Finanse

Wspólnoty, które zostały dotknięte klęską powodzi, a już wcześniej spłacały kredyty zaciągnięte na remont, muszą przygotować się na kolejne zadłużenie. Jak radzić sobie w takiej sytuacji?

Woda opadła i do remontu mogą bez większych trudności przystępować te wspólnoty, które miały korzystnie ubezpieczone budynki i zostały objęte pomocą samorządową oraz ewentualnie rządową. Jednak w szczególnie trudnej sytuacji znajdują się ci, którzy jesienią 2009 r. zakończyli remonty i docieplenia budynków finansowane z kredytu.  Z jednej strony muszą oni spłacać stare zobowiązania, z drugiej zaś – czeka ich nowy zakres prac remontowych, wymagający kolejnych nakładów finansowych.

Jak postąpić w takiej sytuacji?
Przede wszystkim o zaistniałej sytuacji należy jak najszybciej powiadomić bank kredytujący, zanim powstanie zadłużenie przeterminowane, czyli niezapłacona rata kredytu. Oczekiwanie, że bank zareaguje pierwszy i zaproponuje dogodne dla wspólnoty rozwiązanie w sytuacji, gdy ta już zalega z kolejnymi ratami, jest niedopuszczalne. Najczęściej taka sytuacja jest podstawą do rozwiązania umowy kredytowej i przystąpienia do windykacji. Zapisy umowy kredytowej brzmią bardzo groźnie, np. „bank może wypowiedzieć umowę wskutek okoliczności zatajonych przez kredytobiorcę we wniosku o kredyt i załączonych do niego oświadczeniach lub wskutek okoliczności powstałych po podpisaniu umowy, gdy sytuacja majątkowa kredytobiorcy pogorszy się w ten sposób, że terminowa spłata raty kredytu lub odsetek jest zagrożona.”

Bank może wypowiedzieć umowę, ale nie musi, zwłaszcza jeśli wspólnota powiadomi o trudnościach, przedstawi szczegółowe kalkulacje dotyczące strat i ewentualnych możliwych odszkodowań oraz zaproponuje rozwiązanie problemu. Przykładowym ułatwieniem ze strony banku może być wydłużenie okresu kredytowania z jednoczesnym obniżeniem marży banku, a w szczególnych sytuacjach losowych bank może się zgodzić na oba te ustępstwa, gdyż odpowiedzialna postawa wspólnoty świadczy o niskim poziomie ryzyka kredytowego. W pewnych sytuacjach bank może nawet zaproponować dodatkowe kredytowanie, które uzupełni środki finansowe wspólnoty (także te pochodzące z ewentualnych odszkodowań), co pozwoli na kompleksowe i szybkie usunięcie szkód.

Mity o zdolności kredytowej wspólnoty
Kataklizm, jakim jest powódź, obnaża prawdziwą zdolność kredytową wspólnoty i jej siłę ekonomiczną, ale jednocześnie podważa dwa powszechne mity, które głoszą, że:
 –  dla banku najlepszym kredytobiorcą jest wspólnota posiadająca najwyższe zaliczki na fundusz remontowy, 
 – najlepszym rozwiązaniem dla wspólnoty jest zaciągnięcie kredytu na najwyższą możliwą kwotę i na maksymalny okres kredytowania.

Proszę zwrócić uwagę, że gdy członkowie wspólnoty wpłacają na fundusz remontowy zaliczki w wysokości 5 zł/mkw., praktycznie niemożliwa jest kolejna podwyżka tej stawki. Kto z członków wspólnoty podoła podniesieniu stawki zaliczki do kwoty 7-8 zł/mkw.?  Wspólnota, która wnioskuje o kredyt na maksymalną kwotę i najdłuższy możliwy okres, powinna pamiętać, że – w przypadku powodzi i nieprzewidzianych wydatków inwestycyjnych – nie będzie już mogła obniżyć miesięcznego obciążenia ani wydłużyć okresu kredytowania.

Udzielając kredytu, bank oczekuje zwrotu pożyczonych pieniędzy z odsetkami, natomiast w sytuacjach kryzysowych, jak powódź, spodziewa się przynajmniej odzyskania pożyczonego kapitału. Niestety, w ostatnich latach coraz wyraźniej można obserwować zjawisko przeinwestowania we wspólnotach. Łatwość zaciągania kredytów zachęca do tworzenia coraz ambitniejszych planów inwestycyjnych na zasadzie: „zróbmy wszystko naraz i będzie spokój na wiele lat".

Z punktu widzenia banku najlepszym kredytobiorcą jest taka wspólnota, która rozkłada inwestycję na dłuższy okres, np. kolejne etapy co 4–5 lat, wówczas może realizować inwestycje przy stawkach na fundusz remontowy 2–3 zł/mkw. Wspólnota jest wtedy zazwyczaj ubezpieczona od następstw najczęściej spotykanych klęsk żywiołowych, nie zalega z opłaceniem polisy i zna szczegóły ogólnych warunków ubezpieczenia. Decydując się na umowę ubezpieczenia, należy zwrócić uwagę na wszelkie zapisy ograniczające lub uniemożliwiające wypłacenie odszkodowania, do których należy np. wykonanie prac remontowych zwiększających wartość budynku bez powiadomienia o tym fakcie ubezpieczyciela.

Straty nie oznaczają upadłości
Straty spowodowane powodzią nie muszą  więc oznaczać „upadłości” wspólnoty czy głębokiej degradacji budynku. Rozsądek, zgoda i współpraca z bankiem nawet w najtrudniejszych sytuacjach pomoże uchronić się przed wypowiedzeniem umowy kredytowej i windykacją. Należy przypomnieć, że we wspólnocie wszyscy członkowie wspólnoty odpowiadają wobec banku proporcjonalnie do posiadanych udziałów bez względu na to, czy w czasie głosowania nad zaciągnięciem kredytu głosowali za czy przeciw uchwale.
Warto  przypomnieć słowa premiera Włodzimierza Cimoszewicza, który podczas pamiętnej powodzi w 1997 r. powiedział, że „należy być zapobiegliwym i ubezpieczać majątek”. Wspólnoty powinny dodatkowo pamiętać, że „nie należy zadłużać się do granicy wydolności finansowej”.

PAWEŁ OŁUBEK