Prawo
WM1/2010
Prawo – Legislacja
Prace legislacyjne
Mniej administracyjnych barier
W Ministerstwie Gospodarki powstał projekt ustawy ograniczającej bariery administracyjne dla obywateli i przedsiębiorców. Jej częścią ma być likwidacja licencji dla pośredników obrotu nieruchomościami. Rząd proponuje pełne otwarcie do zawodu. Sprzedażą nieruchomości mógłby zająć się każdy, pod warunkiem posiadania odpowiedniej polisy odpowiedzialności cywilnej. Brak obowiązujących obecnie licencji miałby wpłynąć na wzrost konkurencji na rynku i obniżkę prowizji dla pośredników.
W ramach tej ustawy przewiduje się również ograniczenie dla podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste. Gminy mogłyby podnosić te opłaty nie częściej niż co trzy lata i maksymalnie o 50 proc.
Ministerstwo chce wzmocnić prawa właścicieli prywatnych kamienic. Zgodnie z projektem, właściciel mógłby wypowiedzieć umowę najmu z rocznym wyprzedzeniem, bez podawania powodu. Lokatorowi groziłaby eksmisja do lokalu socjalnego zapewnionego przez gminę.
Ponadto właściciele nie będą musieli czekać czterech miesięcy, aby wystąpić do sądu o nakaz eksmisji dla lokatora zalegającego z czynszem. Wystarczy, że ten nie zapłaci go przez dwa miesiące.
Remont przewodów bez zgody właściciela działki
W Sejmie powstał projekt kolejnej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Posłowie proponują dodanie art. 124b rozwiązującego problem konserwacji i
Wykup mieszkań wojskowych
W grudniu Sejm znowelizował ustawę o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP. Już nie tylko żołnierze służby stałej, ale i kontraktowej będą mieli prawo do kwatery. Do wyboru będą trzy możliwości: zamieszkanie w internacie, otrzymywanie co miesiąc w formie zasiłku pieniędzy na wynajęcie mieszkania albo zamieszkanie na kwaterze. Nowelizacja zmieniła też zasady wykupu mieszkań wojskowych. Obniżono bonifikaty z tym związane – z 90 do 30 proc. wartości mieszkania dla osób cywilnych i z 95 do 30 proc. dla żołnierzy. Upust w cenie mieszkania obejmie także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego gruntu. Dotychczas trzeba było płacić jego wartość rynkową.
Cztery miesiące na zwrot za materiały budowlane
Posłowie pracują nad nowelizacją ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym. Na propozycję Komisji Przyjazne Państwo skrócenia dotychczasowego półrocznego terminu zwrotu do 60-dniowego nie zgodził się rząd. Resort finansów może zgodzić się na okres 4-miesięczny. W związku z tym komisje poparły zarówno tę zmianę, jak i wprowadzenie do nowelizacji przepisu przejściowego. Zgodnie z nim, nowy termin miałby zastosowanie do wniosków o zwrot części wydatków złożonych po wejściu w życie noweli ustawy.
Wynajem okazjonalny
17 grudnia ub. roku Sejm znowelizował ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która zmieniła zasady wynajmu, wprowadzając tzw. wynajem okazjonalny. Uprawnia on właścicieli mieszkań do eksmitowania lokatorów niepłacących czynszu. W zamyśle rządu nowe przepisy ukrócą szarą strefę najmu mieszkań, a w rezultacie przyniosą zwiększone wpływu do Skarbu Państwa. Zachętą są zmiany podatkowe dla właścicieli mieszkań, którzy będą rejestrować umowy z najmu niezwiązanego z działalnością gospodarczą. Zryczałtowany podatek wyniesie 8,5 proc. przychodów.
Parkowanie na drogach osiedlowych
Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji przygotowało projekt nowelizacji ustawy Prawo o ruchu drogowym, która miałaby wejść w życie w bieżącym roku. Policjanci i straż miejska będą mogli wymierzać mandaty i punkty karne za złe parkowanie na drogach osiedlowych, pod supermarketami.
Będą tu obowiązywały te same zasady jak na drogach publicznych. Za parkowanie w miejscach przeznaczonych dla inwalidów kierowca będzie mógł otrzymać nie tylko mandat, ale i ponieść koszty odholowania pojazdu na parking depozytowy. Obecnie na drogach osiedlowych policja i straż miejska nie mają żadnych uprawnień. (DG)
Nowe prawo
Podwyżki spółdzielczych opłat z trzymiesięcznym wyprzedzeniem
Od 15 grudnia 2009 r. spółdzielnie mieszkaniowe muszą zawiadamiać swoich członków i nie-członków zamieszkujących w ich zasobach o zmianie wysokości opłat eks
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 24 września 2009 r. (DzU nr 202, poz. 1550) przewiduje również, że przy zmianie kosztów niezależnych od spółdzielni – energia, gaz, woda, odbiór ścieków, nieczystości itp. musi ona poinformować zainteresowanych co najmniej 14 dni przed upływem terminu wnoszenia opłat, nie później jednak niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. W obu przypadkach zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.
Instalacja reklam na budynkach mieszkalnych
19 grudnia 2009 r. weszło w życie rozporządzenie ministra infrastruktury zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 205, poz. 1584). Celem nowelizacji jest określenie warunków, które mają zapewnić oświetlenie mieszkań. Sformułowana została ogólna zasada, że budynek mieszkalny wielorodzinny powinien być tak użytkowany, aby oświetlenie dzienne mieszkań nie było ograniczane. Urządzenia i nośniki reklamowe oraz inne urządzenia niezwiązane z użytkowaniem budynku lub mieszkania mogą być instalowane tylko wtedy, gdy nie ograniczają oświetlenia dziennego mieszkania. Wobec urządzeń zainstalowanych przed wejściem nowych przepisów stosuje się dotychczasowe nie dłużej niż 18 miesięcy.
Uproszczenie zasad wywłaszczania na cele publiczne
9 stycznia 2010 r. weszła w życie ustawa o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU z 2009 r. nr 208, poz. 1590), przewidująca uproszczenia i przyspieszenia w wywłaszczaniu nieruchomości na cele publiczne oraz modyfikacje w udzielaniu bonifikat. Zmiany dotyczą też ustawy z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Wprowadzono możliwość nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie tylko na rzecz osób fizycznych, ale także spółdzielni mieszkaniowych lub ich następców prawnych.
Zmiany opłat w sądzie
Od 15 grudnia 2009 r. obowiązują nowe opłaty w sądowym postępowaniu uproszczonym (ustawa o zmianie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – DzU z 1 grudnia 2009 r. nr 202, poz. 1552). W sprawie podlegającej rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym pobiera się opłatę stałą od pozwu, przy wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu umowy, a od apelacji, przy wartości przedmiotu zaskarżenia: do 2000 zł – 30 zł; ponad 2000 do 5000 zł – 100 zł; do 7500 zł – 250 zł; ponad 7500 zł – 300 zł.
Kary pieniężne za usuwanie drzew, krzewów i zieleni
Od 1 stycznia wzrosły opłaty za usunięcie drzew i krzewów oraz kary za zniszczenie zieleni. Minister środowiska wydał obwieszczenie z 23 października 2009 r. w sprawie stawek opłat za usunięcie drzew i krzewów oraz stawek kar za zniszczenie zieleni na rok 2010 (Monitor Polski nr 69, poz. 894). Kto zniszczy teren zielony, zapłaci karę w wysokości 52,66 zł/mkw. trawnika, za wycięcie drzewa o pniu do
Nadal tani wykup spółdzielczych mieszkań
Zakwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny korzystne dla lokatorów spółdzielni mieszkaniowych zasady wykupu mieszkań nie przestały obowiązywać po 30 grudnia 2009 r. Przepis, który miał być uchylony, Sejm, nowelizując ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, zastąpił niemal jego wierną kopią. Spółdzielcy, którzy spłacili koszt budowy swoich mieszkań, nadal będą mogli zostać ich właścicielami po dopłaceniu nominalnej kwoty kredytu umorzonego przez państwo. Spółdzielnia mieszkaniowa nie będzie mogła odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, a w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali (nowela ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 18 grudnia ub. roku)
Dzienniki aktów prawnych w internecie
Od 1 stycznia obowiązuje znowelizowana 10 września 2009 r. ustawa o ogłaszaniu aktów normatywnych (DzU z 2009 r. nr 190, poz. 1473). Od tego dnia został uruchomiony oficjalny elektroniczny dziennik aktów prawnych. Rządowe Centrum Legislacji nieodpłatnie umożliwia wgląd i pobranie ze swoich stron internetowych (www.rcl.gov.pl) Dziennika Ustaw, Monitora Polskiego, a także orzeczeń Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego. Opłaty będą pobierane tylko w wyjątkowych przypadkach, gdy zainteresowany będzie chciał otrzymać wybrane akty np. na płycie CD lub na dyskietce.
Kredyty ze starego portfela
1 stycznia weszła w życie ustawa o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. Nowela przewiduje umorzenie części lub całości kredytów z tzw. starego portfela i odsetek od tych kredytów. Po nowelizacji osobom, które przez 20 lat terminowo spłacały swoje zadłużenie, połowa pozostałej kwoty kapitału i odsetek zostanie umorzona. Aby tak się stało, resztę kredytu trzeba spłacić jednorazowo. Natomiast cały pozostały kredyt zostanie umorzony osobom, których miesięczny dochód nie przekracza 11 proc. najniższej emerytury, czyli obecnie 742 zł. (DG)
Przekształcanie lokali spółdzielczych bez zmian
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uchwalona przez Sejm 18 grudnia 2009 r., która weszła w życie 30 grudnia (DzU nr 223, poz.1779), niewiele zmienia w zasadach przekształceń własności lokali spółdzielczych. Nadal będzie je można wykupić po uregulowaniu jedynie kosztów ich wybudowania przez spółdzielnie.
W wyroku z 17 grudnia 2008 r. Trybunał Konstytucyjny (sygn. P 16/08) stwierdził niekonstytucyjność przepisów dotyczących przekształcania lokatorskich i własnościowych praw do lokali spółdzielczych za symboliczną złotówkę. Według Trybunału wykup tego typu mieszkań na zasadach zawartych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2003 r. nr 119, poz. 1116) są niekorzystne dla spółdzielni, a członkowie uwłaszczają się jej kosztem. Uznał, że ustawa nie może z góry narzucać spółdzielniom warunków, na jakich mają przekazywać własność swoich mieszkań. TK dał czas na dokończenie przekształceń do 30 grudnia ub. roku i przygotowanie nowych przepisów.
Grudniowa nowelizacja zmieniła uchylone przez TK artykuły, ale co do zasady ich skutki dla spółdzielców się nie zmieniły. Wprowadziła zapis, iż spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. Mieszkania nadal więc można wykupić po uregulowaniu jedynie kosztów ich wybudowania przez spółdzielnie.
Przekształcenie spółdzielczego prawa lokatorskiego
Zgodnie z obecnym brzmieniem przepisów (art. 12 ust. 1), na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu po spłaceniu przez niego części zobowiązań przypadających na ten lokal związanych z budową (art. 10 ust. 1 pkt 1), w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami. Jeżeli zaś spółdzielnia skorzystała ze środków publicznych lub z innych środków, ubiegający się o wykup musi spłacić przypadającą na ten lokal część umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa. Muszą też zostać uregulowane spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eks
Nowe przepisy umożliwiają przekształcenie lokatorskiego prawa we własnościowe prawo do lokalu. Można wystąpić o taką formę w dwóch przypadkach. Dotychczas była tylko jedna możliwość i została ona nadal zachowana – gdy spółdzielnia nie posiada prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego do gruntu, na którym stoi budynek, czyli nie ma uregulowanego stanu prawnego gruntu pod budynkiem spółdzielcy. Ustawodawca w art. 12 dodał jeszcze, że jeśli lokal spółdzielczy znajduje się w budynku, dla którego zarząd nie podjął jeszcze uchwały określającej odrębny przedmiot własności lub uchwała została zaskarżona do sądu, można także przekształcić prawo lokatorskie do mieszkania w prawo własnościowe. Umowa taka nie wymaga aktu notarialnego, natomiast musi być zawarta w formie pisemnej.
Nowela sankcjonuje ponadto ważność umów pisemnych zawieranych od 31 lipca 2007 r. do 30 grudnia 2009 r., a dotyczących przekształceń mieszkań lokatorskich we własnościowe.
Przepisy o przekształceniu lokatorskich praw do lokalu w prawo własnościowe będą obowiązywały do 31 grudnia 2012 r. Poprzednio okres ten kończył się 31 grudnia 2010 r.
Półroczny termin na rozpatrzenie wniosków
Obecnie wydłużony został termin rozpatrywania wniosków przez spółdzielnię. Członek spółdzielni po złożeniu wniosku o wykup mieszkania lokatorskiego oraz spółdzielca i osoba niebędąca członkiem spółdzielni posiadający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie powinni dłużej czekać niż sześć miesięcy na przeniesienie prawa własności.
Nowe zapisy przewidują dwa odstępstwa, gdy:
- grunt pod budynkiem posiada nieuregulowany stan prawny albo
- spółdzielni nie przysługuje do gruntu ani prawo własności, ani użytkowania wieczystego, na którym wybudowała budynek.
Stare przepisy przewidywały na te formalności trzy miesiące, co zostało zakwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny i przestały obowiązywać 30 grudnia ub. roku.
Prawo własnościowe w prawo odrębnej własności
Zmieniony także został art. 1714. Zgodnie z nowelizacją, na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
– spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,
– spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eks
Prawo wykupu nie przysługuje osobom zajmującym mieszkania lokatorskie wybudowane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Są to lokale wybudowane w latach 60. Złożenie sprawy do sądu nie przyniesie w tym wypadku pozytywnego skutku.
Stare wnioski
Wnioski o wykup mieszkań złożone przed 31 lipca 2007 r. oraz od 31 sierpnia 2007 r. do 29 grudnia 2009 r. spółdzielnia będzie musiała zrealizować do 30 czerwca 2010 r. na podstawie przepisów obowiązujących do 30 grudnia 2009 r. Zasada ta dotyczy wyłącznie mieszkań lokatorskich i własnościowych. Nie mają zastosowania do wykupu na własność mieszkań zakładowych, które spółdzielnie przejęły przed laty wraz z najemcami od państwowych przedsiębiorstw.
Od 2010 r. spółdzielca nie pokrywa kosztów postępowania sadowego mającego przymusić spółdzielnię do przeniesienia własności lokalu. To ona pokryje wszystkie koszty. Uprzednio to zwolnienie obejmowało tylko pierwszą instancję, po zmianach także drugą oraz koszty wynajęcia prawnika.
Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy (1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę) oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają wnioskodawcę, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.
Do spraw sądowych toczących się i niezakończonych prawomocnym orzeczeniem stosuje się przepisy dotychczasowe.
Prawo – Analizy
Wspólnota mieszkaniowa kontra zarządca
Najważniejszym celem ustawy o własności lokali było umożliwienie prawidłowego zarządzania współwłasnością w sytuacji, gdy właścicieli jest wielu. Bo im więcej właścicieli, tym mniejsze prawdopodobieństwo uzyskania zgody ich wszystkich we wszystkich ważnych sprawach dotyczących współwłasności (w sprawach przekraczających granice zwykłego zarządu) - czego wymaga art. 199 Kodeksu cywilnego. Maleje także prawdopodobieństwo uzyskania zgody większości co do kwestii mieszczących się w granicach zwykłego zarządu nieruchomością - czego wymaga art. 201 kc.
Z tego względu zrezygnowano ze stosowania przepisów kodeksu. do zarządzania wspólnymi częściami nieruchomości, gdy odrębna własność lokali ustanawiana jest w większym budynku. Kwestię zarządu nieruchomością wspólną uregulowano w ustawie. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 i z 2004 r. nr 141, poz. 1492).
Licząc się z możliwymi konfliktami i różnicami zdań, w ustawie tej przewidziano różne możliwości rozstrzygania na drodze sądowej o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej. Przewidziano także - art. 24 ustawy - możliwość wnioskowania przez zarządcę o rozstrzygnięcie sądu. Ma ona na celu przede wszystkim zapewnienie prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną (rozumianego także w znaczeniu gospodarczym, jako obowiązek zapewnienia należytego stanu nieruchomości).
Co na wspólnocie może wymóc zarząd lub zarządca?
Art. 24 umożliwia zarządowi (lub zarządcy) żądanie podjęcia decyzji przez sąd, gdy w określonej sprawie brak zgody wymaganej większości właścicieli lokali. Czyli po prostu wtedy, gdy właściciele lokali nie zgadzają się na podjęcie uchwały proponowanej przez zarząd lub zarządcę, która np. może nakładać na nich różne obciążenia finansowe lub inne obowiązki, albo unikają zajęcia stanowiska w danej sprawie. Chodzi przy tym o sprawy ważne z zakresu przekraczającego zwykły zarząd, gdyż decyzje z zakresu zwykłego zarządu zarząd (lub zarządca) podejmuje samodzielnie. Przepis ten umożliwia więc zarządowi lub zarządcy wymuszenie na właścicielach lokali wywiązywania się z obowiązku utrzymania nieruchomości w należytym stanie (gdyby większość z nich postanowiła tego nie robić) i zobligowanie ich do ponoszenia obciążeń finansowych niezbędnych z punktu widzenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością (m.in. dla pokrycia kosztów bieżącej eks
Kto i kiedy skorzystać może z art. 24?
Dodatkowego wyjaśnienia wymaga zakres stosowania tego przepisu, a konkretnie to, o jakim zarządzie lub zarządcy w nim mowa.
Jeśli chodzi o zarząd, rzecz jest dość prosta, gdyż art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali nakazuje, by właściciele lokali ze wspólnot mieszkaniowych funkcjonujących w nieruchomościach mieszczących więcej niż 7 samodzielnych lokali wybrali jedno- lub wieloosobowy zarząd, o ile nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w sposób wskazany w art. 18 ust. 1 ustawy (tj. umową zawartą przez wszystkich właścicieli (w formie aktu notarialnego) lub w sposób wskazany w art. 18 ust. 2a (uchwałą zmieniającą umowę, o której mowa w art. 18 ust. 1, podjętą większością głosów właścicieli zaprotokołowaną przez notariusza).
Wybrany przez właścicieli lokali zarząd (składający się z jednej osoby fizycznej lub z kliku takich osób), funkcjonujący w tzw. wspólnotach dużych, które nie skorzystały z możliwości przewidzianych w art. 18 ustawy, zawsze może skorzystać z art. 24 ustawy o własności lokali i wystąpić (przeciw wspólnocie) o rozstrzygnięcie sądu.
Inaczej rzecz się ma w przypadku, gdy właściciele skorzystali z możliwości powierzenia zarządu konkretnej osobie fizycznej lub prawnej, jaka została przewidziana w art. 18 ust. 1 (jako jeden z wariantów umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną). Dotyczy to zarówno dużych, jak i małych wspólnot mieszkaniowych. W dużych wspólnotach skorzystanie z art. 18 ust. 1 ustawy eliminuje konieczność wyboru zarządu.
Zawarcie przez właścicieli lokali umowy powierzającej zarząd nieruchomością wspólną konkretnej osobie fizycznej lub prawnej przynosi taki skutek, że we wspólnocie mieszkaniowej pojawia się zarządca działający na podstawie tej umowy, odpowiedzialny za zarządzanie nieruchomością wspólną. I jeśli w umowie nie zawarto innych postanowień, to zarządcy temu przysługują uprawnienia analogiczne do tych, jakie z mocy przepisów ustawy przysługują wybranemu przez właścicieli lokali zarządowi.
Taki zarządca także może skorzystać z prawa żądania rozstrzygnięcia przez sąd, o którym mowa w art. 24. Może on funkcjonować zarówno we wspólnotach dużych, jak i małych. Chodzi przy tym o wszystkie lokale spełniające wymóg samodzielności, bez względu na to, jaka jest ich funkcja (lokale mieszkalne, czy o innym przeznaczeniu) i bez względu na to, czy są to lokale stanowiące przedmiot odrębnej własności, czy lokale niewyodrębnione.
W dużych wspólnotach zarówno zarządca, któremu właściciele lokali powierzyli zarząd nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy (osoba fizyczna lub prawna), jak i wybrany przez właścicieli lokali zarząd (jedna lub więcej osób fizycznych) mogą skorzystać z możliwości przewidzianych w art. 24 ustawy o własności lokali.
Natomiast w małych wspólnotach, z tej możliwości może skorzystać zarządca, któremu właściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną na podstawie art. 18 ust. 1 (osoba fizyczna lub prawna) - jeśli doszło do powierzenia zarządu takiemu zarządcy, a zarząd nieruchomością wspólną nie jest sprawowany bezpośrednio przez ogół właścicieli lokali, zgodnie z art. 19 ustawy. W takim bowiem przypadku do zarządu tą nieruchomością stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Oznacza to, że z art. 24 ustawy o własności lokali nie może skorzystać inny zarządca niż ten, któremu właściciele lokali powierzyli zarząd umową zawartą według art. 18 ust. 1 ustawy (ewentualnie. uchwałą zmieniającą taką umowę, podjętą na podstawie art. 18 ust. 2a). Tak więc z art. 24 nie może skorzystać zarządca sprawujący w małych wspólnotach mieszkaniowych zarząd (ew. administrowanie) nieruchomością wspólną na podstawie umowy-zlecenia zawartej ze wszystkimi właścicielami lokali (bez zachowania formy aktu notarialnego) ani zarządca zarządzający lub administrujący nieruchomością wspólną w dużych wspólnotach na podstawie umowy-zlecenia zawartej z wybranym przez właścicieli lokali zarządem.
Skutki skorzystania z art. 24
W art. 24 zawarte też zostały dyspozycje dla sądu, który rozpatrzyć ma żądanie zarządu (zarządcy). Zgodnie z nimi, sąd ma wziąć pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli (całej wspólnoty mieszkaniowej). Oprócz wnioskodawcy (zarządu lub zarządcy) mogą brać udział w sprawie jako uczestnicy wszyscy właściciele lokali wchodzący w skład danej wspólnoty mieszkaniowej (por. art. 510 kpc)
Sprawa wniesiona na podstawie powyższego artykulu stanowi sprawę z zakresu prawa rzeczowego w rozumieniu art. 606 kpc, toteż właściwy dla jej rozpoznania jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości wspólnej. Skutkiem rozpatrzenia takiej sprawy jest wydanie przez sąd postanowienia.
Jak się wydaje, możliwość doprowadzenia przez zarząd lub zarządcę, by właściciele lokali wywiązywali się z obowiązków przewidzianych ustawą o własności lokali lub innymi przepisami i utrzymywali swoją współwłasność w należytym stanie jest przez zarządy/ zarządców wykorzystywana niezmiernie rzadko. Być może dlatego, że to w końcu właściciele lokali decydują o tym, kto będzie zarządzał ich współwłasnością. A więc w starciu wspólnota mieszkaniowa kontra zarząd lub zarządca, w dłuższej perspektywie zawsze wygrywa wspólnota, która wcześniej lub później pozbędzie się wymagającego zarządcy - niestety czasem ze szkodą dla samej siebie.
MINIGO.PL
