Po co banki wspólnotom i po co wspólnoty bankom, jak zarządcy radzą sobie z bankowymi „promocjami” i jak banki radzą sobie z nieobliczalnymi zarządami – o tym m.in. rozmawiali uczestnicy kolejnej redakcyjnej debaty: zarządca nieruchomości i redakcyjny ekspert Andrzej Karp, zarządca i prezes firmy „Atrium21” Piotr Kuligowski oraz dyrektor działu Banku Pocztowego i nasz publicysta Paweł Ołubek.

Tomasz Cudowski: - Na początek zastanówmy się, czy wspólnocie w ogóle potrzebny jest bank.

Piotr Kuligowski: - Patrząc na sprawę od strony praktycznej, można wymienić trzy obszary, w których wspólnocie pozbawionej dostępu do bankowości byłoby ciężko funkcjonować. Po pierwsze: to rachunek rozliczeniowy, na który wpływają środki od właścicieli, a za jego pośrednictwem wspólnota reguluje swoje zobowiązania. Druga sprawa: kredytowanie wszelkich inwestycji – bez banku trudno sobie to wyobrazić, szczególnie w przypadku wspólnot mniej zamożnych. I obszar trzeci: lokowanie wolnych środków, czyli gospodarowanie nadwyżką finansową, np. poprzez lokowanie wolnych środków  na rachunku oszczędnościowym bądź lokacie.

Paweł Ołubek: - Zaryzykuję twierdzenie, że – gdyby nie regulacje prawne – niektóre wspólnoty świetnie dawałyby sobie radę bez banków. Ale, jak wspomniał pan Piotr, wspólnota ma potrzeby remontowe i modernizacyjne, musi zapewnić obrót pieniężny i ulokować gdzieś wolne środki. Bankowość znacznie ułatwia wywiązywanie się z tych obowiązków, można więc stwierdzić, że wspólnoty zostają klientami banków z wygody…

Andrzej Karp: - …a także dlatego, że wspólnota ma ustawowy obowiązek posiadania rachunku bankowego oraz prowadzenia obrotu finansowego za pośrednictwem tego rachunku. Druga rzecz: na przykład ustawa o wspieraniu termomodernizacji także nakłada obowiązek prowadzenia bezgotówkowych rozliczeń związanych z dotowaniem przez państwo tego typu inwestycji. Czyli nie ma rachunku – nie ma dotacji. I trzecia sprawa, o której panowie wspominali: rachunek bankowy znacznie ułatwia prawidłową gospodarkę finansową, choćby śledzenie wpływów i lokowanie nadwyżek, które występują w większości wspólnot planujących inwestycje.

T. Cudowski: - W takim razie zgadzamy się: bank musi być. Ale jak wybrać ten właściwy w zalewie ofert? Jakie cechy bieżącej obsługi bankowej można uznać za optymalne i pożądane?

P. Ołubek: - Na pewno trzeba brać pod uwagę funkcjonalność dostępu do bankowości online, natomiast nie należy się kierować odległością od placówki bankowej. Od kilku lat mamy do czynienia z faktycznym „odmiejscowieniem” usług bankowych, wskutek czego mogą nieźle funkcjonować na rynku także te instytucje finansowe, które w ogóle nie mają swoich oddziałów. W przypadku wspólnot może się to okazać uciążliwe, jeśli wielu właścicieli jest przywiązana do obrotu gotówkowego i jednocześnie chce dokonywać wpłat zaliczek niskim kosztem lub za darmo, wtedy sieć „okienek” jest niezbędna. Nie musi to być sieć placówek bankowych, wystarczą agencje bankowe lub urzędy pocztowe, byle koszt wpłaty był niski lub zerowy. Jest to możliwe, np. na podstawie umowy ze wspólnotą, która może opłacać ryczałtem prowizję za wszystkie wpłaty zaliczek swoich właścicieli w banku czy agencji bankowej.

A. Karp: - Z tego typu umowami byłbym ostrożny. Dochodzi do paradoksalnych sytuacji, w których na stu członków wspólnoty gotówkę wpłaca pięciu, jednak koszty obsługi tych wpłat obciążają całą wspólnotę, a więc i tych, którzy z tej formy nie korzystają. W niektórych standardowych umowach z bankami znajdują się klauzule o ryczałtowej prowizji od wpłat gotówkowych, ale – jako zarządca – na takie zapisy się nie zgadzam, bo to po prostu niesprawiedliwe. Jest wiele form wpłat zaliczek i każdy może sam zdecydować, jaki rodzaj wybiera, a co za tym idzie – jakie koszty będzie ponosił.

P. Ołubek: - To zależy od sytuacji. Ostatnio rozmawiałem z zarządcą ze Śląska, który ma pod sobą ponad 40 wspólnot, łącznie ok. 2 tysięcy właścicieli. Otóż co miesiąc do kasy w biurze tego zarządcy jest wpłacanych 2 tysiące zaliczek w gotówce! Czyli 100 procent właścicieli decyduje się na tę formę! W takich przypadkach obciążenie wspólnoty przez bank zryczałtowaną opłatą ma sens, bo koszt obsługi tych wpłat w biurze zarządcy (zatrudnienie kasjerki, ubezpieczenie punktu kasowego, transport gotówki itp.) znacznie przewyższa ryczałtową prowizję dla banku.

P. Kuligowski: - Także banki powinny być zainteresowane oferowaniem możliwie niskiej prowizji za takie usługi, bo właściciele,  przychodząc do oddziału z wpłatą zaliczki, przynoszą z sobą często także inne rachunki do opłacenia, za które prowizja jest już pobierana. Ponadto bank może im przy okazji oferować swoje inne produkty, np. bezpłatny rachunek osobisty z darmową wpłatą na konto wspólnoty. Jeśli wspomniane przez pana Pawła dwa tysiące właścicieli przyszłyby do tego banku, to z pewnością udałoby się pozyskać z tej armii co najmniej kilkudziesięciu nowych klientów.

P. Ołubek: - Porównując oferty rożnych banków, wspólnoty sprawdzają przede wszystkim koszty prowadzenia rachunku i koszty przelewów. Banki wiedzą o tym, więc ustalają te opłaty na minimalnym lub zerowym poziomie. Przelew jest więc darmowy, ale wypożyczenie tokena (dalsza pozycja w tabeli opłat), który jest niezbędny do autoryzacji tego przelewu, może kosztować np. 120 zł rocznie. Natomiast jeśli chodzi o depozyty, instrumentem, który staje się coraz popularniejszy we wspólnotach, jest rachunek oszczędnościowy. Wspólnoty często tworzą go w celu przechowywania środków z funduszu remontowego, które będą wykorzystane w przyszłości,  do tego czasu zaś wygenerują przychód w postaci odsetek.

P. Kuligowski: - Jeśli chodzi o lokowanie środków, warto porównać oprocentowanie tzw. lokat overnight. Wieczorem bank blokuje na koncie środki, które w nocy pracują, a rano są zwracane razem z odsetkami. Jeśli wspólnota ma na rachunku znaczne środki, zysk z tych lokat może być istotnym elementem budżetu, co ważne – uzyskanym bez żadnego wysiłku.

P. Ołubek: - Mówiliśmy do tej pory o kryteriach praktycznych, a ja, jako bankowiec, mam pytanie do zarządców: czy przy wyborze banku ma dla was znaczenie, kto jest właścicielem banku? Np. czy jest to bank z kapitałem polskim czy z zagranicznym?

P. Kuligowski: - Pod względem, nazwijmy to, emocjonalnym – nie, to nie ma najmniejszego znaczenia. Ale pochodzenie banku może być istotne przy wyborze obsługi inwestycyjnej, choć wyłącznie ze względów praktycznych. Otóż międzynarodowe korporacje finansowe mają zazwyczaj o wiele łatwiejszy dostęp do gotówki z rynku międzynarodowego, a więc nie muszą pozyskiwać środków z rynku lokalnego. Mają przez to z reguły mniej korzystne oferty lokat. Inaczej jest w przypadku mniejszych instytucji z kapitałem polskim – one nie mają wyboru i przeważnie muszą pozyskiwać pieniądze z rodzimego rynku, dzięki czemu częściej można u nich znaleźć atrakcyjną ofertę depozytów, nawet jeśli to ograniczona w czasie promocja.

T. Cudowski: - Właśnie, każda promocja kiedyś się kończy. A wtedy na przykład okazuje się, że tzw. drobny druczek był wyjątkowo drobny i koszty obsługi bankowej rosną niebotycznie. Wówczas wspólnota uchwala: bank trzeba zmienić. Ale zarządcy zazwyczaj robią to niechętnie. Dlaczego?

P. Kuligowski: - Zmiana rachunku bankowego jest dla wspólnot zawsze sprawą kłopotliwą, szczególnie dla tych dużych. Przede wszystkim dlatego że o zmianie rachunku bankowego należy skutecznie poinformować każdego z właścicieli, co może potrwać nawet kilka miesięcy. Przez ten czas trzeba prowadzić równolegle prowadzić rachunek nowy i stary, co generuje koszy.

A. Karp: - Owszem, u mnie trwa to do pół roku. Ale – mówiąc kolokwialnie – coś za coś.

T. Cudowski: - A jakim klientem jest wspólnota dla banku: pożądanym, który gwarantuje stabilne wpływy i nie może zbankrutować czy kłopotliwym, np. pod względem reprezentacji, gdy zmienia się zarząd?

A. Karp: - Moim zdaniem wspólnota jest dla banku idealnym klientem jako kredytobiorca. Wspólnota podejmuje uchwały, które – jeśli są poprawnie sformułowane – dają bankowi gwarancję spłaty kredytu, mimo zmian w zarządach. Wspólnota jest zawsze wypłacalna, co gwarantuje ustawa o własności lokali – zobowiązanie wobec banku obciąża wszystkich właścicieli proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów. Jeśli tylko budynek fizycznie istnieje, bank ma zabezpieczenie.

P. Ołubek: - Zgadzam się – pod względem ekonomicznym wspólnota jest dobrym i wiarygodnym partnerem dla banku. Jednak pod względem organizacyjno-prawnym jest gorzej. Nie da się w żaden sposób porównać wspólnoty do spółki prawa handlowego, w której procedury są bardzo sformalizowane i jasno określone przez prawo. Nawet częste zmiany zarządów spółek, nawet wewnętrzne wojny nie przekładają się tak na współpracę z bankiem, jak to się dzieje w przypadku wspólnot. Tu większą rolę odgrywają ludzkie emocje i charaktery – wspólnoty bywają fatalnie zarządzane, całkowicie skłócone, członkowie zarządów są osobami o skłonnościach destrukcyjnych, w niektórych wspólnotach każda decyzja zarządcy czy uchwała właścicieli powoduje natychmiast doniesienie do prokuratury… Oto skrajny przypadek: mam do czynienia ze wspólnotą na południu Polski, w której działają równolegle 3 zarządy, z których każdy został wybrany wymaganą większością głosów (są na to stosowne dokumenty), żaden nigdy nie był odwołany i wszystkie mają absolutoria za 2010 r.! Jak w tej sytuacji ma znaleźć się bank? Komu np. ma umożliwić zerwanie lokaty czy wydać kody dostępu do rachunku elektronicznego? W jaki sposób bank ma ustalić legalność danego zarządu, skoro sądowi zabiera to czasem lata?

T. Cudowski: - Podsumowując dyskusję: czego życzyliby sobie Panowie w kontaktach z bankami?

A. Karp: - Życzyłbym sobie, żeby banki nieco lepiej przyjrzały się przepisom regulującym funkcjonowanie wspólnot, a przynajmniej żeby przeczytały ustawę o własności lokali. Na przykład występujące o kredyt „termo” zarządy często spotykają się ze strony banku z żądaniem, by dać im prawo do dysponowania funduszem remontowym, tyle że nie wszystkie wspólnoty ten fundusz mają. Uważam także, że bardzo przydałoby się powołanie niezależnej od banków struktury, która zajmowałaby się analizą rynku i doradzaniem wspólnotom przy wyborze usług finansowych. Struktura taka mogłaby powstać np. pod auspicjami jednego, ogólnopolskiego stowarzyszenia zawodowego zarządców nieruchomości, którego powołanie od lat postuluję.

P. Ołubek: - Mam dwa życzenia: pierwsze to zgoda we wspólnocie oraz zarządzanie wspólnotą z wizją celu, do którego zmierzają właściciele. Drugie życzenie dotyczy banków – sprawnych infolinii z kompetentnymi doradcami. Często pracownicy infolinii mają jedynie podstawową wiedzę, mogą wykonywać tylko niektóre operacje, nie pełnią funkcji helpdesku, czyli nie pomogą nam w rozwiązaniu poważniejszego problemu z dostępem elektronicznym. Ich głównym zadaniem jest tak naprawdę informowanie o nowych produktach i ich sprzedaż. Przy bardziej szczegółowych pytaniach czy nietypowych problemach często jesteśmy odsyłani do oddziału. A nie po to wymyślono telefon!

T. Cudowski: - Życzę zatem dobrego kontaktu na linii: bank-zarządca i dziękuję za spotkanie.