będą wyższe  Kolejny powód zalegania z opłatami, z nieco innej beczki – podczas boomu mieszkaniowego część mieszkań kupowana była inwestycyjnie, zwłaszcza przez cudzoziemców, którzy nie mogąc teraz szybko sprzedać mieszkań lub znaleźć najemców, jednak ponoszą koszty utrzymania, co przy rosnących ratach kredytowych czyni interes mniej dochodowy. Kogo bezkarnie zignorować? Wspólnotę, bo postępowanie windykacyjne w stosunku do cudzoziemców jest bardziej kłopotliwe i czasochłonne.

W. Wasik: – Jeszcze jeden powód: mieszkańcy nie płacą, jeśli wiedzą, że nic im za to nie grozi, bo np. słabo opłacany zarządca nie ma ochoty się szarpać z dłużnikami. Taka informacja szybko rozchodzi się między właścicielami. Dlatego – tak jak w każdej innej dziedzinie prawa – ważniejsza od wysokości kary jest świadomość jej nieuchronności.

Michał Czapliński: – Z mojej praktyki przypominam sobie tylko jeden okres – załamanie gospodarcze w latach 2002–2003 – o którym mogę powiedzieć, że ludzie nie płacili, bo nie mieli pieniędzy. Poza tym najczęstsze tłumaczenia są w stylu: „Wie pan, na remont silnika w swoim nowym bmw wydałem 30 tysięcy, więc na zaliczkę nie starczyło…” albo: „Przecież to mój najemca ma płacić!”. Poza tym ludzie mają głębokie przekonanie, że jeśli wydali 500 albo 800 tys. zł na zakup mieszkania, to już i tak się wykosztowali, więc należy im się jakaś ulga. Patrząc z innej strony – tak naprawdę z poziomu zaległości można wnioskować, jaki jest stan krajowej gospodarki: jeśli standardowo na 200 właścicieli we wspólnocie zaległości na poziomie 1–2 miesięcy ma 40–50 osób, to jest to norma, ale jeśli liczba ta zaczyna dochodzić do 100, to wiem, że mamy kryzys. Ale i tak trzeba nieustannie wysyłać monity – w ostatnim miesiącu na ok. 3 tys. właścicieli wysłaliśmy 1 tys. wezwań do zapłaty.

T. Cudowski: – Ile standardowo trwa procedura windykacyjna i z jakich elementów się składa? No i dlaczego jest taka długa? Nie lepiej od razu składać pozew? A przynajmniej nim zagrozić?

M. Czapliński: – Standardowo do dłużnika jest wysyłany monit, czyli przypomnienie o zaległości, potem wezwanie do zapłaty, drugie, czasem trzecie, a potem informacja idzie do kancelarii prawnej, która wysyła swoje przedsądowe wezwanie, a w końcu składa pozew. Żadne przepisy nie zobowiązują zarządcy, żeby przechodził całą tę ścieżkę, ale cel procedury jest jasny – „zmęczyć” dłużnika, wywrzeć pewnego rodzaju presję, uzmysłowić mu, że sprawa jest poważna i że dług nie zostanie mu odpuszczony. Chodzi też o to, żeby tak długo, jak się da, uniknąć procesu, który jest męczący i kosztowny. Wszystkie te cykle są także dopasowane do ludzkiej natury – człowiek rzadko reaguje na pierwsze ostrzeżenie o niebezpieczeństwie, jakie mu grozi, kolejne też zazwyczaj ignoruje. Dopiero jak poczuje, że już koniec, że się nie wywinie, to podejmuje działania obronne. A zarząd wspólnoty często narzeka: „Po co te 10 wezwań? Wystarczą dwa – wezwanie i pozew!”. Faktem jest, że ta procedura może trwać do 6 miesięcy, sprawa w sądzie – kolejne 6, a nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności – następne 6 miesięcy. A w tym czasie dłużnicy nadal nie płacą… Jednak w dłuższym okresie często okazuje się, że „miękka” windykacja jest równie skuteczna, jak „twarda” (czyli z postępowaniem sądowym), a na dodatek mniej konfliktuje wspólnotę.

A. Röhm: – Właściciele w trakcie postępowania często sprzedają zadłużony lokal. Mają do tego prawo. Co może zarządca? Stara się temu zapobiegać, występując z roszczeniem zabezpieczającym, by wpis o toczącym się postępowaniu znalazł się w księdze wieczystej, ale w większości przypadków sądy odmawiają. Raz nam się zdarzyło, że sąd przychylił się do takiego wniosku – gdy przedstawiliśmy wycinki z gazet świadczące o tym, że właściciel chce sprzedać lokal i dał odpowiednie ogłoszenia w prasie. Ale i to nie zawsze wystarcza – sąd stoi bowiem na stanowisku, że właściciel sprzedaje mieszkanie właśnie po to, żeby spłacić zadłużenie, gdy ten faktycznie chce po prostu pozbyć się kłopotliwego lokalu.

T. Cudowski: – Wygląda na to, że nie ma wyjścia – tym najbardziej opornym trzeba odcinać media. Ale jak, skoro to nie całkiem zgodne z prawem?

M. Czapliński: – W jednym z bloków mam taką sytuację: ok. 50-metrowy lokal zamieszkuje córka właścicielki wraz z partnerem. Zaliczki nie są płacone od lat. Właścicielka deklaruje, że nie ma zamiaru płacić, bo nie ona tam mieszka. Mieszkanie kupione na kredyt, wysoka kwota hipoteki, więc nawet z ewentualnej sprzedaży wspólnota nic nie dostanie. Żeby odzyskać cokolwiek, skonstruowaliśmy dość skomplikowaną umowę z partnerem córki właścicielki. Dokument ów zobowiązywał go do zapłaty zaległości w ratach. I on spłaca. A dlaczego? Bo od zarządcy usłyszał: „Proszę pana, na mieszkaniu pańskiej teściowej ciąży dług, którego nie jestem w stanie wyegzekwować. Co było, to było, trudno, należność będę odzyskiwał latami. Ale nie widzę żadnego uzasadnienia, by nadal dostarczać wodę i ciepło do lokalu, gdy wiem, że to stracone pieniądze, bo nikt nigdy mi za to nie zapłaci. Na polecenie zarządu wspólnoty odetnę wodę i ciepło, a pan niech skarży zarząd i przechodzi całą tę sądową procedurę z Sądem Najwyższym łącznie. Lekko licząc – potrwa to rok”.

A. Röhm: – W sprawie odcinania mediów kluczowe jest to, czy dochodzi się należności za media dostarczane do danego lokalu, czy też próbuje się zmusić kogoś do płacenia zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej poprzez odcięcie wody czy ciepła. Warto podjąć uchwałę, która pozwoli zarządcy na takie rozksięgowywanie wpłacanych zaliczek, aby w pierwszej kolejności przeznaczane były na utrzymanie nieruchomości wspólnej, potem na fundusz remontowy i dalej, np.  na utrzymanie garażu, a na końcu na pokrycie kosztów mediów indywidualnych, czyli wiadomo, że jeśli ktoś zalega z płatnościami, to na pewno zalega z opłatami za media i można łatwiej uzasadnić ich odcięcie. Ale jeśli właściciel wpisze w tytule przelewu „opłata za media”, to trudno mu te media odciąć, nawet jeśli prześle ułamek należności – sąd stwierdziłby wówczas, że media zostały opłacone, wobec tego odcięcie ich było karą za niepłacenie na inne cele. Rozksięgowaniu zaliczki może towarzyszyć także stworzenie oddzielnego subkonta do opłat za media – wtedy nie ma wątpliwości, kto za co zapłacił, choć komplikuje to życie i księgowej, i właścicielom, bo funkcjonują dwa konta do wpłat. Nie da się jednak ukryć, że to próba obchodzenia przepisów i swego rodzaju „falandyzacja” prawa, więc nie jestem zachwycony, że trzeba takie wybiegi stosować. Choć przyznaję, że w większości wypadków są bardzo skuteczne. Należy się jednak liczyć z pewnym ryzykiem, ponieważ w przypadku powstania jakiejś konkretnej szkody spowodowanej odcięciem mediów użytkownik lokalu może wystąpić przeciwko wspólnocie do sądu z roszczeniem odszkodowawczym.

M. Czapliński: – Chciałbym zwrócić uwagę na jeszcze jeden szczegół: obowiązek terminowego opłacania zaliczek nie jest obowiązkiem wynikającym ze stosunku cywilno-prawnego, ale bezpośrednio z ustawy. To zmniejsza obowiązki zarządcy odnośnie do informowania właściciela o jego zadłużeniu – to w interesie właściciela leży, by wiedzieć, jak wygląda jego saldo. Inaczej jest np. w przypadku indywidualnych płatności za energię elektryczną – tu obowiązek regularnego wnoszenia opłat jest zawarty w umowie cywilno-prawnej dostawcy z odbiorcą, która precyzuje wzajemne zobowiązania. Mówię o tym, bo zarządcy nie powinni pozwalać ustawiać się przez właścicieli w pozycji petenta – „pilnuj moich terminów, bo nie zapłacę”.

T. Cudowski: – A jak dostawcy mediów podchodzą do opóźnień w płatnościach ze strony wspólnot? Można liczyć na jakąś taryfę ulgową?

A. Röhm: – Ależ skąd, od razu lecą zapisane w umowach odsetki. Nawet gdy kilka lat temu były strajki listonoszy i przesyłki docierały z ogromnym opóźnieniem, trzeba było wdrażać skomplikowane procedury reklamacyjne, żeby odsetki były darowane. Dostawcy są tu na znacznie bardziej uprzywilejowanej pozycji, co stanowi swego rodzaju paradoks – ustawy gwarantują im prawo do odcinania dostawy mediów, zaś wspólnoty nie mają takiego umocowania.

T. Cudowski: – A co w przypadku, gdy o pieniądze od właściciela bije się kilka instytucji? Który dług ma pierwszeństwo?

M. Czapliński: – Chora jest sytuacja, gdy banki chronią swoje interesy kosztem osób trzecich, czyli pozostałych członków wspólnoty. Mam przypadek, gdy bank za niespłacany kredyt hipoteczny przejął mieszkanie zadłużone wobec wspólnoty na ok. 30 tys. zł. Mieszkanie jest duże i ładne, w dobrej dzielnicy, ale zostało kupione w całości z kredytu i „na górce”, więc teraz, żeby odzyskać dług, bank musiałby je sprzedać za cenę prawie dwukrotnie wyższą, niż rynkowa. Rzecz niewykonalna i wiadomo, że bank straci. Jednak instytucja finansowa ma to wkalkulowane w ryzyko i przerzuci sobie ten koszt na innego klienta, a wspólnota może przerzucić jedynie na swoich członków. Byłoby inaczej, gdyby – np. wzorem Francji – dług sąsiada był przed pozostałymi długami, czyli najpierw musi zostać zaspokojone zadłużenie wobec najbliższej społeczności, a dopiero potem wobec firm i instytucji.

T. Cudowski: – Jak widać, nie ma sposobu, który gwarantowałby zarządzanie wspólnotą bez powstawania zaległości. Ale czy są jakieś metody, by to zadłużenie przynajmniej zminimalizować? Jakie zmiany w prawie by się temu przysłużyły?

A. Röhm: – Kluczową sprawą z punktu widzenia członków wspólnoty jest możliwość  odzyskania długu (zaległych zaliczek) w ogóle, tzn. w krótszym lub dłuższym przedziale czasowym. Najgorszym bowiem scenariuszem dla wspólnoty jest sprzedaż przez dłużnika zadłużonego lokalu, ponieważ wszelkie zaległe opłaty na rzecz wspólnoty nie są traktowane jako dług rzeczowy (związany z nieruchomością) tylko osobisty. W konsekwencji w przypadku sprzedaży takiego lokalu wspólnota traci możliwość prowadzenia egzekucji z tego zadłużonego lokalu. Uważam, że należałoby wypracować takie rozwiązania prawne, które tę patologię uniemożliwią lub przynajmniej ograniczą, poprzez np. uniemożliwienie właścicielowi ucieczki od odpowiedzialności, czyli zakaz sprzedaży mieszkania z długiem, czy też potraktowanie tego długu jako rzeczowy, a nie osobisty.

T. Cudowski: – Pozostaje mi zatem podziękować Panom za udział w spotkaniu, złożyć najlepsze życzenia świąteczne, a w Nowym Roku życzyć lepszego bilansu.