Technika

Podziemny garaż w budynku to dla inwestora metoda na zwiększenie zysku, dla zarządcy oznacza zwykle większy ból głowy. Jednak o prawdziwą migrenę może przyprawić całą wspólnotę źle dobrana brama wjazdowa.

Podziemne garaże zbiorcze już dawno przestały być synonimem luksusu, dostępnym wyłącznie lokatorom ekskluzywnych apartamentowców. Rosnąca liczba samochodów na drogach i parkingach osiedlowych sprawia, że garaże podziemne powstają nawet w projektach średniej klasy, a mieszkańcy chętnie dopłacają nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych za własne miejsce postojowe pod dachem, do którego można zjechać windą.

Wspólnota mieszkaniowa ma z garażem podziemnym zazwyczaj trzy problemy. Pierwszy z nich dotyczy sprzątania, ponieważ utrzymanie w czystości tak dużej powierzchni jest znaczącą pozycją w planie finansowym każdej wspólnoty. Drugim jest zapewnienie bezpieczeństwa mieszkańcom i samochodom, natomiast trzeci kłopot to brama wjazdowa.

Zarządca nieruchomości rzadko ma wpływ na wybór dostawcy systemu bramowego, jako że zazwyczaj przejmuje nieruchomość z całym dobrodziejstwem inwentarza, może jednak znacznie zminimalizować koszty jej utrzymania poprzez odpowiednią konserwację, a także modernizację lub wymianę poszczególnych elementów systemu.

Producenci oferują całą gamę rozwiązań, różniących się np. sposobem otwierania (karta magnetyczna, pilot lub pracownik ochrony) czy kształtem skrzydeł (bramy uchylne, segmentowe, rolowane czy przesuwne). Zarządcy jednak zgodnie twierdzą, że  aby spełniać swoje funkcje,  brama powinna spełniać pięć  podstawowych warunków: musi być cicha, bezpieczna, szybka, niezawodna i estetyczna.

Niepożądany hałas
Dla mieszkańców budynków z garażami podziemnymi oraz ich sąsiadów istotne jest maksymalne ograniczenie dokuczliwości hałasu. Szczególnie rodziny mieszkające w pobliżu wjazdów do garaży są narażone na odgłosy pracujących na okrągło urządzeń bramowych, a także na hałas – pracujących na wysokich obrotach – silników wjeżdżających samochodów. Warto więc zwrócić uwagę na deklarowaną przez producenta bramy czy systemu napędowego głośność pracy jego urządzeń, która powinna być zapisana w gwarancji i wyrażona w decybelach. Także przestrzeganie określonych przez producenta terminów konserwacji i przeglądów zapewni mieszkańcom (a więc i zarządcom) spokojny sen.  Wyciszyć urządzenie może także wymiana zużytego elementu,  zazwyczaj tańsza od wymiany całej bramy, jeśli będzie przeprowadzona przez wykwalifikowane osoby. Dużą uwagę przywiązuje się także do bezpieczeństwa systemów bramowych. Duże, ciężkie skrzydła mogą wyrządzić znaczne szkody nie tylko samochodom, jeżeli wszystkie zabezpieczenia nie będą działały prawidłowo. Ponadto leżące poniżej poziomu gruntu garaże są szczególnie narażone na szkodliwe działanie wód gruntowych i opadowych, zatem wszystkie wrażliwe elementy elektroniczne i elektryczne powinny być dobrze zabezpieczone przed wilgocią.

Niezawodność  działania
Bramę garażu zbiorczego przekracza codziennie wiele pojazdów, dlatego szczególnie pożądaną cechą tego urządzenia jest niezawodność. Głównym i dość często spotykanym grzechem inwestora budynku wielorodzinnego jest stosowanie bram garażowych przeznaczonych dla znacznie mniejszych budynków. Takie produkty kosztują oczywiście znacznie mniej, jednak nie są przystosowane do częstego użytkowania i ich awaryjność jest znacznie wyższa. W mieszkalnych budynkach wielorodzinnych powinny być montowane wyłącznie bramy przemysłowe, a więc zaprojektowane na kilkaset tysięcy cykli rocznie. Tylko wówczas będzie możliwe zapewnienie płynnego ruchu pojazdów i niskie koszty obsługi.

Przy zachowaniu rygorów bezpieczeństwa i niezawodności brama powinna być jednocześnie szybka. Wydajny mechanizm nie tylko zapobiega tworzeniu się korków (głównie w godzinach szczytu, gdy odbywa się większość wjazdów i wyjazdów), ale i oszczędza energię cieplną, zimową porą nie dopuszczając do nadmiernego wychłodzenia pomieszczeń.
Ponieważ brama powinna dobrze komponować się z fasadą budynku, projektanci prześcigają się w różnorodności form. Dla zarządców jest to o tyle istotne, że w przypadku zmiany koloru elewacji (np. w wyniku ocieplenia czy malowania fasady) można odświeżyć także bramę garażu. Problemów nie przysporzy dobranie farby odpowiedniego koloru, w niektórych modelach bram możliwa jest nawet wymiana okładzin na jej skrzydłach, która sprawi, że niewielkim kosztem bramie można przywrócić elegancki, prestiżowy wygląd. (TC)