O różnicach między zawodami zarządcy i administratora, o niełatwych relacjach  między nimi, a także o tym, kto jest lekarzem, a kto felczerem, rozmawiali podczas kolejnej redakcyjnej debaty: prawniczka i redaktorka Dorota Bąbiak-Kowalska oraz zarządcy-managerowie: Dorota Chróścikowska, prezes firmy D&D oraz Wojciech Kieliszczyk-Gorczyński, partner w firmie Atrium21.

T. Cudowski: - Dzisiejszy temat spotkania przewinął się podczas jednej z naszych poprzednich debat, poświęconych problemowi certyfikacji zarządców. Jak zwykle zacznijmy od ustalenia pojęć: jak Państwo rozumieją zarządzanie, a jak administrowanie nieruchomościami?

D. Chróścikowska: - Należałoby zacząć od spojrzenia w przeszłość, bo zarządca nieruchomości pojawił się razem z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Wcześniej tego terminu nie używano, a osobą stojącą pomiędzy mieszkańcami i firmą (w dzisiejszym rozumieniu tego słowa) zarządzającą był administrator, pracownik zatrudniony przez spółdzielnię czy jednostkę komunalną. Dziś podstawowa formalna różnica między zarządcą i administratorem jest oczywiście taka, że ten pierwszy jest pracownikiem licencjonowanym, ze ściśle określonym przez ustawę zakresem obowiązków, a status administratora i jego zakres obowiązków (zazwyczaj mniejszy i służebny wobec zarządcy) zależy tak naprawdę od jego pracodawcy i zapisów umowy o współpracy

W. Kieliszczyk-Gorczyński: - Określenie „zarządca” wielu ludzi przyciągnęło do zawodu. Mnie na przykład skusił ten nowy fach, który poprzez spore kompetencje stanowił duże wyzwanie. Pewnie nigdy nie zdecydowałbym się zostać administratorem, które to określenie kilkanaście lat temu kojarzyło się z osobą wykonującą jakieś proste czynności na terenie dużego osiedla czy zakładu pracy.

D. Chróścikowska: - Wszystko tak naprawdę zależy od umowy zawartej z właścicielami. Jeśli w nieruchomości działa zarząd właścicielski (np. wspólnoty), a zawarta umowa nie jest umową o zarządzanie, to nawet licencjonowany zarządca będzie jedynie administrował budynkiem, czyli utrzymywał go w stanie niepogorszonym. Natomiast jeśli mamy do czynienia z zarządzaniem w myśl par. 18 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to wtedy oczywiście możemy mówić o pełnym zarządzaniu, w rozumieniu ustawowym.

D. Bąbiak-Kowalska: - Mam wrażenie, że od kiedy zlikwidowano egzaminy końcowe dla zarządców, do zawodu częściej trafiają ludzie przypadkowi, przyciągnięci magią tej profesji, jednak nie mający odpowiedniej wiedzy i doświadczenia. Z drugiej strony – w gospodarowaniu nieruchomościami pracuje mnóstwo świetnych administratorów z wieloletnim stażem, którzy nie mają jednak szans na licencję zarządcy, bo np. nie mają wyższego wykształcenia. Byłabym więc ostrożna z wartościowaniem i jednej, i drugiej grupy zawodowej.

T. Cudowski: - Ale czy nie jest tak, że właściciele – nie do końca rozumiejąc wszystkie te niuanse – po prostu chcą komuś zapłacić i mieć święty spokój? Czy też ważniejsze są zapisy w umowie i uprawnienia osoby zarządzającej?

D. Chróścikowska: - Owszem, w praktyce często się zdarza, że podpisuje się umowy o administrowanie z osobą bez licencji, która faktycznie ma wykonywać obowiązki zarządcy. Jest to – spowodowane głównie chęcią oszczędności – próba obejścia prawa i jak każde tego typu działanie jest próbą ryzykowną, która może mieć przykre konsekwencje w razie jakiegoś nieoczekiwanego zdarzenia. Oczywiście zarządcy obsługujący duże nieruchomości muszą posiłkować się administratorami czy innymi pracownikami, jednak odpowiedzialność za ich działanie ponosi zawsze zarządca.

W. Kieliszczyk-Gorczyński: - Niezależnie od tego, czy zostanie zawarta umowa na zarządzanie, czy administrowanie, właściciele zawsze oczekują pewnego stałego zakresu czynności, które zleceniobiorca powinien wykonywać. Przede wszystkim to inicjatywa i zaangażowanie, a więc nie tylko bieżące prace administracyjne, ale faktyczne doradzanie zarządowi. Nawet najbardziej doświadczeni członkowie zarządu wspólnoty oczekują w pewnym momencie, że ktoś im powie: „teraz należy postąpić w ten sposób” albo „optymalnym rozwiązaniem jest to i to”. Polemizowałbym więc ze stwierdzeniem, że to umowa narzuca nam standard. Bo nawet jeśli warunki współpracy są ściśle określone i zapisane, to w pewnym momencie przestaje być istotny fakt posiadania licencji, a ważniejsza jest odpowiednia wiedza i gotowość do usunięcia problemu. Mamy w swoich zasobach sporo nowych budynków, których właściciele mają bardzo wysokie oczekiwania w stosunku do wszystkich kontrahentów, także zarządcy, i gdyby tylko wyczuli, że próbujemy się jakoś uchylać od współpracy, zasłaniając się umową, na pewno natychmiast podziękowaliby nam za współpracę.

D. Chróścikowska: - W zasadzie się zgadzam, jednak umowa ma tu znaczenie zasadnicze. Mówię o tym choćby na podstawie własnego doświadczenia z zasiadania w Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Sytuacje sporne trafiają do nas, a wówczas podstawową czynnością jest dokładna i wszechstronna analiza umowy.

T. Cudowski: - Status osób zajmujących się obsługą danej nieruchomości zależy w dużej mierze od wielkości i stopnia skomplikowania, więc czy nie jest tak, że to budynki dobierają sobie ludzi, a nie na odwrót?

D. Chróścikowska: - Oczywiście, zarządca musi mieć szeroką wiedzę, ale nie musi być alfą i omegą i nikt nie oczekuje od niego, by potrafił obsługiwać urządzenia np. basenu na dachu.

D. Bąbiak-Kowalska: – To w ogóle niemożliwe – zarządca musi czuwać, ale nie osobiście doglądać wszystkiego.

W. Kieliszczyk-Gorczyński: - Dobór usługobiorców w każdym przypadku powinien być racjonalny. Możemy sobie wyobrazić budynek niepotrzebujący ani zarządcy, ani administratora – obiekt na kilkanaście lokali, bez windy, z podstawowymi instalacjami, którego mieszkańcy sami sprzątają klatki… Taki budynek wymaga jedynie doraźnego zlecania niektórych prac na zewnątrz, z resztą zarząd właścicielski sobie sam poradzi.

T. Cudowski: - O, właśnie. Co z zarządami właścicielskimi? Czy są realną konkurencją dla zawodowców?

W. Kieliszczyk-Gorczyński: - W przypadku małych i starszych wspólnot – jak najbardziej. Takie zarządy biorą sprawy we własne ręce głównie ze względów finansowych, uznając, że same poradzą sobie z bieżącym zarządzaniem. Oszczędności są tu zazwyczaj niewielkie, ale są, choćby na kosztach obsługi administracyjno-księgowej, bo np. prowadzenie ewidencji finansowej dla niedużej wspólnoty to dość prosta sprawa, w szczególności jeśli można wesprzeć się specjalistycznym oprogramowaniem. Jednak oszczędność bywa często iluzoryczna, bo po jakimś czasie osoby, które z początku były gotowe pracować na rzecz wspólnoty za darmo, zaczynają żądać wynagrodzenia za swoją pracę – przekonały się bowiem, że praca ta zabiera jednak sporo czasu i generuje koszty (np. telefonów czy papieru).

D. Chróścikowska: - Zarząd właścicielski jest niestety bardziej konfliktogenny, poza tym od sąsiada trudniej wymagać wysokiego poziomu usług, trudniej też go odwołać niż zarządcę zewnętrznego.

T. Cudowski: - Gdy kilka lat temu pojawiała się inicjatywa wprowadzenia licencji dla administratorów, zwyciężyły opinie głoszące: „chcemy lekarzy, nie felczerów”, obawiano się także, że taka zmiana zachwieje rynkiem pracy dla zarządców. Słusznie?

D. Bąbiak-Kowalska: - Wprowadzanie kolejnej licencji faktycznie nie ma sensu, wystarczy, że musi posiadać ją zarządca – przecież ponosi odpowiedzialność za swoich pracowników. To, jakich sobie dobierze, zależy tylko od niego, a konkurencja wymusza to, żeby były to osoby kompetentne, nawet jeśli nie potwierdza tego państwowy dokument.

W. Kieliszczyk-Gorczyński: - Chory w mniejszym stopniu myśli o tym, kto go leczy, bardziej zależy mu na skutecznym wyleczeniu, a przynajmniej na dobrej opiece. Co do zwiększenia konkurencji, zawsze finalnie wpływało ono na podniesienie standardów obsługi, a zamykanie się zawodów miało niedobry koniec. Nie obawiałbym się tego, że na rynek trafi kolejne kilka czy kilkanaście tysięcy osób z licencjami – rynek szybko zweryfikuje ich przydatność. Oczywiście, każdy z nas, licencjonowanych zarządców, chciałby, żeby konkurencja na rynku była mniejsza, bo to zwiększyłoby naszą wartość, ale to nie jest klucz do sukcesu. Kluczem jest zadowolenie mieszkańców i podniesienie komfortu ich życia. Bo ludzie chcą po prostu dobrze mieszkać i stosunkowo niedużo za to płacić, a czy zapewni im to zarządca czy administrator – to sprawa zdecydowanie drugorzędna.

D. Chróścikowska: - Warto tu wspomnieć, że rynek warszawski jest dość specyficzny, bo zarządcom stosunkowo łatwo się tu utrzymać. Jest tu najwięcej budynków mieszkalnych, najwięcej firm zarządzających i największy przepływ kadry, nie ma więc jakiejś morderczej walki o byt. Zdecydowanie gorzej sytuacja wygląda w mniejszych miastach – tu często mamy do czynienia z faktycznym monopolem osoby czy kilku osób, które mają licencje, a więc można zatrudnić tylko je.

W. Kieliszczyk-Gorczyński: - Z drugiej strony poziom oczekiwań mieszkańców aglomeracji wobec zarządców jest znacznie większy. W dużym stopniu wiąże się to z mentalnością młodszego pokolenia, które zainwestowało znaczne środki w zakup mieszkania i które jasno stawia sprawę – „ma być dobrze”. Jeśli nie jest, to właściciele nie mają większych oporów, żeby po prostu wymienić zarządcę. Inaczej ma się sprawa w przypadku osób starszych, mających lokale w starszych budynkach i w mniejszych miejscowościach – tu większą rolę odgrywa przyzwyczajenie, obawa przed zmianą czy nawet stosunki towarzyskie.

D. Bąbiak-Kowalska: - Musimy wziąć pod uwagę to, że także starsze pokolenie będzie niestety musiało w pewnym momencie zauważyć, że zmiana zarządcy czy administratora musi nastąpić, jeśli nieruchomość jest źle zarządzana. Przy argumentach finansowych nawet najlepsze stosunki towarzyskie często muszą przegrać.

T. Cudowski: - Jak wynika z Państwa doświadczenia: czy osoby wykonujące zawód administratora traktują to najczęściej jako swego rodzaju etap przejściowy na drodze do zdobycia licencji zarządcy, czy też jest to dla nich zawód docelowy, w którym chcą pozostać?

D. Chróścikowska: - Zdecydowanie to etap przejściowy dla osób młodszych, chcących się kształcić i rozwijać. Starsi pracownicy przeważnie traktują pozycję administratora jako swój cel, zapewniający im stabilne zatrudnienie na miarę posiadanych kwalifikacji.

W. Kieliszczyk-Gorczyński: - Kiedyś było w zawodzie administratora więcej osób przypadkowych, które trafiały tam np. w wyniku restrukturyzacji innych gałęzi gospodarki. Teraz taka przypadkowość jest raczej niemożliwa, choćby przez rosnące wymagania mieszkańców i konieczność spełniania ich wszystkich życzeń, dla niektórych administratorów trudna do zaakceptowania.

D. Bąbiak-Kowalska: - Z moich obserwacji wynika, że w tej branży uległa zmianie cała ścieżka zawodowa: jeszcze kilka lat temu zdobywało się wykształcenie i licencję, a potem szło do pracy, a teraz najpierw często nabiera się praktyki na niższym szczeblu zawodu, a potem zdobywa uprawnienia.

W. Kieliszczyk-Gorczyński: - Jako przedstawiciel firmy zatrudniającej sporo młodych osób jestem zwolennikiem ścieżki „od ucznia do mistrza”. Wypuszczanie niedoświadczonych zarządców na głęboką wodę bez nadzoru może się skończyć nieszczęściem i dla niego, i dla zleceniodawców. Czyli jeśli ta młoda osoba nawet ma licencję, to niech najpierw popracuje jako administrator, niech pozna budynek od podszewki, niech popatrzy na ręce konserwatorowi.

T. Cudowski: - Podsumowując dyskusję, jak Państwa zdaniem będzie ewoluował rynek zawodów związanych z gospodarowaniem nieruchomościami?

W. Kieliszczyk-Gorczyński: - Myślę, że obowiązki zarządcy i administratora będą w sposób naturalny się łączyć. Moja firma robi to od kilku lat, tworząc funkcję opiekuna nieruchomości m.in. po to, żeby odejść od stereotypów i połączyć kompetencje tych zawodów. Jest to trudne, ale sądzę, że ten kierunek może być przyszłościowy.

D. Chróścikowska: - Sądzę, że w środowisku administratorów będą się nasilać tendencje konsolidacyjne, tzn. będą się oni zatrudniać w firmach zarządzających. Moim zdaniem, osoba bez licencji w pojedynkę nie ma szans na rynku.

W. Kieliszczyk-Gorczyński: - Uważam, że także zarządcy będą łączyć się w firmy albo dołączać do już istniejących. Z uwagi na interdyscyplinarność tego zawodu i konieczność pozostawania w 24-godzinnej dyspozycyjności pojedyncze osoby będą siłą rzeczy przegrywać jakością usług. Znam przypadki zarządców, którzy tracili kontrakty czy nawet wypadali z rynku przez niewielką chorobę czy krótki wyjazd na wakacje.

D. Babiak-Kowalska: – Oczywiście zarządcy będą łączyli się w duże firmy, bo to wymusi na nich rynek. Firmy te będą zatrudniać licencjonowanych zarządców, ale równocześnie będą potrzebować do pracy osób bez licencji, czyli właśnie administratorów. Pozostaje pytanie, czy osoby rozpoczynające pracę będą chciały podnosić kwalifikacje i zdobywać licencję. Wydaje mi się, że wiele zależy od tego, jak znacznie uprawnienia zarządcy będą w stanie podnieść ich zarobki oraz czy ten zawód będzie im się po prostu podobał.

T. Cudowski: - Zatem wysokich zarobków i coraz bardziej atrakcyjnego zawodu wypada mi Państwu życzyć. Dziękuję za spotkanie.

Notował: Tomasz Cudowski

Zdjęcia: Maciej Zawada