Szkody obejmujące uszczerbek na zdrowiu ludzi są objęte reżimem sankcji karnych, więc osoby władające i zarządzające nieruchomością powinny – dla własnego bezpieczeństwa – ściśle ze sobą współpracować, by tych przypadków unikać.

Odnosząc się do kwestii bezpieczeństwa osób w obrębie nieruchomości – dotyczącej w przypadku budynków mieszkalnych zarówno części wspólnej, jak i lokali stanowiących odrębną własność – należy zauważyć, że ciążąca na właścicielach i zarządcach nieruchomości odpowiedzialność ma bardzo szeroki zakres. Obejmuje ona bowiem wszelkie szkody wynikające ze stanu technicznego budynków i budowli znajdujących się w obrębie nieruchomości, stanu technicznego istniejących instalacji wszelkiego rodzaju, istnienia na terenie roślinności i elementów małej architektury, utrzymania dróg wewnętrznych i innych tras komunikacyjnych, a nawet takich kwestii, jak odśnieżanie i utrzymanie w czystości terenu nieruchomości oraz – zgodnie z istniejącymi przepisami szczególnymi – terenu do niej przyległego.

Korzystając z przykładu przytoczonego w jednym z poprzednich artykułów (WM nr 8/11), dotyczącego funkcjonowania garażu podziemnego w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej, można uznać, że znaczna część zagrożeń, czyhających na użytkowników tego rodzaju obiektu – położonego bądź co bądź w obrębie nieruchomości wspólnej – będzie skutkować powstaniem odpowiedzialności po stronie wspólnoty, a niekiedy również zarządcy. Istotnie, nie jest możliwe wyszczególnienie wszystkich okoliczności mogących zrodzić obowiązek naprawienia szkody przez wspólnotę oraz ewentualną odpowiedzialność zarządcy, bowiem mogą one być tak różnorodne jak niewykryte błędy konstrukcyjne, awarie instalacji, których usunięcia zaniechano, czy przyczyny tak prozaiczne jak śliska podłoga albo śnieg na chodniku będącym częścią nieruchomości. Warto jednak przybliżyć mechanizmy rządzące jego powstawaniem.

Marcin Ciszewicz