Zadłużanie się we wspólnocie to najłatwiejszy sposób załatania dziury w domowym budżecie. Jeśli zaległości zaczynają się nawarstwiać (a sytuacja gospodarcza temu sprzyja), poważny problem zaczyna grozić i właścicielowi, i wspólnocie. W takiej sytuacji warto przygotować się do zwiększonego wysiłku windykacyjnego.

Nałożone na właścicieli obowiązki pokrywania kosztów utrzymania lokalu i partycypowania w kosztach nieruchomości wspólnej wynikają z art. 13 i 15 ustawy o własności lokali. Jest to powinność ustawowa, wynikająca z mocy prawa. Nakłada ona na właściciela lokalu obowiązek interesowania się wysokością zobowiązań wobec wspólnoty i terminowego regulowania należności. Rzetelne i szybkie informowanie o wysokości zaliczek i innych obciążeń ma bardzo istotny wpływ na skuteczność dochodzenia należności (przede wszystkim odsetek od nieterminowych wpłat), ale ma jednak charakter wtórny. Konstatacja tego pozornie banalnego faktu ma żywotne znaczenie dla psychologicznej relacji z dłużnikiem. W przypadku zaległości to nie wspólnota i nie zarządca są sprawcami zaległości, lecz przede wszystkim dłużnik.

Trzy drogi

W trudnych przypadkach, których nie udaje się rozwiązać przez wywarcie presji na dłużniku lub zawarcie ugody, pozostaje jedynie droga do sądu. Są tu trzy możliwości:

• postępowanie w trybie upominawczym, na podstawie art. 497(1) do 505 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: kpc) lub art. 505(28) do 505(37) w przypadku postępowania elektronicznego,

• postępowanie nakazowe na podstawie art. 484(1) do 497 kpc, które zastosować można na przykład wtedy, gdy z dłużnikiem zawarte było porozumienie określające raty i terminy spłaty długu,

• przymusowa sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali.

Michał Czapliński