Solidny zarządca
WM1/2010
Niewykonywanie czynności zarządzania nieruchomością
Nowo wybrany zarząd wspólnoty mieszkaniowej złożył skargę na spółkę zajmującą się zarządzaniem ich nieruchomością. Skarżący podnieśli, że ww. spółka nie zatrudnia licencjonowanych zarządców nieruchomości. Ich zdaniem umowa o administrowanie nieruchomością podpisana została przez osoby do tego nieupoważnione.
Po zapoznaniu się z treścią zwrócono się do spółki o złożenie wyjaśnień w sprawach poruszonych przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. W odpowiedzi prezes spółki wskazał zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za czynności zarządzania przedmiotową nieruchomością oraz przesłał umowę o świadczenie usług zawartą z tym zarządcą. Po przekazaniu zarządowi wspólnoty mieszkaniowej wyjaśnień złożonych przez prezesa, skarżący stwierdzili, że zarządca nieruchomości wymieniony w tych wyjaśnieniach jest nieznany zarówno mieszkańcom nieruchomości, jak i obecnemu zarządowi.
W związku z powyższym wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec zarządcy, a akta sprawy przekazano Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Jego przedmiotem było zatem zbadanie, czy wskazany przez spółkę zarządca nieruchomości faktycznie wykonywał czynności zarządzania tą nieruchomością i czy zachował należytą staranność przy ich wykonywaniu.
Zarządca pracownikiem spółki
Na podstawie akt sprawy, w tym wyjaśnień złożonych przez zarządcę nieruchomości na piśmie i osobiście do protokołów z posiedzenia, komisja ustaliła, że do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną stosowano przepisy ustawy o własności lokali. 29 kwietnia 2003 r. pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a spółką zawarta została umowa o administrowanie nieruchomością. W umowie nie wskazano zarządcy nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, nie zamieszczono także oświadczenia zarządcy o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej. Na dzień wniesienia skargi nieruchomość była w dalszym ciągu zarządzana przez ww. spółkę.
Zarządca, wobec którego wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej, był zatrudniony w spółce początkowo na podstawie umowy o pracę, a następnie umowy o świadczenie usług. Wynikało z niej, że zobowiązuje się on do zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi w obiektach spółki. Do umowy nie został dołączony wykaz nieruchomości, którymi zarządca miał zarządzać. Ze względu na to, że umowa nie zawierała wykazu tych nieruchomości ani zakresu świadczonych usług, komisja uznała, że zarządca przejął pełną odpowiedzialność za zarządzanie wszystkimi nieruchomościami, z którymi spółka zawarła umowy o zarządzanie.
Przedsiębiorca, zawierając z licencjonowanym zarządcą umowę o wykonywanie czynności zarządzania, zrealizował w ten sposób obowiązek wynikający z art. 184 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiący, iż przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność dotyczącą zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności te będą wykonywane przez zarządców nieruchomości.
Zgodnie z definicją zawartą w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej jej eks
Zarządca nie zarządza
W toku postępowania wyjaśniającego zarządca oświadczył, że osobiście nigdy nie wykonywał żadnych czynności związanych z zarządzaniem przedmiotową nieruchomością. Nadzorował jedynie innych pracowników spółki, którzy co prawda nie posiadali licencji zawodowej z zakresu zarządzania nieruchomości, ale zajmowali się obsługą administracyjną i biurowo-księgową na rzecz wspólnoty. Oświadczenie to nie zostało poparte żadnymi dowodami, które wskazywałyby na wykonywanie nadzoru w rozumieniu art. 185 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Brak było bowiem jakiegokolwiek dokumentu dotyczącego powyższej nieruchomości opatrzonego podpisem zarządcy bądź też wzmianki w dokumentach wspólnoty o osobie zarządcy nieruchomości.
Komisja uznała, że zarządca tylko firmował swoją licencją zawodową działalność osób nieposiadających licencji zarządcy nieruchomości, a wykonujących faktycznie czynności zarządzania przedmiotową nieruchomością. W ocenie KOZ takie praktyki są wysoce naganne, bowiem powodują, że jakość świadczonych usług zarządzania nieruchomościami jest niska, gdyż są wykonywane przez osoby nieprzygotowane do wykonywania takich czynności. Osoby bez licencji powinny wykonywać wyłącznie czynności pomocnicze, zgodnie z art. 185 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nadzorować wykonanie czynności pomocniczych powinien zarządca. Doprowadzenie do sytuacji, w której czynności ustawowo zarezerwowane dla zarządcy nieruchomości wykonuje osoba, której wiedza, kwalifikacje i umiejętności nie zostały potwierdzone nadaniem licencji zawodowej, wpływają na obniżenie prestiżu wykonywanego zawodu.
Ponadto komisja ustaliła, iż zarządca nieruchomości od 2004 r. do chwili wszczęcia postępowania nie posiadał obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami, co stanowi naruszenie art. 186 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz nie doskonalił w sposób stały swoich kwalifikacji zawodowych, a więc niezgodnie z art. 186 ust. 2 ustawy. Wobec stwierdzonych uchybień w pracy zarządcy nieruchomości, komisja wystąpiła do ministra o udzielenie mu kary dyscy
(DG)
Skazanie zarządcy za przestępstwo
W wyniku skargi zarządów dwóch wspólnot mieszkaniowych na zarządcę nieruchomości minister infrastruktury wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej w stosunku do niego i przekazał całość sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.
Skarga dotyczyła odmowy przekazania obu wspólnotom mieszkaniowym dokumentów finansowych, eks
W trakcie prowadzonego przez komisję odpowiedzialności postępowania wyjaśniającego, zarządy wspólnot mieszkaniowych przesłały kopie nieprawomocnych wyroków karnych orzeczonych wobec zarządcy nieruchomości. Zarządca został skazany na rok pozbawienia wolności w zawieszeniu na 3 lata za przestępstwa z art. 233 par. 1, art. 234 i art. 276 kodeksu karnego.
Komisja uznała, że skazanie zarządcy za przestępstwo wymienione w art. 187 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami może pozbawić go licencji zawodowej, a przez to spowodować bezprzedmiotowość prowadzonego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Na wniosek KOZ wszczęte postępowanie zostało zawieszone do czasu uprawomocnienia się orzeczonych wobec zarządcy wyroków karnych. Po upływie 6 miesięcy sąd okręgowy utrzymał w mocy orzeczenia sądu rejonowego skazujące zarządcę nieruchomości na karę pozbawienia wolności za przestępstwa z art. 233 par. 1, art. 234 i art. 276 kodeksu karnego. W związku z powyższym, na podstawie art. 188 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym przed 2008 r.) minister pozbawił zarządcę nieruchomości licencji zawodowej wobec skazania go za przestępstwo przeciwko dokumentom (art. 276 kodeksu karnego). Natomiast postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej po wydaniu postanowienia o podjęciu postępowania zostało umorzone ze względu na jego bezprzedmiotowość. Brak było bowiem podmiotu tego postępowania, gdyż zarządca nieruchomości został pozbawiony licencji zawodowej.
(DG)
Nowelizacja wciąż sprzeczna z prawem
27 sierpnia 2009 r.br. uchwalono nowelizację ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (DzU nr 161, poz. 1279), wymuszoną na polskim ustawodawcy Dyrektywą 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady Europy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Pomimo licznych zalet posiada jedną, bardzo istotną wadę, która może wpłynąć negatywnie nie tylko na obrót nieruchomościami w kraju, lecz również na relacje Polski z Komisją Europejską.
Bardzo dużym
Również w przypadku wynajmu budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku (stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową), wynajmujący ma obowiązek udostępnić świadectwo charakterystyki energetycznej najemcy.
– Rynek wtórny, dzięki uchwalonej nowelizacji, która nareszcie precyzuje kwestie związane z koniecznością sporządzenia świadectw charakterystyki energetycznej budynków, nie pozostanie w tym momencie martwym obszarem – komentuje
Właśnie na skutek informacji o energochłonności zawartych w świadectwach, potencjalni najemcy będą mieli możliwość obiektywnego porównania kosztów eks
- W sytuacji naszego starego energochłonnego budownictwa jest to bardzo istotny krok, bowiem informacje uzyskane dzięki świadectwom dla budynków istniejących już, daje podstawy do zwiększenia działań zmierzających do poprawy ich efektywności energetycznej – dodaje Pawlak.
Kwestia osób uprawnionych
Kolejnym słusznym rozwiązaniem przyjętym w prawie budowlanym jest rozszerzenie katalogu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Art. 5 ust. 8 wymienia cztery przesłanki, jakie musi spełnić osoba pretendująca do zawodu certyfikatora. Jest to pełna zdolność do czynności prawnych, którą posiada każda pełnoletnia osoba, ukończenie studiów magisterskich lub jednego z preferowanych kierunków studiów inżynierskich. Trzecią przesłanką jest niekaralność, a ostatnią - posiadanie dowolnych uprawnień budowlanych albo zdanie egzaminu państwowego.
Kolejną grupą uprawnioną stali się inżynierowie, a więc osoby, które dotychczas zazwyczaj zajmowały się kwestiami energochłonności budynków i posiadają praktykę oraz doświadczenie zawodowe. Liczba osób z uprawnieniami do wykonywania certyfikatu została znacząco rozszerzona.
- Tak klarowne przesłanki przywołane w noweli mogą zlikwidować elitarność zawodu certyfikatora – zauważa Pawlak.
Błąd w nowelizacji
W projekcie nowelizacji prawa budowlanegoego znajdował się art. 5 ze znaczkiem 2, ust 3. Określał on pięć grup, które nie mogły w konkretnym przypadku sporządzać świadectwa energetycznego. Były to osoby uczestniczące w procesie budowlanym, wykonawcy robót, właściciel lub zarządca nieruchomości, osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo osoby związane umowami cywilnoprawnymi z przedstawicielem grupy wymienionej wcześniej.
Niestety uchwalony art. 5 ust 4a wprowadził zakaz sporządzania świadectw tylko dla dwóch grup. Są to właściciele i osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wyjęcie spod zakazu pozostałych grup grozi niestety nieprawidłowościami w sporządzaniu świadectwa. Wskutek takiego rozwiązania, certyfikatorami mogą być pracownicy biur deweloperskich lub pracowni projektowych, bezpośrednio związani z procesem inwestycyjnym.
- Może to spowodować chęć „dopasowania” informacji zawartych w świadectwie do potrzeb konkretnego projektu lub do np. niewłaściwie wykonanych prac budowlanych – dodaje Pawlak.
Niezgodność z prawem unijnym
Co jednak ważniejsze, wprowadzenie tak wąskiego zakazu narusza postanowienia Dyrektywy 2002/91/WE. Jej artykuł 10 stanowi, że charakterystyka energetyczna budynków ma być realizowana przez niezależnych ekspertów.
- Dopuszczenie do sytuacji, w której deweloper ocenia energochłonność własnego budynku, jest jaskrawym naruszeniem powyższego przepisu - mówi Pawlak.
Dobrym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie ogólnej zasady, iż świadectwo może być sporządzone przez osobę nie pozostającą w tego typu związku z podmiotem, któremu przysługuje tytuł prawny do lokalu, a który może powodować naruszenie owej niezależności.
- Wprowadzenie takiej reguły zapewniałoby zgodność polskich przepisów z prawem wspólnotowym, a ponadto stanowiłoby instrument ochrony przed sporządzaniem wadliwych świadectw charakterystyki energetycznej.
Komisja Europejska już raz wszczęła postępowanie przeciwko Polsce za naruszenie prawa europejskiego. Jednym z zarzutów organu UE był właśnie brak odzwierciedlenia idei art. 10 dyrektywy w ustawie Prawo budowlane, stanowiący o niezależności ekspertów. Również w analizie prawnej Komitetu Integracji Europejskiej, wyrażonej 29 czerwca ub. roku, stwierdzono niezgodność przyjętej nowelizacji z prawem unijnym.
- Zmniejszając krąg osób objętych zakazem sporządzania certyfikatów energetycznych, polski ustawodawca naraża się na podjęcie przez Komisje Europejską działań dyscy
Istotne jest też, że pomimo zbliżającego się wprowadzenia zmiany dyrektywy, polskie ustawodawstwo ograniczyło się i to nie zupełnie do spełnienia tylko aktualnych postanowień. Oznacza to, że w najbliższym czasie czeka nas kolejna nowelizacja, dostosowująca prawo budowlane do wymagań i postanowień dyrektywy.
- Pocieszający może wydać się jedynie fakt, że błędy zdarzały się w każdym z państw członkowskich. Ważne jest tylko, by mieć chęć je poprawić – podsumowuje Pawlak.
Zimowe obowiązki zarządcy
Po każdym huraganie, obfitych opadach śniegu, właściciel/zarządca budynku musi wezwać fachowca, by sprawdzić, czy przebywający w nim ludzie mogą czuć się bezpiecznie. Prawo budowlane w 2007 r. zaostrzyło rygory dotyczące eks
Każdy właściciel czy zarządca musi „zapewnić bezpieczeństwo użytkowania obiektu budowlanego w razie wystąpienia niekorzystnych zjawisk oddziałujących na ten obiekt. Sprawa jest oczywista, ale często lekceważona przez zarządców. Zaniedbanie jest karane grzywną w wysokości do 1000 zł, a w skrajnych przypadkach nawet pozbawieniem wolności na rok.
Prawo wymaga, aby w budynku, w którym powierzchnia dachu ma ponad 2000 mkw. kontrole takich dachów odbywały się co najmniej dwukrotnie – przed zimą, do 30 listopada i po zimie, do końca maja. O wynikach kontroli musi być powiadamiany nadzór budowlany. W budynkach, których powierzchnia dachów jest mniejsza wystarcza kontrola raz do roku. Przepisy wymagają też doraźnych kontroli (art. 62 ust. 1 pkt 4 prawa budowlanego) w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska (art. 61 ust. 1 pkt 2). Stwierdzenie zaś zagrożenia oznacza automatyczny zakaz użytkowania budynku do czasu usunięcia nieprawidłowości.
Gdy śnieg sypie często i gęsto, gdy zalega wszędzie, zarządca jest zobowiązany do monitorowania pokrywy śnieżnej lub lodowej na dachach, balkonach, gzymsach, także na innych elementach budynków znajdujących się nad chodnikiem, a także do sprawdzania stanu rynien czy instalacji piorunochronnej.
W przypadku wystąpienia lokalnych nagromadzeń śniegu lub lodu, a także so
Zatrudniając ludzi do zrzucania śniegu, należy pamiętać, że praca przy odśnieżaniu powierzchni dachu jest pracą na wysokości. Zgodnie z rozporządzeniem ministra pracy i polityki socjalnej z 26 września 1997 r., par. 105 stwierdza, iż: pracą na wysokości w rozumieniu rozporządzenia jest praca wykonywana na powierzchni znajdującej się co najmniej
Warto wówczas skorzystać z wyspecjalizowanych firm, które poza tym biorą na siebie odpowiedzialność nie tylko za jakość wykonanej pracy, ale również za bezpieczeństwo pracujących na wysokościach ludzi.
Kontrola przestrzegania przepisów należy do Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, ale również policji, straży miejskiej i Państwowej Straży Pożarnej. Swój komunikat do właścicieli i zarządców o zagrożeniach śniegiem wydał już główny inspektor nadzoru budowlanego, ale także poszczególni wojewodowie apelują o bezpieczeństwo na dachach, posesjach i chodnikach.
(DG)
OC certyfikatora energetycznego
Do grona osób, które muszą posiadać obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, jak zarządcy nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowi czy pośrednicy, których działalność dotyczy nieruchomości, dołączyły od końca ub. roku także osoby zajmujące się wystawianiem świadectw charakterystyki energetycznej.
28 grudnia 2009 r. ukazało się rozporządzenie ministra finansów (DzU nr 224, poz. 1802) w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej osoby sporządzającej świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową, które weszło w życie 31 grudnia.
Do zawarcia takiej umowy obliguje powyższe osoby art. 52, ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.).
Zgodnie z przepisami, osoba posiadająca uprawnienia do sporządzania takich świadectw, najpóźniej w przededniu rozpoczęcia sporządzania świadectw energetycznych, musi zawrzeć umowę ubezpieczenia OC.
Ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna danej osoby za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem ubezpieczonego w czasie trwania ochrony ubezpieczeniowej w związku ze sporządzaniem świadectwa charakterystyki energetycznej
Nie obejmuje ono natomiast uszkodzeń, zniszczeń lub utraty rzeczy wyrządzonych przez ubezpieczonego swoim bliskim: m.in. małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, powinowatemu w tej samej linii lub stopniu ( 2 ust. 1) oraz wyrządzonych szkód przez ubezpieczonego po utracie uprawnień do sporządzania świadectw.
Zgodnie z rozporządzeniem, minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia, którego skutki objęte są OC, wynosi równowartość w złotych 25 tys. euro.
Przypomnieć warto, że zakłady ubezpieczeń obowiązują ustawowe terminy wypłaty odszkodowań – 30 dni od dnia zgłoszenia szkody, np. za wadliwie wystawione świadectwo energetyczne przez certyfikatora albo 14 dni od dnia, w którym przy zachowaniu należytej staranności wyjaśnienie wszystkich okoliczności było możliwe.
Wiele stowarzyszeń, izb gospodarczych skupiające dane profesje, np. umowy z konkretnym ubezpieczycielem, mogą wówczas liczyć na korzystniejsze warunki niż przy indywidualnych negocjacjach. Z pewnością tak też stanie się z organizacjami społecznymi czy zawodowymi certyfikatorów energetycznych.
(DG)
